省钱!利用房贷利率改革,教你如何少还贷款

2020-03-03 21:02:20 3点赞 13收藏 3评论

段宜江讲保险,我们懂保险

最近财经圈铺天盖地的一个话题,就是房贷利率要换锚了,近期银行会给大家发通知,重新签订房贷合同。这个事其实还是挺重要的,毕竟现在的社会里大部分人都有房贷,而房贷少则10年多则30年,这个事情对大家来说影响还是挺大的。所以我们也专门把这个事情拉出来分析一下

省钱!利用房贷利率改革,教你如何少还贷款

Q1:先说说什么是房贷利率换锚?

大家以前的房贷,都是在国家定下的基准利率4.9%的基础上,进行上浮或者打折产生的。比如说,你买房的时候,贷款利率是8折,那你最终的房贷还款利率就是4.9%×0.8=3.92%;那如果你买房的时候,利率是上浮20%的,那你的房贷还款利率就是4.9%×1.2=5.88%。而每当央行调整基准利率时(上面的4.9%),你的房贷仍然保持原来的折扣或者上浮,跟着基准利率相应降低或者升高。

但是以后的房贷利率就不是这么个算法了。以后的房贷方式,央行给出了两种方案,一种是固定利率,一种是浮动利率

Q2:什么是固定利率?

这个简单,你现在的利率是多少以后就一直是这个利率,贷款期内再也不变

Q3:什么是浮动利率?

浮动利率是指以国家的LPR利率为基础,加上你自己的利率加/减点而得来的。其中国家的LPR利率是每个月都可能会变动的,你自己的利率加/减点是不变的

也就是新的利率=LPR+你自己的利率加/减点

那什么是LPR利率呢?这个就是我们这次利率换锚的原因,也是国家利率市场化以后推出的新的贷款市场报价利率。它是由国家每个月发布的MLF利率加上银行的加点形成的。

记不住这些没关系,知道一点就行了,以前的贷款基准利率是央行自己定的,波动比较小,而现在的LPR利率很大一部分因素是根据市场情况定出来的,利率的波动会频繁的多

那你自己的利率加/减点又是什么呢?举个例子来说。

例1:你以前的利率是打了8折的,以前的实际利率就是=4.9%(央行基准利率)×0.8(8折)=3.92%。

利率加/减点就等于以前的实际利率( 3.92%)-目前的5年期LPR利率(4.8%)=-0.88%

这个加/减点一旦确定是永远不变的。也就是你未来的利率永远就是当期公布的LPR利率-0.88%。

例2:你以前的利率是上浮了20%的,以前的实际利率就是=4.9%(央行基准利率)×1.2(20%)=5.88%

利率加/减点就等于以前的实际利率(5.88%)-目前的5年期LPR利率(4.8%)=1.08%

这个加/减点一旦确定是永远不变的。也就是你未来的利率永远就是当期公布的LPR利率+1.08%。

记住一点,浮动利率=LPR+你自己的利率加/减点,而浮动利率之所以浮动,是因为每一期的LPR很可能都是变化的,而你自己的固定利率加/减点是不变的

Q4:说了这么多,到底哪种好?

这里说三点。

第一:之前的央行基准利率4.9%已经很久没变过来,而LPR利率最近半年内就已经下调了两次,从4.85%下调到了4.75%,你自己品一下

第二:我们国家的经济周期这两年本来就是在触底回升的阶段中,再叠加上这次疫情的影响,经济已经不单单是触底这么简单了,而是已经在地上砸了个大坑出来。之前一篇文章讲过经济周期,在经济周期处于低点的时候,国家能用的最好的财政政策就是降息降准,所以今年内一定会频繁的看到LPR利率的下调

第三:对比发达国家来说,美国的联邦基准利率现在在1.5%~1.75%,整个欧元区的利率都在0附近徘徊,甚至有些地方还出现了负利率。从趋势上来看,我们国家利率必然也会越来越低,而且下降的空间还不会小

所以既然长期来看利率会持续走低,那当然是签订LPR浮动利率会更加划算。否则就算未来利率真的降到0都和你没半毛钱关系了

Q5:重新定价日的选择

决定好利率定价方式以后,最后会有个重新定价日。这里有两个选项,一个是你房贷放款的对应日,一个是每年的1月1日。既然上面说了未来长期降息是大趋势,那重新定价日自然是越早越好。越早重新定价利率越低,交的钱就越少

Q6:是所有人都要重签么?我怎么觉得不会呢?

凡是在2020年1月1日之前签订完成的所有存量房贷贷款人,都要重签。从3月1日开始,到8月31日结束。

Q7:这么麻烦,能不能不变?

不能。没这个选项

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