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一块瓷砖差价37元，揭开房企成本公开的真相

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05-27 20:28

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物业公司现「大撤退」潮，问题到底出在哪里？如何打破「服务差—不交费—更差—撤退」的恶性循环？

#永辉超市胖改第二年预亏21亿#在零售行业抄作业式的模式复制屡见不鲜，但真正能复制成功的寥寥无几。但是真正理解了商业模式从来不是孤立的框架，没有企业文化加持、脱离经营本质的复制，终究只是空壳的道理的并不多。作为农改超典范，永辉曾深陷经营困境，2023年净亏损14.65亿元，门店关停、市值缩水接踵而至。为破局，永辉将目光投向了以服务和口碑封神的胖东来，开启了大规模模式复制，精简70%低效SKU、提升员工薪酬30%-50%、引入同款爆品、增设便民服务，调改首店日均销售额一度暴涨13.9倍，数据看似亮眼。但光鲜数据背后，是文化适配的断层。胖东来的核心竞争力，从来不止于商品精简或高薪酬，而是把员工当家人、把顾客当亲人的文化内核。从无理由退换货到员工自主决策，从利润共享到人文关怀，这种深入骨髓的价值观，让服务成为员工的自发行为。永辉虽有着融合共享，成于至善的价值观表述，但其文化更多停留在制度层面。调改中，薪酬提升、服务升级多是被动复制的经营手段，缺乏文化理念的深度渗透。员工或许能按规定提供服务，却难有胖东来员工那种发自内心的热忱。门店或许能复刻商品结构，却难沉淀出同等的顾客信任。商业模式的成功，是内因与外因的极致融合。胖东来模式扎根于其独特的文化土壤，而永辉的复制仅取其形、未得其神。即便供应链、商品结构等硬件逐步对齐，文化缺位导致的归属感、服务质感差异，仍让二者形成无形鸿沟。永辉的尝试并非失败，却为所有企业敲响警钟。商业模式可以借鉴，但文化基因无法复制。唯有让模式扎根于自身文化土壤，适配经营本质与市场需求，才能让复制来的框架长出属于自己的生命力，这才是商业可持续的核心逻辑。#秒懂热点就用智搜# 永辉超市胖改第二年预亏21亿

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1. 物业公司现「大撤退」潮，问题到底出在哪里？如何打破「服务差—不交费—更差—撤退」的恶性循环？

2. #永辉超市胖改第二年预亏21亿#在零售行业抄作业式的模式复制屡见不鲜，但真正能复制成功的寥寥无几。但是真正理解了商业模式从来不是孤立的框架，没有企业文化加持、脱离经营本质的复制，终究只是空壳的道理的并不多。作为农改超典范，永辉曾深陷经营困境，2023年净亏损14.65亿元，门店关停、市值缩水接踵而至。为破局，永辉将目光投向了以服务和口碑封神的胖东来，开启了大规模模式复制，精简70%低效SKU、提升员工薪酬30%-50%、引入同款爆品、增设便民服务，调改首店日均销售额一度暴涨13.9倍，数据看似亮眼。但光鲜数据背后，是文化适配的断层。胖东来的核心竞争力，从来不止于商品精简或高薪酬，而是把员工当家人、把顾客当亲人的文化内核。从无理由退换货到员工自主决策，从利润共享到人文关怀，这种深入骨髓的价值观，让服务成为员工的自发行为。永辉虽有着融合共享，成于至善的价值观表述，但其文化更多停留在制度层面。调改中，薪酬提升、服务升级多是被动复制的经营手段，缺乏文化理念的深度渗透。员工或许能按规定提供服务，却难有胖东来员工那种发自内心的热忱。门店或许能复刻商品结构，却难沉淀出同等的顾客信任。商业模式的成功，是内因与外因的极致融合。胖东来模式扎根于其独特的文化土壤，而永辉的复制仅取其形、未得其神。即便供应链、商品结构等硬件逐步对齐，文化缺位导致的归属感、服务质感差异，仍让二者形成无形鸿沟。永辉的尝试并非失败，却为所有企业敲响警钟。商业模式可以借鉴，但文化基因无法复制。唯有让模式扎根于自身文化土壤，适配经营本质与市场需求，才能让复制来的框架长出属于自己的生命力，这才是商业可持续的核心逻辑。#秒懂热点就用智搜# 永辉超市胖改第二年预亏21亿

