凭啥邻居的房子比我贵 篇一：开水菌说房之——各种细节指标技术分析

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开水菌的开场白

曾经反复多次被群友们这么提问：

“开水菌，我邻居那套房子北向放500万，我们家这套南向应该放多少钱啊？”

“南国花园有套顶楼才420w到底笋不笋，值得入手吗？”

对于一套房子价格合理的判断是一门技术活，于是决定开一个系列，科普一下房子的各种细节指标对定价的影响，以供各位房哥房姐们放盘时参考。欢迎长期跟踪~

温馨提示：

1.对于买家来说，以下指标仅用于判断该房屋价格是否合适入手。但这绝不是用于跟业主谈判时作为砍价理由or筹码，千万慎用！

对于业主来说，以下指标可用于在卖房放盘时候给自己房子挂一个相对合理的定价；毕竟业主就是把北向的价格放得跟南向一样你也吹他不胀，也许他可能觉得他家风水比较好。

2.各种细节指标综合起来对房子影响通常是由各项指标【加减】得出最后结果。

3.各种条件对参考价格的影响比例，沿用的是评估公司的内部评估体系。

不同朝向之间的价差

价差：

• 以南向作为参考价格100%；

• 东向价格为参考价格的98%；

• 北向价格为参考价格的95%；

• 西向价格为参考价格的94%；

案例：

• 海珠区——逸景翠园，南向4.5~4.9w/m²，北向4.1~4.4w/m²

• 海珠区——光大花园，东南向5.5w~5.7w/m²，西北方向单价5.3~5.5w/m²

原因：

南向的房子通风与采光最为优质，坐北朝南，冬暖夏凉，而且南向多为优质大户型，买家们自然最喜欢的就是朝南单位，住得舒服放盘又少，稀缺资源当然洛阳纸贵。

东向房间早上进阳光，每天可以被温暖的太阳唤醒，一整天都元气满满。尤其在广州夏天吹东南风，东向户型夏天也有自然风呼呼吹。

北向背对太阳，没有直射光，采光只能依赖人造光源或者云层漫反射，存在较大的采光问题，而且冬天吹起来西北风来比较酸爽。家里有老人小孩的人最不喜欢北向户型，长期没有机会跟阳光玩游戏，容易缺钙。

西向下午进阳光，累了一天下班回家，正巧赶上西晒，房里一片烤炉，让人烦躁。冬天还要面对无情的西北风，真可谓冬冷夏热，所以价格最为不理想，当然如果你是996的程序员，完美避开太阳落山半夜回家的，那大可不必在意西晒问题。

开水有话说：

上面所估的参考价，仅是一般只考虑朝向的情况。实际上一套房子还会受到很多其他综合因素影响。有可能这些因素比朝向更重要得多，所以导致了有的楼盘北向反而最贵。

举个例子：

例如珠江帝景北向望江，无敌江景的北向单元就会比无景观的南向要贵。

又或者科学城的富春山居，南向望墓地，所以高层南向单元会比北向要便宜。

所以朝向通常也要结合景观来考虑，而且往往景观影响会更大（不同景观的差价下文会一一分析。）

不同楼层之间的价差

价差：

• 以中楼层作为参考价格100%，
  

• 顶楼价格为参考价格的90%~95%
  

• 底楼层（指底层架空或与裙楼商铺接洽的两到三层）价格为参考价格的90%~95%

案例：

• 荔湾区——逸翠湾，西城都会商城上盖，底层单元受商场影响。
  

• 天河区——中海璟晖，底层单元受兴盛路商业影响。
  

• 天河区——远洋明苑，顶层漏水问题较严重。

原因：

顶层干扰因素：

日晒：楼顶经过阳光暴晒，通常比较热，这种热量会直接渗透到顶楼层单元，夏天整个房子像桑拿房一样，所以这些单元通常夏天空调不能停，一个月电费会爆炸高。

漏水：而且楼顶防水层是有使用寿命的，国内80%的住宅楼楼顶防水层都会有不同程度的开裂。住在顶层单元会有下雨漏水的风险。像咱们大广州这种一言不合就下暴雨的城市，顶楼层被很多人所不喜欢。

底层干扰因素：

噪音：如果是架空层接洽楼层，最怕有广场舞大妈或者小朋友在下面活动，试想周六在家想摊在沙发一动也不动享受舒适的时光，这时候楼下大妈播起了《最炫民族风》，那酸爽.......

