小白都能看懂的REITs基金解读,1000元让你成为家里有高速的人……

创作立场声明：本人原创文章

什么是REITs基金？

REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，读音大概为“瑞次”，直译过来是不动产投资信托基金，其实就是大家把钱聚集起来，给某家基金公司，购买一些且具有持续性稳定收益的优质不动资产（不一定都是房地产）的所有权/使用权/特许经营权，REITs投资人享受每年分红收益，这样项目的原投资人可以快速收回投资，便于轻资产运营，而REITs基金所有人可以每年获取稳定收益，国家获得了基础设施的增强，三全其美。

举个最简单的例子：

10年前，你和11个好基友每人拿出100万成立了一家投资公司，称为A公司，你们每人持有公司同等数量股份，公司有1200万资金用于投资活动。隔壁老王有块地，他自己建了一栋楼，花了1000万，预计使用期限100年，如果出租的话每年能收回50万租金，20年就能收回成本，到时候房子也还是自己的，但是老王岁数不小了，着急娶媳妇，况且身体不太好，也不知道能不能再活20年了，于是就着急想出手赶快收回现金，好在有生之年好好享受一下，于是找到了你，想1200万把这栋楼的产权卖给你，你和基友一商量，觉得是个不错的买卖，既能每年收租金，还能享受房价升值，于是你们花1200万用A公司买下了这栋楼，房子出租每年收租金50万，找了一个专业管家，每年工资2万元，扣除管家工资每年纯利润48万，你们12个人啥都不用管每人每年分得4万元红利，10年后，房子升值到1亿多，你和好基友们一商量，不如趁着房价泡沫把房子卖了，于是A公司卖掉房子扣除各项费用后，账上获得1亿现金，每人分得800多万把公司注销了，老王这些年来也拿着1200万过着幸福的土豪生活，整个项目结束。

这就是REITs的雏形，上面的例子中，“A公司”就是REITs，管家就是项目管理人，隔壁老王就是最初投资人，项目结束就是基金清盘，投资房产的这10年期间，比如有个小伙伴着急用钱，把自己的公司股份转让给别人也是可以的，这个过程就是场内交易的过程。

总体来说REITs是一种低成本参与不动产投资的方式，你手里有100万在一线城市连个厕所都买不到，但是通过REITs，你现在可以投资高速/污水处理/大型产业园等高端大型国家级项目了，说出去那也是牛逼哄哄的，家里也是有高速公路的。

跟其他公募基金的不同之处

1.投资标的不同：

普通的权益类公募基金，投资的标的有股票，债券，期货等，而REITs基金主要投资不动产，包括物业，医院，仓库，林地，高速公路，机场，产业园等等都可以投资，鉴于我国“房住不炒”政策，REITs公募投资普通住宅的可能性基本没有。

2.封闭期不同

普通公募如无特殊说明情况可以随时购买赎回，REITs是封闭式基金，封闭期内无法赎回，且封闭期非常长，本次上市的9只封闭期在20-99年，但是并不是说不能交易，可以通过场内基金转让的方式来交易，也就是说REITs的投资属于一次性购置资产，份额是固定的，不像股票类基金一样可以随时扩大投资规模。

3.收益来源不同

REITs的收益来源主要是租金/物业费/高速公路过路费等等，同时享有不动产升值产生的溢价收益。普通公募基金收益主要来源于资产价格上涨，相比其他权益类基金，REITs收益曲线较为平稳。

REITs资产的产权类型

看看这次发行的9只基础设施REITs，4只为特许经营权类，5只为产权类

特许经营权类：

所投资的项目是有收益期限的，REITs并不持有所投资项目的所有权，以富国首创水务项目为例：

当特许经营权到期，产权所有人就会收回收费权，REITs份额也就没有价值了，投资这类REITs有点像整存零取，初期投资，每年收回一点，到期后，价值可能归零，可能最初投资人回购，具体到每个项目不太一样。

这类REITs通常年收益率较高，这次发行的4只年分红率为6%-12%，道理很简单，如果收益低了谁买啊，比如初期投资100元，每年收回9块钱，特许经营权10年，10年最后收回90元？玩呢？100元白借给你10年最后还我90？

