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上海REITs正在重塑楼市逻辑：刚需要盯紧核心区，投资者别再迷信房价上涨

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06-02 16:23

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重置之年｜十余则商业地产资本交易背后的三大确定性

蔚来蔚能旗下的电池公司，突然100%过户给中信证券了？这事还确实得说道说道，其实资产证券化在外海是非常成熟的。2026年3月26日，蔚能（武汉）电池科技有限公司完成了全套工商变更：原100%持股的股东武汉蔚能电池资产有限公司完全退出，中信证券全资接盘，拿下这家公司100%股权；同时企业性质从外商投资法人独资，变更为内资控股的法人独资，高管、后续的法定代表人也同步完成了更换。很多人看不懂这波操作，咱们先把前因后果说透，这件事的根源，是现在海外正在炸锅的私募信贷危机。美国私募机构玩了十几年的套路，就是把各类底层资产打包成证券化产品卖给投资人，最坑的是，这些产品的底层资产完全不透明，投资人根本不知道自己买的东西，背后到底是优质资产还是一堆烂账。现在雷彻底爆了，大量私募产品直接锁死赎回，有的甚至规定每个月只能赎回5%的本金，投资人的钱根本拿不出来，整个资产证券化市场的信任度直接崩塌。海外的暴雷，直接给国内的监管和市场敲了最响的警钟：第一，接下来国内对资产证券化产品的监管一定会全面趋严，底层资产的透明度，会成为最核心的审核红线；第二，现在的投资人和金融机构，对看不清底层的产品，警惕性直接拉满，你不说清楚钱对应了什么实体资产，根本没人敢买单。而刚好，今年蔚能有大量的资产证券化融资计划，核心就是中信证券牵头发行的持有型ABS产品。那这家被中信100%持股的公司，到底是干嘛的？有人说它是纸面公司、空壳公司，没错，但它的核心价值，恰恰就是解决“资产透明”这个生死问题。它就是专门为这批ABS产品设立的专项资产持有主体，唯一的核心职能，就是承接这次要证券化的电池资产。中信证券100%持股之后，就能通过这家公司，完整穿透、全程监控底层的电池实体资产，确保发行的每一份ABS产品，都对应着真实、可查的电池资产，绝对不会像美国私募那样，乱塞资产、虚假包装。说白了，这根本不是蔚能把电池资产卖掉了，而是为了今年的融资计划，做了一套最合规、最让市场放心的资产隔离与监管结构。给监管看，资产全透明，完全符合审核要求；给中信看，底层资产全程可控，敢放心发行产品；给投资人看，你的每一分钱都对应着真实的电池资产，不用怕踩雷。本质上，就是海外的暴雷给行业上了惨痛一课，蔚能提前把安全垫铺好了，避免一步出错，直接影响全年的融资节奏。 #新能源大牛说#

