今明两年买房，10年后是“血亏”还是“躺赚”？答案出乎意料

房地产市场一直是人们关注的焦点，即使在政府出台了多项房住不炒的调控措施之后，仍有不少人对房产抱有期待。笔者在网络上进行了一项“有100万你会怎么花”的调查，结果显示，在参与调查的4987人中，有83%的人选择用100万的大部分去购买房产，有12%的人选择把钱存入银行享受利息，而只有不到5%的人选择用钱去创业。

这说明，大多数人对房地产市场仍然持有乐观的态度，或者说，他们仍然相信房价会继续上涨。

而一些专家学者教授也在不断地为房地产市场的重要性和房价的高涨进行辩护。被誉为“房地产教父”的孟晓苏最近在博鳌论坛上发表了他的观点，他认为，对于普通民众来说，房价上涨是一件好事，因为它可以缓解通货膨胀的压力。

他还表示，普通民众目前仍然有很大的房屋需求，一方面是因为城镇化进程的加速，需要更多的人口迁移，另一方面是因为城镇居民的自住需求和改善需求仍然很强烈。

最关键的是，他直言不讳地指出了“房地产市场仍处于增量阶段，房价上涨的趋势依然明显”。

在过去的20多年里，房地产投资无疑是一门低门槛、高回报的生意。国家统计局的数据显示，从1993年到2023年，全国房价平均涨了20倍。一线城市的部分地区，房价甚至涨了40倍以上。如果按照房价涨30倍来算，20年前只要50万就能买到的房子，现在的市值已经达到了1500万。

这样的收益率，让房地产投资成为了“最赚钱”的生意之一。不提那些因为拆迁而一夜之间暴富的人，就算是正常的房地产投资者，也有很多人通过房子实现了财富自由、阶级跃迁。2019年胡润的数据表明，中国的千万富豪中，有15%是靠炒房赚到的财富。

但是，仅仅因为过去的房地产投资是稳赚不赔的生意，就认定未来的房地产投资也是最好的投资，这样的结论显然是缺乏依据的。

事实上，投资买房的热潮已经过去，楼市的新一轮繁荣也难以再现。党媒经济日报曾经指出，从人口、土地、金融等基本面来看，房价上涨的空间已经十分有限，投资买房赚钱的时代已经画上句号：

土地方面：

经过近二十年的高速发展，中国绝大多数城市的土地供应已经充足，加上棚改退出，新的土地法出台（下放土地审批权和允许集体土地入市建租赁住房），未来大城市扩容不再困难，土地也会变得不再稀缺。

这意味着，大拆大建的时代结束，土地价格不断上涨的时代也难以持续。事实上，易居今年初的研究也表明，从2020年起，新房市场已经出现供大于求了。

人口方面：

我国人口增长速度持续放缓，新生儿出生率下降和老龄化加剧是主要原因。人口拐点即将到来，人口红利的消退，无法支撑全国房价再次大幅上涨。

有机构预测，2025年后，每年主流购房人群（25-45岁）或减少1000万。而且房价每上涨1000元，毕业生离开率增加3.14%。

金融方面：

货币信贷一直是推动楼市不断上涨的重要力量，但现在各个层面的信号显示，这股“助推力”恐怕要衰减了：一方面，金融在去杠杆，尤其是去房地产市场的杠杆。

因此，未来不管是房企融资、炒房投资客借银行杠杆炒房，都越来越困难了；另一方面，从今年资金的流向看，钱更多是流向实体和中心企业，流入房地产的资金量受到很大限制。没有资金的支持，房地产开发下行趋势将更加明显。

那么，回到开头的话题，今明两年买房，10年后是“血亏”还是“躺赚”？

两位曾经的首富王健林和马云都对未来的房地产市场持悲观态度，他们认为房价将在高位崩盘，房地产业将不再是无限生财之道。

他们建议年轻人不要把所有的钱都投入到房子里，因为买房“赚大发”已经不再可能，反而有可能“赔得血本无归”。

王健林曾经是国内房地产的领军人物，但近年来他却加快了“脱离房地产”的步伐。2017年，他大规模出售了自己的文化旅游酒店和部分核心资产万达广场，2019年，他更是宣布“彻底告别房地产”。

他坦言，没有哪个国家的房地产市场能够永远繁荣，尤其是三四线城市的需求已经枯竭，未来房价可能会像“底特律”一样暴跌，房子可能会变成累赘。

马云也对房地产不感兴趣，他曾经预言“8年后中国最便宜的就是房子”，2019年底，他又表示，“5-8年后房地产将高位解体，年轻人不用为买不起房而烦恼。”

马云的观点是，未来房地产将回归理性，而且年轻人都有祖辈留下的房产，他们最不缺的就是房子。

未来年轻人可能不仅不用担心买不起房，反而要考虑如何有效处理自己的多套房产。

很多人认为，房地产市场仍然是投资的首选，因为他们对国家的宏观调控缺乏清醒的认识，也因为他们被过去的“买房就能赚钱”的经验所误导，陷入了严重的“经验主义”思维。但是，从人口、土地、金融以及房屋总量等基本面来看，未来房价的上涨潜力已经不大，甚至有可能出现下跌的风险。

两位曾经的首富都曾公开表示“房地产的黄金时代已经过去”，如果还执迷不悟地继续投资买房，恐怕不是最聪明的决定。