现行契税政策及《契税法》实施后可能带来的变化之二

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上次的之一被发在个人主页上，但是还是要继续写写。

10、我和我爸共同买了一套房，我是东城区第三套，他是东城区第一套，契税优惠怎么享受？

答：首先需要明确子女是否已经成年，如果未满18岁，则属于和父母一个家庭，因此双方均应按照第三套3%税率来缴纳契税；如果已满18岁，则和父母属于两个家庭，按照财税〔2016〕23号文件的精神，可以分别按照实际情况享受优惠，即本提问中，子女这个家庭不享受优惠，父母这个家庭则可以按照首套房优惠享受，那么问题来了，两个人按照多少作为计税依据进行缴纳呢？下个问题进行解答。

11、我和我爸共同买了一套房，我是东城区第三套，他是东城区第一套，契税优惠怎么享受才能够最省钱呢？

答：产权转移合同（商品房买卖合同）签订方的乙方是两个人，那么按照《合同法》相关规定，如果合同内两个以上签订人没有约定比例，则默认按照均分的原则即共同共有。这个提问中，比如房屋（假设90平以上）价值200万（不含增值税），则子女和父母各占100万，产权证也是两个人各占50%，契税计算为100×3%+100×1.5%=4.5万。但是这个默认比例不是绝对的，税务机关提供了二次约定比例的途径，买受方之间可以自行约定比例，即子女和父母可以约定比例为1%和99%，这样的话契税计算为2×3%+198×1.5%=3.03万，通过这种方式是不是省下了1.47万，这个操作有木有够骚气？这种方式有个非常大的前提条件，即该房屋没有缴纳过契税，如果交过契税了，想要再使用这种方式那是绝对不可能了，具体我会在后面的退税环节讲。另外一点就是双方必须本人到场，现场确认比例分配，至于为什么，为了房子打官司的新闻难道还少吗？

那么这样操作以后会不会有影响呢？肯定有的！这个影响我们放到后面到二手房的时候再慢慢讲。

12、为什么我实际缴纳的契税比自己计算的少了几千块？

答：由于我国在2016年经历了营改增的过程，即取消营业税全面推行增值税，而营业税和增值税最本质的不同之一就是一个是价内税一个是价外税，估计这个大家更听不懂了，我就举个简单的例子，房屋发票价值105万，如果开具的是营业税发票，则契税计算是105×3%=3.15万，如果开具的是增值税发票，假设该房屋为2016年前老项目，税率为5%，则契税计算为105÷（1+5%）×3%=3万，这是因为按照《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，“计征契税的成交价格不含增值税。”因此105÷（1+5%）这一步就是为了得出不含税价格，实际操作中没有这么复杂，一般只要看一下增值税发票的金额一栏就可以了，这一栏就是不含税价格。如果不知道这一点，自己可能就会按照增值税发票票面上的价税合计去计算，这样当然会多算了的。

13、我有一套老房子，后来被政府拆迁了，置换给我一套新房子，这个契税应该怎么缴纳？？

答：根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，……居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”

简单说就是安置的房子没有原来的房子值钱，不交契税，安置的房子比原来的房子值钱，按照两套房子的差额缴纳契税。我想说的重点是，这种情况下即使不缴纳契税，也要进行契税申报，因为办理房产证的时候不动产部门会让你出具完税证明，不交税就没有完税证明，这个时候就必须提供税务部门出具的相关材料进行证明。

14、我有一套老房子，后来被政府拆迁了，我选择了货币补偿，签署了《国有土地上物征收货币补偿协议》，补偿给我200万，我后来又花180万买了一套房子，这个新房契税有什么优惠吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。”

所以基本原理和拆迁安置是一样的，就不再赘述了。

15、我有一套老房子，后来被政府拆迁了，我选择了货币补偿，签署了《国有土地上物征收货币补偿协议》，乙方是我，补偿给我200万，我孩子后来又花180万买了一套房子，契税能享受差额征收吗？

答：要看孩子是否已经成年。根据《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》（国税函〔2005〕903号）规定，“按照《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关契税政策的通知》（财税〔2005〕45号）的精神，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。”也就是说，可以享受该笔货币补偿减免的申请人是该拆迁房屋的共有权人，按照一般法律规定和实际情况，夫妻双方肯定是共有权人，一般在执行的时候会扩大为以家庭为单位，也就是说，如果孩子未成年是可以享受的，而孩子一旦成年，则不可以享受，除非签订协议的甲方即拆迁方另行出具相关证明。

16、我有一套老房子，后来被政府拆迁了，我选择了货币补偿，签署了《货币补偿协议》，补偿给我200万，我后来又花180万买了一套房子，为什么税务局说我不能使用这个货币补偿享受契税优惠？

答：国家税务总局只对国有土地上物征收货币补偿进行了规定，但是对于集体土地上物征收补偿情况，各个地区的政策是不一样，还是以山东省为例，《山东省契税征收规定(2013修正)》（山东省人民政府令第258号）中规定，“土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其实际支付金额没有超出土地、房屋补偿费和安置补助费的，免征契税;其实际支付金额超出土地、房屋补偿费和安置补助费的部分，纳税确有困难的，经县以上契税征收机关批准，可予以减征或者免征。”第一个重点，“县级以上人民政府”，很多集体土地的房屋的货币补偿的签订方是xx街道办事处、xx村、xx工程改造指挥部，这在当前形势下看已经趋于日常，但问题在于却没有对应的“县级以上人民政府”发布的拆迁公告，又不和税务部门进行对接，所以税务机关无法判定该协议是否符合“县级以上人民政府征用、占用后”，所以无法使用也属于正常情况，这种情况也没事儿，可以先交上，只要拆迁公告一下来，就可以拿着去办理退税了。第二个重点，“征用、占用后，重新承受土地、房屋权属”，也就是说，新购房合同签订日期必须要晚于货币补偿协议签订日期，现在大环境下这条规定也适时放宽了，一般来说拆迁公告、补偿协议、预征收补偿协议的日期哪个在前可以用哪个，但是如果都晚于新购房日期的，那么就只能下次买房再使用了。大部分地区除非有特别规定，货币补偿不限房屋属性，不限使用次数、使用期限，直至使用完毕。

17、开发商跑路了，没有开具发票，我怎么缴纳契税？

答：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定，“一、根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。二、购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。”

也就是说，如果购房人符合上述两条规定之一的，可以持相关资料向税务机关申请办理缴纳契税业务，计税依据一般为合同约定金额。