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1. 重置之年｜十余则商业地产资本交易背后的三大确定性

2. 蔚来蔚能旗下的电池公司，突然100%过户给中信证券了？这事还确实得说道说道，其实资产证券化在外海是非常成熟的。2026年3月26日，蔚能（武汉）电池科技有限公司完成了全套工商变更：原100%持股的股东武汉蔚能电池资产有限公司完全退出，中信证券全资接盘，拿下这家公司100%股权；同时企业性质从外商投资法人独资，变更为内资控股的法人独资，高管、后续的法定代表人也同步完成了更换。很多人看不懂这波操作，咱们先把前因后果说透，这件事的根源，是现在海外正在炸锅的私募信贷危机。美国私募机构玩了十几年的套路，就是把各类底层资产打包成证券化产品卖给投资人，最坑的是，这些产品的底层资产完全不透明，投资人根本不知道自己买的东西，背后到底是优质资产还是一堆烂账。现在雷彻底爆了，大量私募产品直接锁死赎回，有的甚至规定每个月只能赎回5%的本金，投资人的钱根本拿不出来，整个资产证券化市场的信任度直接崩塌。海外的暴雷，直接给国内的监管和市场敲了最响的警钟：第一，接下来国内对资产证券化产品的监管一定会全面趋严，底层资产的透明度，会成为最核心的审核红线；第二，现在的投资人和金融机构，对看不清底层的产品，警惕性直接拉满，你不说清楚钱对应了什么实体资产，根本没人敢买单。而刚好，今年蔚能有大量的资产证券化融资计划，核心就是中信证券牵头发行的持有型ABS产品。那这家被中信100%持股的公司，到底是干嘛的？有人说它是纸面公司、空壳公司，没错，但它的核心价值，恰恰就是解决“资产透明”这个生死问题。它就是专门为这批ABS产品设立的专项资产持有主体，唯一的核心职能，就是承接这次要证券化的电池资产。中信证券100%持股之后，就能通过这家公司，完整穿透、全程监控底层的电池实体资产，确保发行的每一份ABS产品，都对应着真实、可查的电池资产，绝对不会像美国私募那样，乱塞资产、虚假包装。说白了，这根本不是蔚能把电池资产卖掉了，而是为了今年的融资计划，做了一套最合规、最让市场放心的资产隔离与监管结构。给监管看，资产全透明，完全符合审核要求；给中信看，底层资产全程可控，敢放心发行产品；给投资人看，你的每一分钱都对应着真实的电池资产，不用怕踩雷。本质上，就是海外的暴雷给行业上了惨痛一课，蔚能提前把安全垫铺好了，避免一步出错，直接影响全年的融资节奏。 #新能源大牛说#

3. 做不同领域的生意或投资，会有种把一切慢慢串联起来的乐趣。比如，如果我把德州的三座城市当成股票来看。Austin的房产，很像高成长股。它的弹性最大，上涨时跑得最快，但回调时也最狠。因为它的增长核心集中在高科技、创投。本质上就是靠未来预期定价的城市。Dallas的产业很多元，更像指数。增长主要来自总部企业迁入、就业机会增加和人口流入。而不是热点风口型的。房价相对平衡、稳健。Houston类似高分红，现金流比较稳定的价值股。因为主要产业是能源、医疗、基础设施。房价相比Austin Dallas抗跌，租金现金流也更稳。但在上行阶段，涨幅不像 Austin 或某些 Dallas 高增长区块那样猛。当然内部细节会有不同，不同社区的房产也很不一样（看当地经济、就业结构）。但城市的资产特性，长期来看，还是由它的核心产业决定的。#美股#