3. #胖东来每年利润50%发奖金#胖东来是真把员工当家人啊！胖东来又放大招！38亿资产全员分，这才是“别人家的公司”天花板！胖东来这次真的杀疯了！于东来直接摊牌，要把公司每年赚的利润一半拿出来给员工发奖金，管理团队和员工各占一半！最扎心的是，8633名普通员工，人均能分到20万！这还不是年终奖，是公司资产！从2000年开始，胖东来就坚持利润对半分，这格局，真的没谁了。更离谱的是，公司搞了个“降薪增假”的投票，结果超8成员工选择维持现状！为啥？因为现在的待遇已经太好了！年假40天，每天只干7小时，94%的员工都表示很满意。当别家公司还在为裁员降薪发愁，胖东来却在想着怎么给员工分钱。这哪里是上班，简直是神仙日子！难怪网友都说：胖东来，缺看大门的吗？我自带板凳！胖东来每年利润50%发奖金

4. #胖东来每年利润50%发奖金# 胖东来创始人于东来在社交平台公布了胖东来资产分配方案，明确将公司近40亿元资产按管理团队约50%、员工约50%的比例进行分配。#胖东来超8成员工拒绝降薪增假#公司从2000年开始，把利润按岗位分配给全体职工，未来，这些资产将作为公司股本，每年利润的50%给团队发奖金、50%归股东收益。

5. #胖东来12名店长共分2.4亿资产利润#【#胖东来店长人均2000万元资产利润#】#于东来曾称越高层上班时间越少# 哪里能面试～我要入职胖东公布公司40亿元资产利润的分配标准：公司约 37.93 亿元资产按管理团队、员工各 50% 的比例分配，未来这些资产将转为股本，每年利润的 50% 用于团队奖金，剩余 50% 归股东收益。胖东来现有员工 10194 人。其中 718 人的管理团队对应资产 15.14 亿元，占比 39.9%12 名店长每人获配 2000 万元，合计2.4 亿元。#胖东来超8成员工拒绝降薪增假#@后浪视频后浪视频的微博视频

6. #一条音频告别2025# #微博声浪计划# 胖东来599元羽绒服充绒量213克引发热议，其透明定价挑战行业潜规则。该款羽绒服大码充绒量达213克，对比波司登2299元款仅86克形成反差。消费者跨省抢购，反映对透明消费的渴望，推动行业向成本透明、产品力导向转变。慧玩先生的微博音频

7. 胖东来给员工分40亿被骂作秀，打工人只想建议自家老板来抄作业

8. #胖东来回应249元奢侈品毛巾# 遭博主质疑“平价人设”，胖东来硬刚：将公示定价及毛利，启动法律维权 ⚖️4月28日，胖东来回应博主“惊梦人”对其249元毛巾的质疑。博主认为这与胖东来“平价惠民”口碑不符。胖东来称将公示相关产品定价及毛利率，未来扫码即可查看。同时指出博主言论属歪曲解读，已启动法律维权。【评论】“平价”不是“全便宜”，胖东来的硬气来自明账本超市有10元毛巾也有249元毛巾，丰俭由人。胖东来敢把毛利亮出来——这份阳光下的定价，就是对消费者最大的诚意。你可以质疑价格，但不能污蔑诚信。极目新闻的微博视频

9. 胖东来 37.93 亿资产分配引发全网热议，于东来直播里说清了：这不是突发奇想，是坚持 20 多年的老规矩，自己只占 5%，管理和员工各分约 50%，1 万多员工都能享红利。网传 “分光 40 亿” 是误会，钱没直接发，转成股本继续运营，每年利润 50% 发奖金、50% 再投资。有人说他作秀，可这体制 2000 年就有，这次是为建梦之城门店明确资产归属。我的观点很实在：于东来不是傻，是懂人性。员工拿得多才会真心干，胖东来服务好、口碑爆，根源就在这。比起老板独吞，这种 “大家的钱大家分” 的模式，才是企业该学的榜样。#于东来回应40亿分配争议#

10. #胖东来599元羽绒服进价457.9元# 一场“透明化定价”引发的商业价值观地震💥 河南零售企业胖东来因一张产品信息标签引发全网关注。该标签显示，一款售价599元的羽绒服，其进货成本为457.9元。胖东来创始人于东来对此回应称，这是公司“自由和爱” 文化的一部分，希望与员工、顾客和供应商共享价值，并透露该款商品最终利润率约为4%（约23元）。【评论】这已非简单的定价策略，而是一次对传统零售商业伦理的颠覆性实践。在“成本不透明、加价看心情”的行业潜规则下，胖东来主动撕开这层面纱，将商业活动中最敏感的成本与利润公之于众。其背后的逻辑是：以极致的坦诚，构建极致的信任。这不仅重新定义了“性价比”（消费者清楚地知道钱花在了哪里），更将自身置于严苛的公众监督之下，迫使整个行业反思：商业的终极目的，究竟是追求利润最大化，还是价值共享与信任构建？这是一场关于商业文明的实验，其社会意义远超商业意义。http://t.cn/AXbHBzd8

