杭州未来科技城板块某公寓交付小记

公寓位于老余杭，未来科技城板块，购于16年底，当时看中的是边上在建的地铁5号线站点和这个版块上高新企业、公司办公楼较多，利于后期出租。当然，任何房产本身的升值空间也是投资的关键因素，自从16年G20峰会后，杭州的房价一路飙升，入手这套房子时的价格比16年前几乎是翻倍的，不过目前周边类似在售公寓的价格也涨了不少，这与16年以来杭州住宅楼限购也有一定关系，所以我认为现在杭州的公寓，以2.5~3.5w的均价，除非是地段极好，否则已经不太值得投资了。

楼盘外观，两栋主楼，底下群楼是商铺。楼面图找不到了，共23楼，每层5梯（含货梯）26户。顶上两层是4.75米层高，其余是4.2层高。

户型图，由于我这个户型是边套，门的位置在房间的宽面，房间宽8.4米，深3.8米，房产本上面积44平方实得约32平方。层高4.2米，Loft户型，当时给的设计图与交付实际格局略有不同。

开门正对楼梯

进门左手面是厨房和卫生间区域

橱柜操作台也就不到两米宽吧，一个台盆，上面一个抽拉式的抽油烟机，交房时领了一个电磁炉，厨房必备几件算是齐了。

橱柜右侧墙面是卫生间入口，

抽水马桶方向很尴尬，如果与门口呈对向更合理，

卫生间进门左手是浴房和抽水马桶，并预装了一个小容量热水器，

浴房，面积不大，

卫生间进门左手是一个洗脸台，同样是小尺寸的独立台盆，两边都没挨到墙。

洗衣机位置被设计在楼梯旁，我觉得这块区域被包进卫生间更合理。

换个角度看整体。

楼梯右侧是客厅、餐厅区域，大概16个平方，窗户朝南，采光视野较好。

换个角度看整体，楼梯侧面位置做了储物格，其实可以做两扇门，里面空间还有很多，小户型储物空间很重要。

转角楼梯带一个平台，上来分左右两边，这种楼梯占空间较大，走起来舒服。

二楼左侧也就是卫生间及厨房上方是一个小“房间”，靠里面墙壁无论纵向还是横向都可以摆下一张1.2*2.0的床。

这个房间不足之处是墙壁有一根凸出的柱子，后期床如果靠里横向摆放再放一个柜子可以弱化这根柜子，如果纵向摆放床，那可以靠墙做个一字移门柜。

二楼右侧也就是客厅上方是一个大“房间”，摆1.8*2.0的床再加两个床头柜也绰绰有余，同样有大面积朝南窗户。

换个角度看整体，受限4.2米总层高，二楼层高大概1.82米，目前杭州市区大多Loft公寓都是这个层高，还有少量4.79米、极少量5.2米的层高，见过最夸张的是3.75米隔成两层的“微Loft”。房间中间顶灯前是中央空调出风口。

房间所有窗户都是下开启的气窗，并设有防护栏。

最后再看下客厅窗户的视野，能看到文一西路。

基本就是这样了。

16年、17年、18年直到现在，几乎每天都有中介打电话来推销杭州的公寓楼，不过目前的价位已经没什么诱惑力了。公寓楼由于比较特殊的性质，除了本身户型不像住宅一样多样性可供选择，此外还有高公摊面积、无法落户，商用水电（好像是有文件说是可以申请民用电，但实际没推行），相比住宅较高的物业费等因素，所以可以看做为投资类产品，回报主要以长期租金为主，自住不太合适。

很多人都会以以上理由觉得公寓楼不值得购买，我觉得任何商品都有其价值，如果购买价格低于价值，就是可以考虑入手的。

投资公寓，我认为有四点最重要：

1、区域内公寓平均租金是否能长期稳定达到或高于购房全款的银行利率，并呈上涨趋势。

2、所处地段交通上是否极方便（有地铁）。

3、区域内是否有大量公司企业办公楼，有大量高薪阶层人群。

4、一公里内商圈是否能满足生活需求（有大型综合体）。

如果符合以上四点，且价位段处在一个低位，我认为是值得投资的。

最后再强调一次，别贸然投资公寓，特别是那些没有 预售证 的公寓！

下篇写家具购买。