4. 构建现代化基础设施体系

5. 突发！！！“蔚来把电池公司卖掉了！？”其实这根本不是“卖公司”，而是换电业务的一次关键资本操作，而且是典型的资产证券化收尾动作。一、这到底是什么情况？不是“卖给中信”，而是ABS资产的特殊安排1. 主体关系先理清楚◦ 这次被中信证券接手的，是「蔚能（武汉）电池科技有限公司」，不是蔚来，也不是母公司「武汉蔚能电池资产有限公司」（蔚能）。◦ 蔚能本身是蔚来、宁德时代等合资成立的电池资产公司，核心业务就是BaaS电池租用服务。◦ 2026年2月，蔚能联合中信证券发行了国内首单动力电池ABS（资产支持证券）「G蔚能1科」，规模5.01亿元。这单ABS的底层资产，就是BaaS业务里的电池资产。◦ 为了满足ABS的“破产隔离”要求，这些电池资产需要被装入一个特殊目的载体（SPV，也就是这次的「蔚能（武汉）电池科技有限公司」），并由计划管理人（中信证券）持有，实现资产和原主体（蔚能）的风险隔离，保障投资人权益。2. 工商变更的本质这次变更，就是把这个SPV公司的股权，从原持有人（蔚能）过户给了ABS计划的管理人（中信证券），是ABS发行的标准收尾流程，不是蔚能把业务卖掉了。后续ABS兑付完成后，这个公司的股权大概率还会转回给蔚能。二、对蔚来来说，这是实打实的利好，而且是长期的我们要回到BaaS和换电的本质来看这件事：• 蔚来的BaaS模式，核心是把电池从车价里剥离，通过租用降低用户门槛。但对蔚来来说，这些电池资产是“重资产”，占用大量现金流，影响报表和扩张速度。• 而ABS，就是把这些稳定的租金收入打包成证券卖给投资人，把未来的现金流提前变现，让蔚来和蔚能把重资产“变轻”，拿到钱再去扩张换电网络、投入新业务。这次操作的利好点很明确：1. 直接盘活现金流，缓解资金压力这单ABS的发行，直接帮蔚能/蔚来拿到了数亿元的低成本资金，而且后续还可以复制这个模式，持续把BaaS的电池资产证券化，源源不断地把未来租金变现，支撑换电网络的持续建设。2. 验证了电池资产的金融属性，打开了长期融资通道这是国内首单动力电池ABS，相当于给BaaS模式做了一次权威背书：市场认可这些电池资产的稳定性和现金流价值。后续蔚能/蔚来可以继续通过这个方式融资，不用再依赖高成本的股权融资，对公司的财务健康是重大利好。3. 强化了换电模式的护城河换电模式的核心壁垒之一，就是电池资产的运营和金融化能力。蔚来通过蔚能和ABS，已经跑通了从资产持有、运营管理到证券化的完整闭环，这是其他品牌很难复制的能力，相当于把换电的“重资产包袱”变成了“金融杠杆工具”。三、补充说明：市场上的误区澄清• 误区1：“蔚来卖了电池公司，放弃BaaS了”完全错误。这只是ABS的SPV安排，业务控制权、用户服务都还是蔚能在运营，中信证券只是持有这个壳公司，不参与业务管理。• 误区2：“这是蔚来缺钱，被迫甩卖资产”恰恰相反，这是蔚来主动利用资本市场工具，把BaaS模式的优势放大。BaaS的现金流越稳定，ABS的融资成本就越低，这是成熟的资本运作，不是被动自救。• 误区3：“这件事和普通车主没关系”其实和车主直接相关：蔚来通过ABS拿到的资金，会继续投入换电站建设、电池回收和梯次利用，最终受益的还是用户：换电更方便、电池回收体系更完善，BaaS的服务也更稳定。总结一下：这不是蔚来卖资产，而是换电业务的一次关键资本验证，是蔚来BaaS模式从“业务创新”走向“可复制、可规模化”的重要一步，对蔚来的现金流、换电护城河都是长期利好。#蔚来#

