房产投融资 篇五：最新推出，降价61%！房产失去“升值”属性？任正非用行动回应

今天看到一则关于住户杠杆率的统计。

第一财经根据央行与社科院的报告得出结果，住户杠杆率超过全国水平的省份有浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

值得注意的是，浙江城镇化率与京沪津都有较大差距，但住户杠杆率却超过了京沪两大直辖市。

说白了，就是浙江楼市投机气氛较浓，除了京沪粤意外，中西部的甘肃和重庆，居民举债购房的杠杆也偏高。

我觉得，全国住户杠杆率的分布，与过去几年的房价涨势密切相关。

拿长三角来说，是地王涌现最多的地方。

在2016年，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块，扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

三四线城市的表现也不遑多让。

截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。

购房者的杠杆率持续走高，这种趋势持续下去，以后5年的房子，是“升值”还是“贬值”？

笔者觉得，可以从以下三个方面来考虑。

第一，购房者的负债，还有多大的“透支”空间？

房子升值的前提，是越来越多的购房者加快举债，借的钱越多，欠银行的负债越多，楼市里的投机情绪越浓，房价的涨速也就越快。

因此，过去10年以来，居民储蓄率持续下降，住户杠杆率持续提升，至于房子升值的速度，大家都有目共睹。

但是，当房贷占据了一个家庭绝大部分的负债，同时这些房贷还都来自于多套房，那么，维持一个家庭运转的消费、育儿、养老、旅游、娱乐的资金，必然会被大大压缩。

数据显示，从2009年1季度至2019年1季度，杠杆率从18.96%上升到54.28%，上涨了35.32个百分点，平均每年上涨3.5个百分点，而且2013年后还在加速。

国际上，一般把70%作为居民杠杆率的极限，现在近60%的全国平均住户杠杆率，意味着购房者能够透支的空间已经不多。

这种情况下，别说江浙、珠三角等地，就算是杠杆不算太高的中西部二线省会，房子“升值”空间也是越来越小。

第二，未来5年的调控政策会如何变化？

过去10年，房地产一直呈现出3年上涨，两年下跌的周期特征。

伴随着涨跌变化的，是调控政策“收紧”和“放松”。

比如，2009-2011年房价反弹，限购政策开始密集出现，随后在2014年放开限购，降低房贷利率，推进棚改货币化，2015-2017重启涨势。

但是，从去年和今年的情况来看，调控的态度一直很坚决。

就频率来说，中原地产研究中心发布的最新数据显示，今年1-10月份，各地发布的房地产调控政策已经达到了482次，超出去年同期20%。

就力度而言，从年中苏州、西安收紧限购，到房贷利率由降转升，随后房企融资大幅收紧，也是以前从来没有过了。

可以预期的是，未来5年，房地产调控政策依然还会延续“坚定”的态度。

第三，推出房产税、取消公摊面积、改进预售制，会不会在未来5年落地？

房产税无疑是市场期待已久的调节政策，最近几年一直在稳步推进中，之所以还没落地，是因为还在紧锣密鼓的准备阶段，涉及的工作量繁多。

但是，今年以来，我们看到了诸多信号，比如有消息称明年可能会有第二次房屋普查，前段时间住建部推进150城网签联网，5年内落地的可能性很大。

还有公摊面积的取消，年初住建部网站发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，在第二部分指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

虽然只是意见稿，但公摊面积的取消也是大势所趋。

去年底，全联房地产商会秘书长赵正挺称，全联房地产商会对预售制若干问题进行深入研究，提出了报告。

预售制和公摊的改进，对高杠杆的地产行业来说，将是巨大的转变，即便5年时间内不会取消，也是悬在楼市头上的“斯摩达克斯之剑”。

综上所述，5年后的房子，在杠杆率空间有限，调控态度坚决，配套措施完善的前提下，“升值”的可能性很小，对很多城市来说，商品房“贬值”的压力却会逐步凸显。

关于这个问题，最近任正非用行动回应，给出了答案。

11月27日，华为子公司绿苑实业以底价84490万元摘得松山湖约12万平方米的商住用地。该地将用作松山湖园区重点及高端企业人才房，精装修售价不高于10050元每平，且只能在园区内流转。资料显示，东莞松山湖周边房价每平方米约2.6万元。

也就是说，这个刚刚推出的人才配套房，对比周边房价，降幅达到了61%！

房价未来会不会降60%？从商品房的角度来看肯定不会，因为大量高杠杆额购房者会受到影响。

但是，任正非与华为的举动，却预示了另一种答案。

人才配套房、保障房、租赁房，才是适合未来刚需族的居住模式，产权不必在我，居住权、工作、社保、学区、医疗却与商品房没有任何区别，当越来越多的企业、城市加入到保障房建设的行列中，供给端的井喷，加上需求端的弱化，房子失去“升值”属性，将成必然。