购房经验 篇四：300万魔都买房-小镇青年二手房购买经验总结（四）

前面几篇啰嗦了一大堆，其实都是铺垫，接下来才是最想写的，也是我写这些文章的主要目的：上海二手房交易的详细流程，供看到值友参考，避免实际交易的时候因为流程不清楚而晕头转向

虽然网上有大概的流程，但是实际买房的时候因为不知道下面一步是什么，一直都很心慌。当时觉得只有拿到房产证之后才算是真正的安心。再加上不靠谱的中介，感觉那几个月神经都有点紧绷，虽然后面回想起来完全没有必要，但是当时真的是一言难尽

先上网上找到的交易流程图

网上流程

所谓说线做泪。下面先说下买房的流程，主要分成理论流程，我们的实际经历以及建议操作（事后反思和纸上谈兵）来写。

理论流程：看房>>谈判>>居间协议（定金）>>产权调查>>中介网签及签订买卖合同。

实际经历：当天我们是去之前一个看中的小区再逛逛，也约了个小区门口的中介带看，看了几套后，发现两三个月前看的一套房子降价了，而且户型价位都很合适，恰好这个中介是这套房子的维护人，说价格房东还可以降点价。然后我们就去门店谈一谈。这一谈就把合同签了（买卖合同还不是定金合同）签完了从中介出来还晕乎乎的。隔了一两天发现我们手上的产调还是两三个月前的，而且复印过很多遍字迹还不清楚。

谈判过程是这样的，进门店之后，带看的中介，门店的店长，在另外一个中介小哥都来了，一堆人去了一个小小的洽谈室（第一个套路小房间里面手机信号不好，要促成交易）然后就开始轮番上阵夸这个房子的优点，楼层好，户型好等等，当我们商量一下决定买之后，然后开始谈价格，最开始的报价是285万，我们说太高了，小哥们说之前另外同户型同楼层前几天售价290万，我们这一套已经很优惠了而且让看链家上的房源价格都是300万左右。（销售套路二，列举类似房子的售价），我们觉得价格还是高，小哥们又去谈了，过了一会前面提到了另外一个中介小哥冲进来说有另外一个买家有意向等等（又是套路 ），最后谈下来283万所有的家具都留下来（套路三，送家具。我们当时看的匆忙，觉得家具看着可以，交房后可以直接拎包入住，实际上交房之后旧家具都被我们扔了），然后中介就叫上家过来签合同，签完合同之后，准备和中介聊一聊中介费的事情，结果中介态度特别强硬，根本不让一分钱，零头都不去，因为房产合同已经签过了，没有办法被迫签了房价2%的中介费，签中介服务合同规定当天付一半，过户时付剩下的一半。

我们当时是直接签了买卖合同（应该是通用的范本），附加合同，中介服务合同和家具清单，签完之后中介小哥不知道去哪里操作了一下，就收到一个房管局还是交易中心发过来的短信上面写了交易房屋的地址之类的信息（签完合同的第二天上网查了下，收的短信代表网签成功）。当时我们还以为签的是定金合同什么的，后来和中介确认，我们已经都已经签完买卖合同了，剩下的主要是去交易中心跑流程，反正我们是稀里糊涂的就把合同签了房子买下来了 。

我们当时购房的付款条件是一个月内付清定金20万，过完春节后付首付，然后交房留1万块的尾款，这些信息都是在买卖合同里面写了，而交房时间是在附加协议里面写的，还有家具清单也是一并签了。罗嗦一句，家具清单最好写一下，因为有个亲戚买房子前面签合同的时候卖家说所有的东西家具家电都留下来，但后买实际交房的时候灯都被拆走了 ，最好在谈价格签合同的时候都说清楚写明白吧。贴几张图