6. 前两天蔚能推出《全球首单持有型动力电池REITs》。本来我们都放假了不想写了，我们群里又突然讨论起来了，继续聊聊吧。大家是否还记得，斌哥最近经常说，蔚来的非车业务增长特别快，那非车业务就有很多，其中金融服务就是一个重头。这是继全国首单绿色新能源电池资产ABS项目蔚能-华泰-甬兴-绿色新能源电池资产支持项目计划（碳中和）、全国首单绿色电池资产ABN后，蔚能又一电池资产金融化的项目。这是蔚能通过多元创新融资手段，向平台化管理模式转型，立足于电池资产管理、锂解数据平台与资源循环的三大解决方案。目的是：与更多金融机构和产业链合作，探索动力电池资产的投资价值。那 ABS、ABN 与REITs 有啥区别呢？ABS与ABN都属于债权融资，是将未来一段时间的租金收益权抵押，投资回报是固定利息，分为优先级与次级，两者利率不同。以蔚能 ABS 为例，分为优先 A1 级、A2 级、A3 级与次级，票面利率分别为 2.97%、3.45%和3.76%。蔚能第一期 ABN 票面利率则是 3.12%，另外有次级。 REITs 则不同，等于是卖断，也就是产权已经转移到REITs 持有者。因此 REITs 的收益是经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。因为是卖断，所以不像 ABS 和 ABN 有时间限制。至于交易方式，蔚能的 ABS 和 REITs 皆是在上交所，监管单位是中国证监会，ABN 属于银行间市场，监管单位是中国人民银行。所以你能看出来，各个银行和监管对蔚来（蔚能）的认可是充分的，而且这件事目前只有蔚来能做。最后谈谈《全球首单持有型动力电池REITs》的意义，很多人可能没注意到今年4/1要施行的《新能源汽车废旧动力电池回收和综合利用管理暂行办法》。里面规定，每块新能源汽车动力电池都将拥有「数字身份证」。国家建立全国新能源汽车动力电池溯源信息平台，并要求对每一块电池进行唯一编码，建立数字身分证管理制度，实现从生产到报废回收的全流程流向监控与追溯。之后实行是「车电一体报废」，以前责任不明，现在规定「生产者责任延伸制度」，动力电池回收由动力电池企业与车企共同承担。新规定每块动力电池都有数字身份证，产权有明确的身份证明，持有型动力电池 REITs 才能成立，才能谈电池资产全生命周期管理，实现电池资产综合利用效益最大化。没《管理办法》，就没持有型动力电池 REITs。总而言之，这是科创金融服务创新的一环。这么说显然大家听的云里雾里，那我换个方式讲，为什么其他品牌没法做？上面讲了，REITs 的收益是：经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。 baas 租金比较好理解，那其实资产残值这个不是特别清晰。简单说就是，电池的再利用程度。非换电车型的电池产权是车主，不是车企，虽然电池回收的主责是车企，但车企是没有办法强制回收电池。车主们要记住，你付的钱是含电池的费用，你拥有产权，只有车电分离电池的产权才能分离出来。很多人没理解什么是车电分离，甚至以为只是付钱给蔚来租电。在法律上，这是产权的分割，也就是电池产权是归蔚能，车主只有使用权，其实到这一步也很容易理解。那可以带来什么好处呢？在我们今天讲的文章里，产权分离可以让回收变的异常简单。而不用过多扯皮，不然车辆的报废价格里是要包含电池费用的，因为现在法规要求强制一起报废。这部分成本，其实还没有明确谁来出。搞不好，车主要去起诉车企的。但BAAS不需要，因为电池的产权在蔚能手里，这样才能标准化去做电池全生命周期的剩余价值评估。要不然车子强制报废，电池的残值要怎么算？这部分不止车企有问题，保险公司也是，和保费也相关。蔚能蔚能，蔚来很全能！#微博新知博主#

7. REITs再扩容，新增写字楼、城市更新设施等资产类别，将对存量时代的中国房地产市场产生怎样影响？

8. 【公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产】国内公募不动产投资信托基金（REITs）运行满五年，发行结构在2025年呈现显著变化。产权类REITs在发行数量和规模方面已全面占优，底层资产进一步向仓储物流、消费基础设施等商业不动产集中。多家市场机构据此判断，REITs正从早期以基础设施为主的试点阶段，逐步走向基础设施与商业不动产并行发展的“双轨”新阶段。公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产　　1月6日，市场机构戴德梁行披露数据：2025年全年新发行公募REITs共20只，发行规模合计408亿元。其中，产权类REITs发行18只，对应规模374亿元；特许经营权类仅发行2只，对应规模34亿元，发行占比明显退居边缘。　　当前业内通常将公募REITs按底层资产划分为产权类和特许经营权类两大类型。产权类REITs的投资者通过持有基金份额，间接享有底层不动产的所有权，其收益主要来源于租金、经营收入以及资产本身的长期增值；特许经营权类REITs则多见于高速公路、清洁能源等基础设施领域，投资者在特定期限内享有运营收费权，其收益几乎完全依赖经营现金流，资产净值随着经营权期限的逐年摊销而递减直至归零。 REITs发行结构的变化并非一蹴而就。戴德梁行数据显示，2021年和2022年，经营权类REITs在发行初期占据相对优势，均发行5只，对应规模分别为188亿元和317亿元；同期，产权类REITs分别发行6只和8只，规模为176亿元和103亿元。2023年，两类REITs发行数量和规模均明显收缩，经营权类REITs和产权类REITs分别发行3只和2只，对应规模分别为138亿元和33亿元。

