沪漂买房经验 (一) 前期准备

创作立场声明：本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息，不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验，难免有所偏重，欢迎大家理性交流，么么哒！

2019年年初，由于当时的男朋友（现在的老公）心仪上海的offer，我们两个就从北漂变成了沪漂。

做出这个决定，其实还是相当纠结的。不想离开北京的理由有千千万万，比如我的职业发展前景在北京更好啦，北京距离两个人的老家都更近啦，两个北方人到上海不适应气候啦，社交圈子都在北京啦……

而离开北京的理由只有一个，那就是：北京的房子真的太贵太贵了，即使掏空所有的钱包，也没办法换回一个比较高的生活品质。正所谓“人穷志短”，还是去上海闯荡吧！插播一句，上海的房子当然也不便宜，只是相对北京同等条件（考虑地段、房龄、户型、大小等因素）的房子而言，价格更低一些而已。

个人背景介绍完毕，下面进入正题，如果你也是沪漂大军中的一员，有在上海购买二手房的意愿，那么前期需要做好哪些准备呢？

确定是否具备购房资质

在网上查询当地的限购政策，确定自己现在是否具备购房资质，如果不具备，需要进行哪些准备工作，才能获得资质。

建议大家多多利用各大中介公司的网站，对房产政策、购房资质等信息总结地非常清晰明了。我当时主要参考了绿中介，大家进入网站首页，可以看到一个叫“指南”的栏目，其下的“百科”里面，有各类相关的信息。

针对我自己的小家而言，我老公是在10月左右拿到了上海户口，所以我家属于“沪籍人与非沪籍人组建的家庭”，以家庭为单位限购两套住房。

针对短期内无法拿到户口的沪漂：

上海市暂停向非沪籍成年或未成年单身出售住房。划重点，有个伴侣是多么的重要！！！

非沪籍家庭在上海市范围内家庭名下无任何住房，且符合网签日期前63个月内累计正常缴纳60个月的社保或税单的，限购1套住房（含新建商品房住房和二手住房）。划重点，有个稳定的工作是多么重要！！！如果针对发生可能长时间待业的情况，一定记得找好可以代缴社保的公司。

其他的限购政策在这里就不再赘述了，找信息的方法已经介绍给大家了，感兴趣的伙伴可以自己查一下哦

确定能拿出多少钱

在开始看房之前，相信很多人对自己未来的家，都有一些设想。位置上希望配套齐全、带好学区、临近地铁、交通便利……户型上希望南北通透、动静分区、采光优秀、楼层适宜……

但是在考虑这些细节之前，我觉得还是要先谈一谈现实问题，那就是为了这套房子，你能拿出多少钱呢？在这里给大家介绍一张我自己设计的购房财务规划表。

购房财务规划表

启动资金

1. 自有资金：这一项很好理解，但是需要关注手头定期理财、长期投资（如股票、基金等）转化为现金流的时间节点。比如计划2020年6月买房，但是有笔20万的定期理财到8月才到期，而且不能提前转让或退出，那这笔钱就不能算进自有资金当中。

就我们自己而言，2019年是我毕业后的第二年，算是理财有道，有一些基础。我老公2019年初刚刚毕业，我们是年底买房，他有一年的收入可以用于首付。而且他毕业前我一直帮他理(guan)财(qian)，也有一些积蓄可以用上。

2. 外借资金：父母能支援多少？能从亲属、朋友那里借到多少？利率是多少？我们买房的时候，双方父母都有支援，支援的金额占到首付的一半。另外一半我们自己的钱够了，没有跟朋友借钱。不过还是要感谢自己的好朋友们，听说我在准备买房，都主动表示可以提供经济支援，非常感动！

首付政策

1. 最低首付：如启动资金少，或者希望买条件更好的房子，现阶段可以采用最低首付，月供压力大。如启动资金多，或者不希望一步到位，打算以后再置换，现阶段可以多付首付，缓解月供压力。

上海首套房的最低首付 = 买卖合同价 * 35%，根据上一步算出来的启动资金，大致可以知道自己可以买总价是什么水平的房子了。比如启动资金是100万，可以买到总价约为100/35%=286万的房子，然后就可以到各大中介网站限定价格去选房啦。

2. 其他首付成本：买房的时候，尤其是二手房，还有很多其他的需要被计入在首付里的成本，如中介费、增值税及附加税、契税、个税、房产税等。这部分的成本，根据房子的情况，有时可能会高达20~30万，也需要提前考虑到。（这是一个蛮大的话题，留到该系列后面的文章再讲吧。）

贷款政策

贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，在启动资金有限的情况下，极可能两种都需要，也就是我们俗称的混合贷。

1. 公积金贷款：上海的公积金贷款，基准利率为3.25%，比商贷低很多，能多贷就多贷。因为我和我老公都满足月缴额＞980元，连续缴存至少6个月，余额＞16,667元，所以每个人可以贷款50万，加起来就是100万。

本来我的余额是不满足＞16,667元这个条件的，但是可以把在北京的公积金转移到上海呀（转移条件是在上海连续缴存至少6个月）！在这里赞一下上海的办事效率，我早上9点办理了转移手续，上午11点查的时候，钱就已经转过来了。

2. 商业贷款：商业贷款的利率要看LPR，而不是像以前直接参考央行的基准利率。说通俗一点就是，商贷的利率，在还贷期间，是有可能会变化的，变高还是变低说不准，但是目前看不会有太大幅度的变动。

家庭剩余现金流

1. 家庭月收入：建议主要参考较为稳定的收入，像不知道什么时候有的收入（如不稳定的兼职收入、股票分红等），就不用考虑进去了。

2. 房贷月供：计算方法很简单，现在手机上都有房贷计算器啦！

3. 家庭月支出：有记账习惯的同学，可以参考之前的月支出数据进行估算。没有记账习惯的同学，打开支付宝、微信、京东白条查查账单，基本也就心里有数了。

计算一下每个月的余钱 = 家庭月收入-房贷月供-家庭月支出。

如果是正现金流，就不用过于担心。即使有了房贷，这样的财务状况，也不会让人压力太大。如果是负现金流，就要考虑一下房子是不是已经超出自己的预算了，或者是不是该想办法缩减一些开支了。

总结

买房是人生大事，前期需要做的准备，一方面是知己，即了解自己的购房资质、财务状况等；另一方面是知彼，即所在城市的限购政策、贷款政策等。

希望这篇拙见，能给同为沪漂的同学们提供一些思路，早点在这座陌生的城市中，有个自己的小家。