商业经营：如果是底层是商业裙房，那么与之接洽的楼层则可能要忍受商业顾客的吵闹声和楼下餐饮的油烟味。尤其如果楼下开宵夜火锅店，那减肥计划基本就泡汤了；

采光：而因为楼层较低的原因，周边如果有其他高楼或者树木遮挡，采光也会有一定的问题，出现阳光照不进房子的现象，更不用说有什么好景观了。

潮湿蚊虫：在广州有丰富生活的人也一定知道，低楼层还有回南天潮湿，蚊子成群等问题。

安全：而低楼层往往也有一定的安全性隐患，毕竟对于某些飞檐走壁的“高手”来说，几层楼还是小意思的，所以防盗设置要比高楼层更加严格。

高空抛物&隐私：如果是一楼单元，有时候还要忍受楼上丢垃圾，泼水到自己院子里。甚至要承担每天被出出入入的人围观的尴尬，想干的啥（羞羞）都得把窗帘拉得严严实实的。

结构：再深入点从建筑结构的角度看低楼层所存在的问题：梁柱通常都会比高楼层的要粗，一根大柱子可能就横着挡在你的视野面前，每次出阳台都看着那根大东西。

噪音：然后还有一个很接地气的问题，就是住低楼层的人家，每天都得听整栋楼排污的水声，如果刚好排污管设在房间周边，每天晚上楼上去个厕所你都可以听一遍流水声，睡眠质量差点都容易精神衰弱；

返水：甚至还有更严重的情况，一旦排污管道超负荷工作（当天下暴雨或杂物油污堵塞），分分钟还有污水返涌进户的可能性。

开水有话说：

把顶楼与底楼好好批判了一番，是不是就代表这些单元就一定很差呢？

实际上依然有某些情况，顶楼与底楼反而是更值钱的。

例如某些顶楼单元是复式的，甚至楼顶天台整片送给你用这种。区区漏水风险暴晒，根本不能影响他的价值。

例如某些底楼单元带大花园，或者带大平台，只给住在这一层的人使用，那他的价格分分钟是整栋楼最高的。例如广州的万科欧泊，会展世界城等楼盘的一楼自带大花园。又例如华标涛景湾五楼自带过100m²大平台，偶尔约上几个朋友去烧烤都绰绰有余。

就算是什么都没有，底楼层也有一个天大的好处：

如果哪天停电或电梯坏了，你可以笑看众生，转头走楼梯回家。

不同景观之间的价差

价差：

通常来说，以无景观为参考价格；

• 山景提升5%；

• 小区景观提升5%~8%；
  

• 地标建筑提升8%；
  

• 公园园景提升16%；
  

• 湖景提升18%；
  

• 江景20%；
  

• 墓地景-x%（无下限）

案例：

• 天河区——广粤尊府&凯旋新世界，望江与不望江的价差巨大。

• 天河区——新世界东逸，望天河公园单元与无景观单元价差比较明显。

原因：

通常有这种自然（人工）景观的地方，通常来说都是比较高端的盘，通常他们的业主都不差钱，能够选择的范围内，花多10~20%的价格，购买这些提升50%居住体验的景观，都是非常乐于接受的。

毕竟一推开门三江汇聚，财源滚滚，对于很多老板们来说可比多10个平方重要多了。

每天清晨的第一缕阳光轻轻唤醒沉睡的你，起床伸个懒腰，俯瞰眼前270°无遮挡珠江公园；夜里在书房的落地窗前翻看报表，抬头的远方就是花灯璀璨的都市CBD······

（醒醒小开水····）

当然房子有景观的话，也会在私密性上有所体现。如果是一线江景，湖景，园景，自然就不会有其他楼栋住户的视线对你家的私密性造成干扰。

开水有话说：

有无景观毕竟只是影响了居住的观感体验。所以上面列举的数据也只是参考值，不同的人群，不同的需求对于景观溢价的接受程度有非常大的差别。

一般来说，越是高端豪华的楼盘，有无景观对于价差的体现会越明显。有时候无敌江景的价差会大到让人咂舌。毕竟有钱人的世界里，有太多的东西比钱重要了。

毕竟卖豪宅就像谈恋爱，追求的不是性价比而是一见钟情的冲动；

而越刚需的盘，有无景观则可能并不会影响太大，甚至毫无影响。

毕竟劳动人民是务实的嘛！