购房合同

合同内页规定付款时间

补充协议

家具清单

建议操作（和同事交流以及网上看到的一些信息属于纸上谈兵，仅供各位参考）：

谈判：如果看上了一套房子，中介也大概谈了一下，建议再去房子里面看一下，这一次主要看房子的缺点，看看家具什么的，也顺便冷静一下。如果有熟悉会砍价的亲戚朋友也在上海，也可以第二天和亲朋再来看一下房子，然后让中介去拉一张最新的产权调查表，然后再正式谈判签合同。（大牛市可能不太适合，房子可能要抢，但是淡季买家少应该是可以这样操作，个人不负责任的预测最近一两年估计都是淡季吧 ）。因为我们没有签过定金合同，直接签的购房合同，所以这个定金合同就不知道细节了，哪个大佬可以分享一下经验。

谈判主要抓住房子的缺点来砍价（有理有据），家具电器之类的全送没什么价值，风格不一定喜欢，而且家具都是旧的，而且旧家具搬出去扔掉还要花钱请人搬 ，如果能砍下来几万块足够自己买一套自己喜欢的而且统一风格的家具了。

中介费：先和中介聊一聊说中介费能不能便宜点探探口风，然后在价格合同谈好之后签字之前和中介小哥谈中介费。这个是在交易中心的时候听到有位大哥说的，他买的是500多万的房子，中介费只交了5万块，还不到一个点。如果能见到卖家，最好可以和卖家当面谈谈价格，不要让中介两边谈，避免中介两边压价，这样还可以一起谈中介费。

价格谈判完，中介费谈完，然后就是看产调签合同，网签就是基本上把房子在房产局锁定了，我们当时是中介直接都操作完，就主要签了个合同，可能不同的中介操作流程不一样，但是大体的流程应该差不多。看合同的时候重点看一下定金，首付，贷款和交房的时间及金额。附加协议和家具清单也主要看一下。另外最好写一下延期交房，每延期一天付多少钱，不是为了真要这个钱，而是为了给卖家一点压力，早点拿到房子。我们当时卖家就从原来说好的交房日期推迟了差不多一个月，因为合同也没有写延期交房怎么样，也不好和卖家撕破脸，就慢慢等了。

后续交易流程：

定金及首付：一个月内交了定金，签合同的当天还交了一半的中介费。春节过后，我们是直接把首付打给了上家，上家写了定金及首付的收据。然后把转账凭证给了中介，中介开始预约贷款申请。后面看网上说有的是把首付款打给中介的托管中心的，这样应该更安全，但是不知道具体怎么操作，也顺带提一句。

申请贷款：中介隔了三天左右，就通知我们去中介公司的服务中心和银行工作人员见面提交申请贷款资料（卖家需要到场简单验一下房产证，户口本，身份证和银行卡然后复印一下填一下资料，卖家就结束了），买家要有贷款银行的储蓄卡，身份证，户口本，工资流水，公积金贷款的话要提前知道自己的公积金账号。然后填一堆资料给银行申请贷款，公积金贷款和商业贷款都是一家银行办理的。还有一个贷款服务费（记得是两千左右，千分之一）要给中介公司的贷款部门，虽然不知道中介的贷款部门具体干了什么

查询购房资格过户缴税：大概一个月之后，银行审核贷款通过后，会提供一个同贷书之类的文件，网上说是给买家，而我们是银行直接把资料给到了中介。然后中介通知我们去交易中心提交资料，上下家同时到场，填了一堆资料。过了大概10天左右吧，收到去交易中心的短信，需要去缴税，然后填一些信息，当场制作房产证领房产证。（其他：当时我们中介费想往后拖因为担心把中介费付完之后中介就不管了，结果因为交易资料都在中介手上，完全没得谈，后面事实也的确如此，交完中介费之后，中介基本上就不管后面的交房啊什么的了 ，不知道中介费可以不可以谈成最后交房后再付一部分。另外还有一个事情，当时过户需要买家提供社保缴纳记录，上海社保网打印的缴纳记录交易中心不收，需要社保中心机器打得那种才可以。）

