长江商学院三季度投资者情绪调查（CKISS）最近给出一组很有意思的数字：受访投资者中，预期房价上涨的比例已从2025年底的37%反弹至56%。然而，这种预期的修复并没有转化为投资意愿——愿意增加房地产投资的净人数占比仍为-16.7%，“卖盘”依然压倒“买盘”，卖的人明显多于买的人。第一财经
也就是说，更多人开始相信回暖，更多人却选择离场。长江商学院投资研究中心主任刘劲的解释很直接：看涨不等于买入，它更可能对应“借反弹出货”——趁情绪修复、成交量回升时卖出，比继续持有划算。第一财经
为什么看涨却不买：投资人的账卡在租金回报上
账很简单：这类资产的租金回报，还没跑赢资金成本。
中指研究院监测显示，10月50城平均租金房价比（毛租售比）为2.31%，较2023年初回升0.33个百分点。截至今年9月，重庆、南昌等20个城市达到2.4%及以上，长沙、哈尔滨超过3%；而当前居民购房综合资金成本大约在2.4%～2.7%之间。第一财经
2.31%对2.4%～2.7%，中间还隔着“毛”和“净”的差距。社群里流传的租金帖子，扣项口径相当一致：空置期、中介佣金、装修摊销、维修维护扣完，不少房子的净回报落在2%以下。也有盘了深圳3228个小区的自媒体测算显示，按成交价计算全市租金回报大约2.1%～2.5%，纯靠租金回本约需50年。知乎
还有一个常见的算账陷阱：用当年的买入价算回报率。50万买的房现价400万，年租金6万，拿50万去除得出12%；但如果判断的是“今天值不值得按400万买入或持有”，就必须按现价算，回报只有1.5%。知乎
看涨和买入，是两本账
预期修复不是空穴来风。上海、深圳住宅租金已连续8个月环比上涨，10月上海平均租金85.04元/平方米/月，深圳为83.21元；北京、广州则仍在环比下跌。这轮调查的受访者集中在一二线城市，他们对核心城市筑底的体感可能是真的。第一财经
但“觉得到底了”和“房子值得买”不能直接划等号。对投资者来说，行动线相当清楚：这套房的净租金回报能不能跨过资金成本，空置和流动性配不配得上这个差值。目前毛租售比站上2.4%的城市有20个，净回报能稳定超过3%的房子，更多集中在长沙、哈尔滨这类低总价城市。在这个阶段，持有者的选择仍然和调研数字一致——卖的人，比买的人多。
