半年涨20%,“收租”式投资你了解么?

2021-11-30 11:36:04 22点赞 171收藏 30评论

今年6月,首批公募REITs产品上市,至今多只产品涨幅已超20%,燃起了不少人的兴趣。恰逢本周一再次发售第二批公募REITs产品,今天我们就来讲讲这个对大家来说有些新鲜的理财品种。

— 01 —公募REITs:低起点参与大基建

公募REITs,就是公开募集的不动产投资信托基金。本质上是通过发行基金产品份额的方式,募集资金投资于不动产,并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

虽然我国首批公募REITs在今年6月才上市交易,但在国外市场REITs产品已经是一个比较成熟的投资品种了。我们以美国为例,REITs产品在20世纪60年代诞生,目前有44%的家庭投资并持有此类产品,比例可以说不算低了。

那么,公募REITs和大家常见的普通公募基金有什么区别呢?我们总结有三方面的区别:

01丨投向

❶ 普通公募基金:

常见的公募基金主要投资的是某一类或者某几类金融工具,比如股票、债券等等,只是比重各有侧重。例如偏股型基金,主投股票,偏债型基金,则主配国债、金融债等固定收益类的金融工具。

简单来说,每只基金投资的是一揽子金融工具。

❷ 公募REITs:

主要投资的是不动产项目。目前,我国发行的公募REITs投资标的主要是基础设施领域的不动产项目,包括收费公路、机场港口、产业园区等。相比于传统公募基金,每只公募REITs投资的是一个有发展前景的不动产项目。

02丨标的准入标准

❶ 普通公募基金:

基础金融工具有发行、退市的标准。但是基金具体配什么,就由基金经理自行判断决策了。作为投资者买的,实际上是基金经理的智慧。

❷ 公募REITs:

目前公募REITs处于试点推行阶段,动辄数十亿的项目还是有比较严苛的准入标准的,主要遵循三个聚焦点:

聚焦重点行业:优先支持仓储物流、交通、污染治理、市政工程等基础设置短板行业项目;鼓励信息网络等新型信息基础设施、国家战略新兴产业集群、高科技及特色产业园区等开展试点。聚焦重点区域 :优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域;支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

聚焦优质项目要求项目权属清晰、运营模式成熟、运营三年及以上、底层资产已经完成竣工验收、最近3年无重大违法违规行为等。

这三个聚焦点很重要,因为投资公募REITs,投资的是大型基建项目本身的未来发展潜力,项目成色决定了未来的收益。

03丨收益来源

❶ 公募基金:

公募基金收益来源主要来自于所有股票、债券的价值增值部分,还有基金持有期间的基金分红。聚焦重点行业。

❷ 公募REITs:

公募REITs的收益来源公募基金有点类似,只不过对于收益的分配有着更加明确的规定。

第一部分,项目分红。

根据相关规定,公募REITs收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。对于投资者来讲,有点出租房子收租子的意思。

第二部分,公募REITs本身的价值增值。

如同我们投资房产等固定资产,收费公路、机场港口、产业园区这些公募REITs的底层资产增值后,也会成为投资收益来源。

最后,讲一讲风险。

所有的投资品都有风险,公募REITs投资的底层基础设施,虽然基本面相对较为稳定,但其运营质量将直接影响期间收益分配。公募REITs上市后,其价格走势将受到多方面的影响,包括市场偏好、买卖双方力量博弈等,交易价格会出现波动。

这也意味着,投资公募REITs同样不是稳赚不赔的。所以,大家在投资之前,做好项目研究还是必不可少的功课,切勿盲目跟风炒作

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