张江的房子凭什么卖11万/㎡？

我心目中单价10w+的房子一定处于内环内，要么能看到陆家嘴“三件套”的繁华，要么能感受到静安底蕴和文化。然而，介于中环外环间的张江成交价竟不知不觉中到了11w+，花1200w只能买套88平的两房，张江凭什么卖这么贵呢？（篇幅有限，本章仅讨论张江核心区域）

张江核心区域小区的成交价已突破11w

01 学区

张江集团学校（初中），这个听起来像某个企业修的职工子弟学校，实则是浦东最好的前三初中（三公除外），放眼整个上海，民办张集也能稳居前十，2020年由民办转公办，加上私立摇号政策，一下点燃了张集对口的小区。

虽然转公办后张集还没有毕业生，但并不耽误家长们对张集的信心。学校的好坏取决于两个重要因素：1.师资力量；2.生源质量。

1.师资力量：张集改制后的前几年，仍有大量私立时期的学生，教师本身也是个离职率相对低的职业，短时间内任职的老师不会发生很大的变化。再加上长期积累的教学体系，转公办的张集的师资力量依然很强。

2.生源质量：张集对口小区基本绝大多数是商品房，居民大多在张江互联网、医药等高新企业工作，在国家知识创新的大方向下，他们的学历及收入都比较高，并且很多父母都是通过努力读书改变的生活，自然对下一代的教育更加重视。

所以斗胆预测，转公办的张集成绩逊于私立张集，优于其他私立，优于其他公立，在私立不能筛选生源的情况下，公立张集依旧是浦东初中第一梯队。

02 政策&产业

利好张江的政策有二：1.国家产业升级，大力发展高新产业；2.部分在张江工作的员工居转户时间缩短至3或5年。还是那句老话“长期看人口，中期看经济，短期看政策”，张江新罗棋布的高新企业以及宽松的落户政策，不断为张江导入人口，这些高学历、高收入、高购买力的人支撑起了张江的房价。

仅这片区域就有罗氏、日月光、中芯等知名企业

我总是想，1000w的总价买静安、黄埔不香么。其实不然，人到中年，时间已不属于自己，上班时间是老板的，下班时间是家人的，极短的通勤距离换来的是更多的休息时间，更多陪伴家人的时间，“离家近”在购房者心目中有着举足轻重的地位，尤其是加班较多的互联网从业者，陆家嘴的繁华不及15分钟步行就能回到的家。

03 交通

首先说地铁，坐拥黄金2号线，以金科路为起点，2站到达3线换乘的龙阳路站（18号线二期建成后将4线换乘），5站到达4线换乘的世纪大道地铁站，30分钟直达人民广场，无论是换乘还是去市中心都十分便捷。
再说自驾，向北约3公里可上龙东高架，可转中环、外环，向西约2公里可上罗山路高架直达内环，驾车至儿童医学中心仅需15分钟（畅通情况下），驾车至瑞金医院仅需25分钟（畅通情况下）

去儿童医学中心仅需15分钟

去瑞金医院仅需25分钟

去两家医院大部分路程均在高架上，驾车便利

04 商业配套

以上讨论的区域内有两处大型商业，长泰广场（建筑面积约32万平方米）和汇智商业中心（建筑面积约11万平方米）。

包含了盒马、优衣库、muji、电影院，特斯拉、蔚来体验店，美食、购物、娱乐、儿童教育一应俱全，应有尽有，足以满足日常生活的需求。

长泰广场不仅是商场，还是一个三A级景点

04 房龄

这一圈的房子都不算太老，汤臣豪园均是2000年以后竣工的，其中一期二期房龄较老分别竣工于2004年和2006年，三期、四期及汇智湖畔花园均竣工于2010年之后，较新的房龄不仅仅在观感方面有优势，更重要的是房屋的层高、户型、质量更好。

汤臣豪园二期94平方户型图（2006年竣工）

汤臣豪园四期90平方户型图（2012年竣工）

可以看到同一个开发商在06年和12年开发的同面积段户型差别很大，显然12年的四期更符合我们现在的需求，而2021年的今天90平的主流户型已是三房两厅两卫了。再比如2000以前的房子窗户多是单层，隔音隔热性能较现在的双层玻璃差很多，新房的外墙保温也更好。

房地产开发商建设水平差距太大，不能断言新房质量一定优于老房，只能说除了仁恒、老绿城等少数老房子产品力由于新房，大多还是新房好。

05 总结

综上所述，优质学区、便利的交通、丰富的产业、齐全的商业、房龄这五大要素支撑起了张江的房价，年前着手写这篇文章的时候这篇区域的挂牌价大多在13-14w，今天再看已经在15-16w。
李嘉诚告诉过我们:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!” 我认为现如今好地段不仅仅是离市中心的距离近，而是买这套房子能享受到更多附加的资源，正因为张江的房子能够带来众多教育、交通等优质资源，所以价格一路上扬。

写这篇文章的目的在于通过分析张江的房子，发掘高保值率、高涨幅房产的特点，我们在购房时候也不妨从学区、交通、产业、商业、房龄这五个维度来选房，没准就能买到下一个“张江”。

最后祝大家新的一年里都能买到心仪的房子。

（还想让我分析哪个版块请留言，感谢观看）