9. 仓储物流 REITs 样本观察：中金普洛斯 REIT 跨越周期的运营底色

10. 国常会敲定城市更新多项部署 5月15日国务院常务会议召开，会议听取中央城市工作会议相关要求落地成效，以及城市更新各项工作推进情况汇报，审议敲定《城市更新“十五五”规划》，同时明确多项重点推进安排。城市更新是助力城市高质量发展、提升民众生活幸福感的关键举措。回顾十四五阶段，国内城市建设改造成果丰硕，累计完成老旧小区加装电梯12.9万部，新增停车位超340万个，建成养老托育等各类社区便民设施6.4万个。此外完成供水、燃气、供热等地下管网改造总长84万公里，建成口袋公园1.8万余座，城市绿道铺设达2.5万公里，持续优化城市居住环境，让市民日常出行与生活居住更加便捷舒适。如今国内城市发展模式迎来转变，正式告别大规模新建扩张，全面迈入存量优化、提质增效的全新发展阶段。会议明确，接下来将把城市更新列为重点工作，统筹长远规划与当下建设，分清主次稳步落实各项任务，全力打造兼具创新活力、宜居舒适、生态优美、安全稳固、文明和谐与智能便捷的现代化城市。

11. 全国人大代表张谨：以城市更新为笔，持续书写民生幸福新答卷

12. 多省份明确鼓励收购存量房

13. 【张捷财经】商业不动产REITs试点，地产领域加强投资属性#热点观点# #张捷财经# #正稳步推进商业不动产REITs试点# 国家房地产政策从金融层面迎来调整，新金融工具落地。据央视新闻报道，12 月 31 日证监会发布公告，全面启动商业不动产 REITs 试点，将商场、写字楼等商业不动产纳入范围，区别于以往聚焦基础设施的 REITs，普通投资者也可参与 “买楼收租”。该政策能盘活商业地产 “沉睡” 资产，为投资者提供稳定分红，放开房地产投资属性，缓解商业地产资金压力。当前我国租赁型保障房供给不足，商业地产繁荣可稳定地方税收，此举也能为房企提供廉价资金，助力行业风险化解，是政策从限制转扶持的重要信号。张捷观察-谁是谁非任评说的微博视频

14. 【#上海区属国企下场收购二手房用作保租房# 能否稳住当地楼市？】房地产销售持续低迷，全国多地政府陆续探索“以旧换新”的落地模式。2月2日，上海宣布启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作。首批试点涉及静安区、徐汇区和浦东新区三地。当天，建设银行上海分行与各个实施主体签署了协议，承诺为收购工作提供金融支持。http://t.cn/AX5G5nia 　　上海官方没有披露具体收购规模，各区按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，分别指定当地区属保障性住房公司作为实施主体。其中，静安区提出，重点针对意欲置换区内商品房的二手房业主开展收购，尤其以打算置换一手房的业主优先。浦东新区的收购也主要面向同步置换区内一手房的二手房业主。　　上海此举与“以旧换新”一脉相承。国内房地产危机于2021年三季度爆发，楼市持续探底，市场库存一再攀升。2024年4月30日召开的中共中央政治局会议提到，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。新一轮“去库存”政策周期正式启动。

15. REITs扩容，体育场馆行业格局将如何重塑｜观点有效

16. 15万亿城市更新，具体会花在哪里呢？

17. 【商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上】商业不动产REITs开闸后，公募REITs底层资产范围正式拓展至写字楼、酒店、商业零售等完全市场化运作的商业不动产。2026年前两个月，沪深交易所已收到十多单项目的密集申报。商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上近日，又有两单商业不动产REITs项目上报至上交所，分别为嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金和广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，前者的项目状态显示已受理。从底层资产来看，这两单商业不动产REITs的底层资产均属于商业零售，或是称为消费类基础设施。其中，嘉实首开商业不动产REITs的底层资产均位于北京市，包括丰台区的宋家庄福茂购物中心、朝阳区的华侨村商街社区商业项目和丰台区的璞瑅商街社区商业项目；尽管广发新城吾悦商业不动产REITs的具体项目信息尚未对外披露，但从名称来看，底层资产大概率是新城控股集团旗下的综合体项目吾悦广场。

