房子能不能买,关键看这一指标

上一篇文章我们说到,如果说我们是靠着买卖房子的价差来赚钱。那不是投资房产,而算是投机,也就是大家常说的炒房。而房子是拿来住的,不是拿来炒的,我们不建议大家炒房。

虽然房子不能炒,但是却是可以投资的。既然是做投资,就要看资产产生的收益,对应在投资房产上,我们就要看房子的租金收入了。如果房子的租金收入,就能够到达一个很高的收益,那就算房价下跌,对我们又有什么影响呢?我每年就拿着租金,也是可以过得很滋润的。

那么从租金的角度来说,该怎么来计算一套房子是否有投资价值呢?其实很简单,就是用房子的年租金来除以房子的总价(租售比)。比如说,100万的房子,一年的租金能够租到4万,那么就相当于4%的年化收益率。如果能够租到10万,那就相当于10%的年化收益率。

但房子的租金有这么高吗?事实上一些大城市,比如北上广这些城市房子的租金,普遍收益率是很低的。在上篇文章的留言中就有人说,100万的房子,一年只能租1万,要100年才能回本,那有什么投资价值呢?是的,我也觉得这样的房子没有投资价值。

不过,全国(全世界)这么大,不是每一个地方的房子,租金都很低。而就算是在一些大城市,其实也是有一些房子的租售比是很高的,关键是我们有没有去发现投资机会的眼睛。

比如,我以前没有去关注房产投资的时候也是这样看的:觉得房价太高了,租金太低了,没有投资价值。但是当我花时间来关注和研究了之后,我就发现在我们重庆市中心的一些地方的房子租金收入,是可以做到4%左右的。(其他城市不了解,要大家自己花时间去研究。)

可能有的朋友会觉得,4%的年化收益太低了,现在找一个靠谱的网贷平台,轻松就可以超过4%的收益,感觉没有什么意思。但是,我这里所说的4%收益的租金,是指正常出租给长期住户的收益。如果我们再把房子进行一些改造装修,租金的收入可以更高。比如,把房子用来做民宿,那租金收益就可以提高很多。

当然,这是要分城市分地区的,并不是所有的地方的房子都可以拿来做民宿的。这就要我们在做投资的时候,更有眼光和头脑。像以前那样随便买房,坐等房价上涨,这样的投资策略已经过时了。

房子能不能买,关键看这一指标

前几天去了一趟三亚,下面给大家分享一个我在那里看到的真实的例子:

碰巧这次我去三亚,住的就是民宿,我们租住的是一栋别墅,其中的一个套房。做理财嘛,我就特意和房东聊了聊,打探一下看看这做民宿,到底赚钱不赚钱?因为我是在国庆节前去的,还算是三亚旅游的淡季,我们一天的房租才100多块钱。于是,我就故意问房东,我说你们这房租这么便宜,能赚钱吗?

房东是这样说的:现在是淡季嘛,房子空着也是空着,所以就便宜租给你们,赚个人气和好评嘛。到了旺季的时候,租金会高一些。

旺季,你这个房子能租到多少一天呢?我又接着问。

比如说春节期间,我们这边基本上没空的房子,有的人是拿钱都找不到住的地方,我们这一栋别墅要租1万多呢。(房东本来就是做装修的,这栋别墅被他改成7个套房,像酒店一样,每个房间都有卫生间,而且每一个卧室都装修得很有特色。)

一天一万多!我也是吓了一跳,但是我又算了一下:就算春节7天满打满算,也就10万块钱吧。一年下来除去淡季,感觉也赚不到多少钱啊?有40万吗?房东漏出了神秘的微笑,不止!我们这栋房子,一年差不多能租到60多万吧。

原来如此,看来这其中的门道还是很多的,那你当时买成多少钱啊?房东说,他是16年买的,当时买成500万。我又算了一下,12%的年化收益了!这还不算,他说这套房子去年有人出1000万,他都没有卖。我们就算是1000万的总价,也有6%多的年化收益,这也是很不错的。

最近这几年民宿是很火的,应该有一些朋友已经赚了不少了。如果我们能够把房产投资和民宿结合起来,目前来看是非常不错的投资策略。最后,给大家简单总结一下,对于房地产投资,我想到以下三点:

首先,虽然现在房价已经很高了,但其实房地产投资,依然是有一些机会的。

其次,投资房地产是有门槛的,这里的门槛不仅仅是资金,还包括我们的经验、专业知识和技能。

最后,我们在投资之前,要提前想好,去提高房子的租售比的方法。(现在来看,最好的方法就是做民宿。既然做民宿,就要考虑位置,好不好出租等~)

当然,房产投资是要看很多维度的,有的房子可能单从租金的角度来说,是没有投资价值的,但是从其他的角度来看,却不一定。这个话题,我们下一次再来讨论。

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