11. 业主欠缴物业费，小区46部电梯全部停运，业主物业到底谁错了？

12. 感觉于东来是不是玩儿的有点大了？这个行业水太深了，现在又是房地产不景气的阶段，会不会被盯上？买地成本，设计成本，建筑成本，这些如果都公开透明，怕不是要被找麻烦了，你懂的。当然咯，这事儿也可以当做一个契机，整改一下房地产行业，让人们重新获得信心，让其他开发商也能“抄作业”，从这个角度来看，大家觉得如何呢？你会不会考虑“东来系”的房子？#于东来直播称条件允许将建小区##于东来称建小区会定一个合理利润##于东来谈梦之城后续规划#胖东来

13. #胖东来永不上市#真的被胖东来这波狠狠圈粉了，直接官宣永不上市，太有态度了！现在好多企业一门心思上市、扩张、搞资本，好像不这么做就不算成功。但胖东来偏偏反着来，就是不赚资本的钱，不被市值绑架，也不盲目开店。我特别佩服的是，他们宁愿稳扎稳打，把福利留给员工，把真心留给顾客，也不去搞那些花里胡哨的套路。不追流量、不逐暴利，就踏踏实实把一件事做好，把服务做到极致。在这个人人都想快速变现的时代，胖东来这种慢和倔，反而显得特别珍贵。不上市，不是没本事，是守住初心，活得清醒又体面。这才是真正让人服气的企业，活该它这么受欢迎！胖东来永不上市

14. #胖东来将进入后于东来时代##胖东来永不上市#于东来的退休宣言：交棒的不仅是企业，更是一种商业信仰 🛒🏢2026年伊始，中国零售界的“神话”——胖东来，再次因创始人于东来的公开表态冲上搜热。于东来明确表示，胖东来将逐步进入“后于东来时代”，并再次强调：胖东来永不上市。这一声明不仅是对外界接班人猜测的回应，更是将胖东来模式带入了一个更具挑战性的“去中心化”管理阶段。【评论】于东来的这番话，是给狂热的扩张潮泼了一盆最有温度的冷水。在资本市场眼中，胖东来的流量和口碑是诱人的上市资产；但在胖东来的基因里，上市意味着向资本回报低头，意味着不得不牺牲员工福利和极致服务来换取增长曲线。**“后于东来时代”的提法，本质上是由于东来本人完成了一次从“教父”到“制度”的交棒——他希望即使没有他在场，这种“不唯利、只唯真”的企业文化也能靠制度自我运转。这种“永不上市”的孤勇，是中国商业界极其罕见的、对“企业价值”而非“企业估值”**的终极坚守。西音兮兮的微博视频

15. 胖东来公布万人投票结果，超8成员工拒绝“降薪增假”，目前年休40天，每天工作7小时

16. 于东来称胖东来将建小区，会公开建筑设计用材、质量水平和费用，跨界地产是出于怎样的商业考量？你看好吗？

17. 为什么胖东来在郑州开店后，于东来会将40亿资产分配给员工？

18. 永辉超市 CEO 发全员信致歉，有哪些信息值得关注？「胖东来模式」可以不可以被复制？

19. 2026年，迎来第一波物业“撤场潮”，物业和业主，谁才是赢家？

20. #胖东来599元羽绒服充绒量213克# 一边是两千元羽绒服仅86克充绒量，一边是胖东来599元羽绒服充绒量达213克，进价457.9元、毛利率仅23.55%，这场鲜明对比，让品牌溢价与性价比的选择之争有了清晰答案——消费者要的从不是虚高定价，而是价格与价值的对等。按新国标要求，北方保暖羽绒服充绒量需180克以上，胖东来这款远超标准，却坚守合理毛利，透明标注成本让消费更安心。反观部分品牌，靠营销包装抬价，将明星代言、渠道成本转嫁给消费者，实际保暖性能与价格严重脱节。胖东来的爆火，印证了“去虚向实”的消费趋势。消费者早已厌倦概念炒作，更青睐品质扎实、定价坦诚的产品。品牌溢价本无错，但脱离品质支撑的溢价终将被市场抛弃。比起盲目追逐大牌，兼顾保暖本质与合理价格的高性价比选择，才是理性消费的最优解，也为行业树立了诚信经营的标杆。胖东来599元羽绒服充绒量213克川北小哥的微博视频

