鼎晖投资以7.6亿元完成对上海静安区核心地段base佰舍苏河服务式公寓的收购。此举不仅是资本对优质资产的青睐，更是在上海商办新政背景下，一次“商改租”模式的标杆实践，为存量资产盘活与保租房REITs退出提供了可复制的范例。
智能速览
鼎晖投资7.6亿收购上海内环内服务式公寓，锁定核心区优质资产。
项目计划投入8000万改造，房源增至345套，并转型为保障性租赁住房。
依托上海商办新政，项目打通合规路径，为未来发行REITs奠定基础。
项目当前运营数据优异，入住率稳定在93%以上，毛利率超80%。
收购方与出让方各取所需，实现了资本增值与战略转型的双赢局面。
精华内容
这宗7.6亿的收购，是上海租赁市场分化调整下的一个缩影，更是存量时代城市更新领域的一个标志性事件。它揭示了资本如何精准把握政策红利，将核心区的存量商办资产，改造为符合新趋势的租赁产品。
交易核心
此次收购标的base佰舍苏河项目，地处上海静安区内环，距人民广场仅1.5公里，区位优势显著。项目由老旧星级酒店改造而成，建筑面积逾1.2万㎡，拥有194套房源，租客画像为高端商务人士及家庭。
其核心价值在于运营数据表现亮眼：在服务式公寓运营阶段，项目入住率始终稳定在93%以上，毛利润率（GOP）超过80%，展现了核心地段优质资产的强大现金流能力。
改造蓝图
根据规划，项目将投入约8000万元进行升级改造。改造范围涵盖公寓及办公裙楼，完成后房源数量将从194套大幅增至约345套，总面积增至约2.4万㎡。
为契合保障性租赁住房的认定标准，70平方米以下户型占比需提升至70%以上。改造后，项目平均坪效预计从185元/㎡/月调整至约167元/㎡/月。以收购与改造成本合计8.3亿元测算，项目年营收可达约5000万元，预期投资回报率在4.5%-5%之间，具备合格收益基础。
政策红利
本次交易得以落地的关键，在于2025年7月上海发布的《商务楼宇更新提升实施意见》。政策首次明确允许商业、金融用地调整为兼容租赁住房性质（R4），从根本上解决了“商改租”项目的合规性痛点。
项目完成合规调整并申请保租房认定后，不仅可享受民用水电价及税收优惠，降低运营成本，更重要的是打通了通过REITs、ABS等金融工具退出的通道，极大增强了资产的金融属性与流动性。
战略逻辑
对于收购方鼎晖而言，此举精准契合其“新产业资产”战略。通过收购，鼎晖不仅锁定了具备抗周期属性的核心区资产，更借助政策红利，构建了“收购-改造-运营-退出”的完整闭环，为未来资本化退出铺平了道路。
对于出让方锦和资管，此次交易是主动的战略选择。在运营约7年后，借助政策窗口期实现资产高位变现，缓解资金压力，并实现了向轻资产运营的聚焦转型。
base佰舍苏河项目的交易，构建了“政策引导+资本赋能+专业运营+合规退出”的完整模式，为核心城市存量商办资产盘活提供了新范式。随着REITs市场的成熟，这类兼具稳定收益与退出潜力的核心资产，是否会成为私募资本布局城市更新的主流选择？