18. 王石表示「房地产市场不是结束了，而是刚开始」，如何看待这一观点？房地产行业未来发展趋势如何？

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21. 如何看待城市更新注入15万亿资金？

22. #宁波城市更新绣出幸福宜居新画卷# 2026年“十五五”开局，市政协委员尹向红聚焦宁波城市更新提质增效。宁波作为“双试点”之城已有良好实践基础，但面临统筹不足、历史文脉保护活化不够、公众参与度待提升等挑战。她建议强化统筹，推行“一站式”审批；以“微改造”保护历史文化，设专项基金引入特色业态；搭建“线上+线下”民意平台；创新模式吸引社会资本，探索可持续运营机制，让城市更新兼具颜值与内涵，提升市民幸福感。（甬派）#喜迎2026宁波两会##同城热点创作计划#

23. 【国内首单工商业分布式光伏机构间REITs设立】新能源资产通过REITs（不动产投资信托基金）等工具进入资本市场的步伐加快。国内首单工商业分布式光伏机构间REITs设立12月29日，深圳证券交易所官网公告，“兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”正式设立。该产品由杭州碧澄能源发展有限公司作为原始权益人，申报规模上限约3.2亿元，底层资产为约130兆瓦的工商业分布式光伏项目。据碧澄能源介绍，这是国内首单以工商业分布式清洁能源资产为底层资产的机构间REITs。此前，与集中式风电、光伏电站相比，工商业分布式光伏面临资产分散、非标程度高、估值难度大等问题，因此较少进入资本市场的此类融资工具。

24. #北京城市更新的脚步继续加快#2026年1月1日，针对城市更新实践中的堵点难点问题，北京发布并实施《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》（以下简称《政策激励工具箱》），加大政策激励力度，进一步激发市场活力。《政策激励工具箱》分为全面实施、试点推行、探索研究3大类，包括强化建筑指标统筹、支持功能混合与复合利用、优化历史遗留问题解决和土地续期、加强区域综合性更新保障等7方面75项政策措施。北京城市更新的脚步继续加快（编辑｜昊澜斯浓）

25. 深圳城市更新根治“顽疾”！央视探访垃圾山“重生”

26. 探索配租型、配售型保障房「有序转换」，释放了哪些信号？

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44. REITs制度突破重构行业发展逻辑城市更新与租赁住房开启存量运营新周期

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46. 国务院12号文

47. 2026两会定调10万亿赛道！城市更新，运营才是 REITs 资本化底牌

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53. 聊聊汇添富上海地产的写字楼REIT

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106. 上海地产集团商业不动产REITs项目简介

107. 深度17只商业不动产REITs项目审核进展与估值调整解析

108. 首单上市公司保障性租赁住房机构间REITs在上交所上市

109. 首单上新！中国建筑租赁住房基础设施REITs申报

110. 商业不动产试点提速 REITs市场料持续扩容

111. 地产商业REIT（上海黄浦滨江写字楼）认购分析｜公募REITs

112. 国内首单隧道公募REITs成功上市

113. 上海地产商业REITs基金宣传片

114. 以折现率换空间？上海地产商业不动产REIT估值调整浅析

115. 商业不动产REITs试点步入加速推进阶段

116. 上海地产集团启动商业不动产REITs项目招标

117. 汇添富上海地产租赁住房REIT拟申请扩募并新购入不动产项目

118. 地产行业：商业不动产REITs个券解读(一)——收租资产系列报告之十三-35页（附下载）

119. 上海发起！国内首单隧道公募REITs项目获批

120. 你的项目要发REITs，走出自查第三步：聚焦估值与分派率

121. 五座写字楼REITs首秀，估值下调7.4%

122. 首批商业不动产REITs审核意见出炉

123. 汇添富上海地产租赁住房REIT展现ESG实践成果

124. 沪深两证券交易所发布不动产投资信托基金业务办法，资产评估师的几个关注点（附完整办法下载）

125. 破解老旧小区改造资金难5：REITs基金实践与未来方向

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