所有权类：

也叫产权类/永续类，所有权类就是REITs拥有项目的所有权，这类REITs收益率稍微低些，有些项目可能还不到5%，收益主要来自于租金和物业费，但是这类项目随着时间的推移以及通货膨胀通常有不动产资产升值的预期，租金也会水涨船高，封闭期结束后资产可以进行市场化处理，也就是卖掉，并且很有可能清盘时不动产价格已经远远高于购入价格。

总体来说，特许经营类更像债，而产权类更像股。

这些REITs项目是否靠谱？

说到这里，有人可能想问了，这些项目靠谱吗，管理人做假账怎么办，项目倒闭了怎么办？

首先项目的准入门槛还是挺高的，要经过省级发改委->国家发改委->证监会/沪深交所 这样一个推荐审核链条才能拿到批文，这次上市的9只是从200多个项目里面选出来的，相当于经过了各级部门把关，我想相关部门也不想REITs在国内刚兴起就臭了，这样以后就没法玩了。

REITs基金相当于受到证监会和发改委的双重监管，造假做假的违法成本可想而知，以我本人粗鄙的认知来看，这些项目还是靠谱的。

并且目前公募REITs的投资项目相关部门给出了明确的要求，比如权属清晰，无抵押，3年盈利，现金流稳定等等一系列要求。

分红比例来说，是每年强制要求分红，不低于当你可供分配金额的90%。

收益率水平怎么样？

总体来说REITs被定义为中风险中收益的项目

风险: 股票/基金 > REITs > 存款/国债

预期收益: 股票/基金 > REITs > 存款/国债

购买REITs到底能获得多少收益，这个问题就像给上市公司估值一样难，不同的估值方法得出不同的结果，除非你对REITs的投资标的非常熟悉，否则很难给出精确的估值。

要注意一点，REITs基金发行时给出的预期收益并不等于最终收益，最终收益要看当年的经营状况。

有没有风险？

风险必然有，没有风险就不叫投资了，比如天灾人祸，投资的产业园亏本了，投资的大厦摇晃了，投资的高速公路被大水淹了，或者国家出政策减免通行费，疫情来了没人走高速了等等，这些都是风险，但是相对股票来说，这些不动产投资的风险要小得多，确定性也强得多，收益曲线更加平稳。

REITs交易规则

场外认购：REITs场外申购和其他公募基金一样，可以通过基金公司平台，互联网平台三方销售机构等输入代码直接申购

场内申购：以东方财富为例：交易->更多->业务开通->REITs基金开通，然后签署电子协议就可以开通了，没有其他附加条件，开通后，可以在交易->场内基金->基础设施基金REITs认购 菜单内输入基金代码进行认购，代码和申购时间如下。

要不要参与REITs的申购

以我个人粗浅的经验以及机构认购行情的火爆以及国内市场抄新惯例，我认为可能会有点小羊毛可以撸，但是大涨暴涨我基本不太可能，因为REITs收益确定性较强，确定性强就意味着炒作空间和想象空间小，大家可以根据自己的资产规模适当配置一些，尤其是产权类的5个项目我认为想象空间更大一些，炒作的可能性更大。

REITs基金适合什么投资者

我认为适合风险承受力差一些的投资者以及长期投资者，以REITs的投资性质来看，收益跑赢通胀概率较大，长期来看可以适当配置。不适合短期投资者，不适合追求超高收益的投资者。

申购哪个项目

这个其实没有标准答案，从认购的火爆程度来看，招商蛇口项目最火，毕竟在寸土寸金的深圳，认购倍数15倍，其次是首钢绿能，认购倍数11倍，所有项目基本都是超额申购，我总共申购了3只

1.沪杭甬高速REITs项目:预计2021年派现率12%左右

2.广州广河高速公路REITs项目预计2021年派现率5.91%

3.蛇口产业园:2021年预计派现率4.39%

大家根据自己的认知范围去申购吧

就和大家分享到这里啦～

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