半年涨20%，“收租”式投资你了解么？

今年6月，首批公募REITs产品上市，至今多只产品涨幅已超20%，燃起了不少人的兴趣。恰逢本周一再次发售第二批公募REITs产品，今天我们就来讲讲这个对大家来说有些新鲜的理财品种。

— 01 —公募REITs：低起点参与大基建

公募REITs，就是公开募集的不动产投资信托基金。本质上是通过发行基金产品份额的方式，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

虽然我国首批公募REITs在今年6月才上市交易，但在国外市场REITs产品已经是一个比较成熟的投资品种了。我们以美国为例，REITs产品在20世纪60年代诞生，目前有44%的家庭投资并持有此类产品，比例可以说不算低了。

那么，公募REITs和大家常见的普通公募基金有什么区别呢？我们总结有三方面的区别：

01丨投向

❶ 普通公募基金：

常见的公募基金主要投资的是某一类或者某几类金融工具，比如股票、债券等等，只是比重各有侧重。例如偏股型基金，主投股票，偏债型基金，则主配国债、金融债等固定收益类的金融工具。

简单来说，每只基金投资的是一揽子金融工具。

❷ 公募REITs：

主要投资的是不动产项目。目前，我国发行的公募REITs投资标的主要是基础设施领域的不动产项目，包括收费公路、机场港口、产业园区等。相比于传统公募基金，每只公募REITs投资的是一个有发展前景的不动产项目。

02丨标的准入标准

❶ 普通公募基金：

基础金融工具有发行、退市的标准。但是基金具体配什么，就由基金经理自行判断决策了。作为投资者买的，实际上是基金经理的智慧。

❷ 公募REITs：

目前公募REITs处于试点推行阶段，动辄数十亿的项目还是有比较严苛的准入标准的，主要遵循三个聚焦点：

聚焦重点行业：优先支持仓储物流、交通、污染治理、市政工程等基础设置短板行业项目；鼓励信息网络等新型信息基础设施、国家战略新兴产业集群、高科技及特色产业园区等开展试点。聚焦重点区域 ：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域；支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

聚焦优质项目要求项目权属清晰、运营模式成熟、运营三年及以上、底层资产已经完成竣工验收、最近3年无重大违法违规行为等。

这三个聚焦点很重要，因为投资公募REITs，投资的是大型基建项目本身的未来发展潜力，项目成色决定了未来的收益。

03丨收益来源

❶ 公募基金：

公募基金收益来源主要来自于所有股票、债券的价值增值部分，还有基金持有期间的基金分红。聚焦重点行业。

❷ 公募REITs：

公募REITs的收益来源公募基金有点类似，只不过对于收益的分配有着更加明确的规定。

第一部分，项目分红。

根据相关规定，公募REITs收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。对于投资者来讲，有点出租房子收租子的意思。

第二部分，公募REITs本身的价值增值。

如同我们投资房产等固定资产，收费公路、机场港口、产业园区这些公募REITs的底层资产增值后，也会成为投资收益来源。

最后，讲一讲风险。

所有的投资品都有风险，公募REITs投资的底层基础设施，虽然基本面相对较为稳定，但其运营质量将直接影响期间收益分配。公募REITs上市后，其价格走势将受到多方面的影响，包括市场偏好、买卖双方力量博弈等，交易价格会出现波动。

这也意味着，投资公募REITs同样不是稳赚不赔的。所以，大家在投资之前，做好项目研究还是必不可少的功课，切勿盲目跟风炒作

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