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沪漂买房经验 (一) 前期准备

2020-02-17 21:36:21 16点赞 135收藏 45评论

小编注:此篇文章来自#原创新人#活动,成功参与活动将获得额外100金币奖励。2020年新人计划正在进行,点击查看活动详情

创作立场声明:本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息,不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验,难免有所偏重,欢迎大家理性交流,么么哒!

2019年年初,由于当时的男朋友(现在的老公)心仪上海的offer,我们两个就从北漂变成了沪漂。

做出这个决定,其实还是相当纠结的。不想离开北京的理由有千千万万,比如我的职业发展前景在北京更好啦,北京距离两个人的老家都更近啦,两个北方人到上海不适应气候啦,社交圈子都在北京啦……

而离开北京的理由只有一个,那就是:北京的房子真的太贵太贵了,即使掏空所有的钱包,也没办法换回一个比较高的生活品质。正所谓“人穷志短”,还是去上海闯荡吧!插播一句,上海的房子当然也不便宜,只是相对北京同等条件(考虑地段、房龄、户型、大小等因素)的房子而言,价格更低一些而已。

个人背景介绍完毕,下面进入正题,如果你也是沪漂大军中的一员,有在上海购买二手房的意愿,那么前期需要做好哪些准备呢?


确定是否具备购房资质

在网上查询当地的限购政策,确定自己现在是否具备购房资质,如果不具备,需要进行哪些准备工作,才能获得资质。

建议大家多多利用各大中介公司的网站,对房产政策、购房资质等信息总结地非常清晰明了。我当时主要参考了绿中介,大家进入网站首页,可以看到一个叫“指南”的栏目,其下的“百科”里面,有各类相关的信息。

针对我自己的小家而言,我老公是在10月左右拿到了上海户口,所以我家属于“沪籍人与非沪籍人组建的家庭”,以家庭为单位限购两套住房。

针对短期内无法拿到户口的沪漂:

上海市暂停向非沪籍成年或未成年单身出售住房。划重点,有个伴侣是多么的重要!!!

非沪籍家庭在上海市范围内家庭名下无任何住房,且符合网签日期前63个月内累计正常缴纳60个月的社保或税单的,限购1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。划重点,有个稳定的工作是多么重要!!!如果针对发生可能长时间待业的情况,一定记得找好可以代缴社保的公司。

其他的限购政策在这里就不再赘述了,找信息的方法已经介绍给大家了,感兴趣的伙伴可以自己查一下哦沪漂买房经验 (一) 前期准备 

确定能拿出多少钱

在开始看房之前,相信很多人对自己未来的家,都有一些设想。位置上希望配套齐全、带好学区、临近地铁、交通便利……户型上希望南北通透、动静分区、采光优秀、楼层适宜……

但是在考虑这些细节之前,我觉得还是要先谈一谈现实问题,那就是为了这套房子,你能拿出多少钱呢?在这里给大家介绍一张我自己设计的购房财务规划表。

购房财务规划表购房财务规划表

启动资金

1. 自有资金:这一项很好理解,但是需要关注手头定期理财、长期投资(如股票、基金等)转化为现金流的时间节点。比如计划2020年6月买房,但是有笔20万的定期理财到8月才到期,而且不能提前转让或退出,那这笔钱就不能算进自有资金当中。

就我们自己而言,2019年是我毕业后的第二年,算是理财有道,有一些基础。我老公2019年初刚刚毕业,我们是年底买房,他有一年的收入可以用于首付。而且他毕业前我一直帮他理(guan)财(qian),也有一些积蓄可以用上。

2. 外借资金:父母能支援多少?能从亲属、朋友那里借到多少?利率是多少?我们买房的时候,双方父母都有支援,支援的金额占到首付的一半。另外一半我们自己的钱够了,没有跟朋友借钱。不过还是要感谢自己的好朋友们,听说我在准备买房,都主动表示可以提供经济支援,非常感动!

首付政策

1. 最低首付:如启动资金少,或者希望买条件更好的房子,现阶段可以采用最低首付,月供压力大。如启动资金多,或者不希望一步到位,打算以后再置换,现阶段可以多付首付,缓解月供压力。

上海首套房的最低首付 = 买卖合同价 * 35%,根据上一步算出来的启动资金,大致可以知道自己可以买总价是什么水平的房子了。比如启动资金是100万,可以买到总价约为100/35%=286万的房子,然后就可以到各大中介网站限定价格去选房啦。

2. 其他首付成本:买房的时候,尤其是二手房,还有很多其他的需要被计入在首付里的成本,如中介费、增值税及附加税、契税、个税、房产税等。这部分的成本,根据房子的情况,有时可能会高达20~30万,也需要提前考虑到。(这是一个蛮大的话题,留到该系列后面的文章再讲吧。)

贷款政策

贷款分为公积金贷款和商业贷款两种,在启动资金有限的情况下,可能两种都需要,也就是我们俗称的混合贷。

1. 公积金贷款:上海的公积金贷款,基准利率为3.25%,比商贷低很多,能多贷就多贷。因为我和我老公都满足月缴额>980元,连续缴存至少6个月,余额>16,667元,所以每个人可以贷款50万,加起来就是100万。

本来我的余额是不满足>16,667元这个条件的,但是可以把在北京的公积金转移到上海呀(转移条件是在上海连续缴存至少6个月)!在这里赞一下上海的办事效率,我早上9点办理了转移手续,上午11点查的时候,钱就已经转过来了。

2. 商业贷款:商业贷款的利率要看LPR,而不是像以前直接参考央行的基准利率。说通俗一点就是,商贷的利率,在还贷期间,是有可能会变化的,变高还是变低说不准,但是目前看不会有太大幅度的变动。

家庭剩余现金流

1. 家庭月收入:建议主要参考较为稳定的收入,像不知道什么时候有的收入(如不稳定的兼职收入、股票分红等),就不用考虑进去了。

2. 房贷月供:计算方法很简单,现在手机上都有房贷计算器啦!

3. 家庭月支出:有记账习惯的同学,可以参考之前的月支出数据进行估算。没有记账习惯的同学,打开支付宝、微信、京东白条查查账单,基本也就心里有数了。

计算一下每个月的余钱 = 家庭月收入-房贷月供-家庭月支出。

如果是正现金流,就不用过于担心。即使有了房贷,这样的财务状况,也不会让人压力太大。如果是负现金流,就要考虑一下房子是不是已经超出自己的预算了,或者是不是该想办法缩减一些开支了。


总结

买房是人生大事,前期需要做的准备,一方面是知己,即了解自己的购房资质、财务状况等;另一方面是知彼,即所在城市的限购政策、贷款政策等。

希望这篇拙见,能给同为沪漂的同学们提供一些思路,早点在这座陌生的城市中,有个自己的小家。

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