21. 胖东来进军房地产？投资65亿元的“梦之城”开工！于东来：条件允许将建小区，安置胖东来员工也面向社会，会定一个合理利润，不破坏市场

22. 胖东来 12 名店长分 2.4 亿利润，胖东来是否靠「分钱」分出了品牌护城河？它现在都有哪些护城河？

23. 你家物业费降了吗？一条视频分析物业缴费困局~（本片为个案吐槽，无不良引导，如有雷同，纯属巧合） #物业 #内容过于真实 #社会百态

24. 【#小区充电桩刺客正悄悄偷你的钱#】#充电桩厂家称能改电流偷电挣钱#近日，河南郑州，多个小区业主反映小区充电桩不耐充，充满不耐用的情况。@小莉帮忙记者暗访调查，充电桩生产厂家直言不讳：买家没有卖家精，给你一个独立的后台，可以自主设置，更改浮冲时间，比如充电器绿灯的时候，充电器功率已经降下来但仍在计费，浮充时间长服务费就高，用户知道充电明细也没用。 #记者调查充电桩偷电猫腻# 小莉帮忙的微博视频

25. 【2026年要全面推行现房销售】1月24日的新闻大家看了吗？今天的国家再次给楼市投下一枚“定心丸”，也给过去那个野蛮生长的时代画上了句号。住建部今天明确了 2026 年房地产转型的三件大事：第一，买房要推行“现房销售”，让你看得见、摸得着，买了就能住，彻底解决烂尾隐患；第二，钱要锁死，每一个项目都要公示，资金专款专用，谁也别想挪去盖别的楼；第三，找个“管家银行”，一个项目就定一家银行负责，缺钱了找它，钱花哪了也归它管。一句话：2026 年，国家要把买房变成像超市买菜一样透明，不仅房子要好，钱也要绝对安全。很多人觉得“现房销售”只是为了不烂尾，但如果你看明白了住建部的逻辑，你会发现两个扎心的真相第一，这是一场关于“房地产行业去杠杆”的极限淘汰：以前开发商是“空手套白狼”，拿着购房者的钱再去拿地，现在不行了，2026 年，没实力的房企将被强行清场。现房销售意味着开发商必须自己掏真金白银把楼盖完才能卖。这意味着那些靠高负债、高周转“滚雪球”的小房企，以后连进场的资格都没了。这不仅是在保交楼，更是在给整个行业做一次“大排毒”。第二，“好房子”将成为房企唯一的免死金牌：以前房子不愁卖，地段好就行。到了现房时代，房子好不好一眼就能看穿。住建部反复提“好标准、好设计、好材料”，是因为当房子盖好了再卖时，消费者会像挑衣服一样看针脚、看面料。如果你还想靠劣质建材、豆腐渣工程忽悠人，现房销售制度会让你连一平米都卖不出去。这是在逼着房企从“金融公司”回归为“制造业公司”。对于普通人来说，2026 年起，如果你还在犹豫要不要买房，记住一个原则：只看现房，只看公示。现在既然有了项目公示制和专款专用，你买房前一定要去工地门口看公示牌。国家在推这些基础制度，本质上是在给购房者发“避坑指南”，只要你按照这套新规走，烂尾和货不对板的风险几乎降到了零。#财经##新闻联播##政策红利##政策解读#