银行放贷及办理公积金冲还贷：拿到房产证之后，然后和银行的贷款老师联系，约了一周后去办理手续，又是一堆表格签字。大概过了一个星期吧，银行就把贷款放到我的储蓄卡里面（七位数的存款，人生中最富有的一分钟，可惜当时忘记截图了），银行会自动划拨到卖家的账户里面。然后银行放款的第二个月开始就需要还房贷了。第一次需要自己充钱到储蓄卡里面还完第一个月的房贷，然后再去银行办理公积金冲还贷业务，后面就会自动用公积金余额来还贷款，不需要自己再拿钱还款了。

最后的交房水电煤过户之类的就不赘述了，如之前提的，卖家的家具在拿到钥匙之后发现都是灰而且都很旧了，最后还花了几百块钱请物业搬走扔了

因为写的有点乱有点散最后总结一下：

看房：避免第一次看房就签合同，容易被中介忽悠的，一群人在小房间里面吵吵容易上头，如果中意的话，最好再看一次，重点抓住房子的缺点，后面方便砍价，谈判时最好能见到卖家，上下家见面再聊一聊。另外就是就的家具家电没什么价值，不是卖家不降价的理由，如果要留的话要写清楚家具清单。

中介：中介费是可以谈的，最好和中介见面的时候就聊一聊中介费的事情，谈判之后正式签字之前再谈一下中介费，因为签了买卖合同之后上面写了中介公司什么的，基本上没得谈了。中介费最好是能留一部分再交房之后交，虽然不知道是不是可行。虽然中介费比较贵，但是建议不要省，毕竟有个中介把关还是多一份保障。

签合同：签合同之前一定要看最新的产调，如果可以的话，最好和中介一起去房产中心现场拉产调。我们因为卖家是有老有小的工薪家庭，虽然我们糊里糊涂的，但是基本上没什么问题。如果是职业炒家，不知道会遇到什么问题。然后买房的时候可以约定推后付首付，这样资金要求时间上宽裕一些。然后中介会办理网签，网签会收到一个短信，网签我个人的理解就代表这个交易已经在交易中心备案了，房屋基本上不会在被抵押或者交易了。

多说一下产调和税费的事情：下面是网上找的产调的图片，除了基本的信息以外，要注意看下房屋用途，所有权来源（如果是赠予或者继承的，好像有20%的税？），最后一栏的注记信息里面会写贷款或者抵押情况。另外看前面交易流程，真正的税费只有等交易中心审税之后才知道，所以签字之前要和中介及卖家确认清楚。虽然理论上应该是卖家出增值税所得税什么的，买家只要出一点点的印花税契税什么的，但是实际操作并不是，卖家谈的都是到手价，所有的税费都是买家出

交易过户流程：后面的交易流程基本上都是按照中介和银行的要求交资料填资料。流程是交首付>>中介推荐的银行申请贷款>>银行审核贷款下发同贷书（一个月左右）>>去交易中心递交资料审查购房资格/审税/过户（10天左右）>>交易中心缴税领房产证>>银行办手续抵押房产及放款>>还第一个月的房贷>>去银行办理公积金冲还贷手续>>交房>>水电煤过户。

资金准备：定金+首付+一半的中介费（房价1%）：因为在谈判和签合同的的时候就要落笔写清楚，所以根据自己的资金状况来看，可以适当的延后，特别是需要找亲友凑首付的情况。

税费+另一半的中介费：过户的时候缴，中介会算清楚，多预备个一两万。时间大概在交完首付之后的一个半月左右就要缴税，具体的时间点和金额要和自己的中介确认清楚。

过户后：第一个月的房贷+交房后的尾款。

从看房开始18年7月到真正拿到钥匙今年6月，历时接近一年，总算顺利买到房子了，房屋总价283万，税费13万多点，中介费5万6，加起来三百万，房子70平多一点，均价差不多4万一平，下一篇晒一下我们小窝的照片

仓促写成，文中有错误地方请各位包涵指出，另外因为中介不一样，可能流程也不同，但大体上应该是差不多的，请各位多多支持。