26. 永辉巨亏 21 亿，学胖东来却「形似神离」，企业的成功模式具备可复制性吗？为何后来者总学不到精髓？

27. 实锤！胖东来进军建筑行业，65亿“梦之城”开工，还要建小区！

28. 胖东来“梦之城”项目开工，于东来披露安置房计划

29. 投资65亿！胖东来梦之城开工，于东来

30. 胖东来“梦之城”开工！投资65亿，安置胖东来员工也面向社会——于东来要做怎样的“新商业”？

31. 于东来称胖东来将建小区

32. 胖东来进军房地产？投资65亿元的“梦之城”开工

33. 实锤！胖东来真的进军房地产了

34. 胖东来将建小区，除了安置员工也面向社会开放，会公开建材、建筑质量水平、建筑具体费用等

35. 胖东来入局房地产，砸65亿元建超级综合体

36. 炸场！胖东来要盖小区，透明建房只赚合理利润

37. 于东来放大招！胖东来要建小区，公开成本合理利润，你买吗？

38. 期待胖东来“跨界建房”，戳中了楼市什么痛点？｜每经热评

39. 在“买房即维权”的时代，胖东来要当开发商

40. 于东来直播称胖东来或将建小区

41. 每经热评｜网友期待胖东来“跨界建房” 戳中了楼市什么痛点？

42. 胖东来或进军房地产，梦之城已开工！于东来最新表态

43. 胖东来未来计划建小区，于东来直播中表示

44. 胖东来要盖房子了！于东来放话

45. 胖东来抢开发商的饭碗？！于东来直播放话

46. 胖东来真的搞“房地产”了

47. 65亿开工，胖东来跨界地产首秀，承诺所有成本透明仅取合理利润

48. 于东来这是要扯掉中国房企的底裤

49. 辽宁高院裁判

50. 开发商的土地增值税清算信息应不应该公开

51. 判例

52. 如何看待胖东来将建小区做房地产?

53. 于东来回应建小区想法公开透明建设理念

54. 赵卓文 | 胖东来进军房地产

55. 重磅！胖东来65亿梦之城开工，跨界地产主打合理利润

56. 耗资65亿，本月动工，胖东来梦之城有新进展！一期建设规划已公示：46.7万平方米，8层，3327个停车位

57. 【那坊悠悠】规划6栋住宅拿地楼面价35500元/㎡，厦门国贸成都锦江茶厂39亩地块项目基础建安成本（平均造价）约￥9543元/㎡

58. 胖东来梦之城开工，于东来也要搞地产开发了

59. 于东来直播时称“条件允许将建小区”：除了安置胖东来员工，也面向社会开放，建筑设计用材都公开，会定一个合理利润，不去破坏市场

60. 【判例】申请公开人防地下室及储藏间等成本是否列入土地增值税清算扣除，实质上是进行咨询询问，不属于政府信息公开范畴

61. 【那坊悠悠】国贸地产顶序双子会直接引爆成都楼市小阳春吗？厦门国贸成都锦江一心桥片区茶厂地块，拒绝真石漆和涂料外立面会是全铝板吗？

62. 胖东来或将进军房地产，投资65亿元的“梦之城”开工

63. 胖东来要给员工建小区！福利房能省多少钱？普通人买得起吗

64. 判例：土地增值税清算成本咨询不属信息公开范畴

65. 房地产建筑成本（按建筑平方米算）

66. 胖东来进军房地产？投资65亿元的“梦之城”开工！于东来：条件允许将建小区，安置胖东来员工也面向社会，会定一个合理利润，不破坏市场

67. 判例：纳税人申请土地增值税清算成本信息公开被认定属咨询案

68. 于东来称条件允许将建几个小区：除了安置胖东来员工，也面向社会开放

69. 胖东来梦之城一期规划出炉，46万方超大“盒子”释放更多细节信息

70. 你买的房有没有需要维权呢

71. 【域外动态】规制价格误导乱象：英国 CMA发布《价格透明度：CMA209》指南

72. 胖东来梦之城一期规划出炉，开工进入倒计时。4月7日，备受关注的许昌胖东来梦之城项目一期建设规划开始公示。依据规划，项目一期建筑面积46.7万平方米，3327个停车位。此次规划显示，梦之城项目一期主要建设商业综合体，建筑主体长299米，宽216米，高度50米，8层。一期之外，未来还将建设幸福讲堂、文化中心、酒店等主要部分#梦之城 #胖东来 #许昌。

73. 胖东来梦之城一期建设规划公示：46.7万平方米，3327个停车位4月7日，许昌胖东来梦之城项目一期建设规划开始公示。项目一期主要建设商业综合体，建筑主体长299米，宽216米，高度50米，8层。一期建筑面积46.7万平方米，一期之外，未来还将建设幸福讲堂、文化中心、酒店等主要部分。（记者任华飞李思远）#胖东来 #许昌

74. 【判例】申请公开是否将地下车库建设成本计入土地增值税清算实质属于咨询，本应裁定驳回起诉而非判决驳回诉讼请求

75. 开发商为何“不赚钱”：揭秘房地产开发的成本迷宫与行业真相

76. 地产成本优化，为何先从地下车库“下手”？

77. 装企报价透明化：越透明越敢签！

78. 智库视角|郎咸平：解析中国房价构成的底层逻辑

79. 更新项目：三大隐性成本如何吞没你的投资回报率