张江的房子凭什么卖11万/㎡?

2021-02-25 19:52:43 18点赞 56收藏 87评论

我心目中单价10w+的房子一定处于内环内,要么能看到陆家嘴“三件套”的繁华,要么能感受到静安底蕴和文化。然而,介于中环外环间的张江成交价竟不知不觉中到了11w+,花1200w只能买套88平的两房,张江凭什么卖这么贵呢?(篇幅有限,本章仅讨论张江核心区域)

张江核心区域小区的成交价已突破11w张江核心区域小区的成交价已突破11w

01 学区

张江集团学校(初中),这个听起来像某个企业修的职工子弟学校,实则是浦东最好的前三初中(三公除外),放眼整个上海,民办张集也能稳居前十,2020年由民办转公办,加上私立摇号政策,一下点燃了张集对口的小区

张江的房子凭什么卖11万/㎡?

虽然转公办后张集还没有毕业生,但并不耽误家长们对张集的信心。学校的好坏取决于两个重要因素:1.师资力量;2.生源质量

1.师资力量:张集改制后的前几年,仍有大量私立时期的学生,教师本身也是个离职率相对低的职业,短时间内任职的老师不会发生很大的变化。再加上长期积累的教学体系,转公办的张集的师资力量依然很强。

2.生源质量:张集对口小区基本绝大多数是商品房,居民大多在张江互联网、医药等高新企业工作,在国家知识创新的大方向下,他们的学历及收入都比较高,并且很多父母都是通过努力读书改变的生活,自然对下一代的教育更加重视。

张江的房子凭什么卖11万/㎡?

所以斗胆预测,转公办的张集成绩逊于私立张集,优于其他私立,优于其他公立,在私立不能筛选生源的情况下,公立张集依旧是浦东初中第一梯队。

02 政策&产业

利好张江的政策有二:1.国家产业升级,大力发展高新产业;2.部分在张江工作的员工居转户时间缩短至3或5年。还是那句老话“长期看人口,中期看经济,短期看政策”,张江新罗棋布的高新企业以及宽松的落户政策,不断为张江导入人口,这些高学历、高收入、高购买力的人支撑起了张江的房价。

仅这片区域就有罗氏、日月光、中芯等知名企业仅这片区域就有罗氏、日月光、中芯等知名企业

我总是想,1000w的总价买静安、黄埔不香么。其实不然,人到中年,时间已不属于自己,上班时间是老板的,下班时间是家人的,极短的通勤距离换来的是更多的休息时间,更多陪伴家人的时间,“离家近”在购房者心目中有着举足轻重的地位,尤其是加班较多的互联网从业者,陆家嘴的繁华不及15分钟步行就能回到的家。

03 交通

首先说地铁,坐拥黄金2号线,以金科路为起点,2站到达3线换乘的龙阳路站(18号线二期建成后将4线换乘),5站到达4线换乘的世纪大道地铁站,30分钟直达人民广场,无论是换乘还是去市中心都十分便捷。
再说自驾,向北约3公里可上龙东高架,可转中环、外环,向西约2公里可上罗山路高架直达内环,驾车至儿童医学中心仅需15分钟(畅通情况下),驾车至瑞金医院仅需25分钟(畅通情况下)

去儿童医学中心仅需15分钟去儿童医学中心仅需15分钟

去瑞金医院仅需25分钟去瑞金医院仅需25分钟

去两家医院大部分路程均在高架上,驾车便利

04 商业配套

以上讨论的区域内有两处大型商业,长泰广场(建筑面积约32万平方米)和汇智商业中心(建筑面积约11万平方米)。

张江的房子凭什么卖11万/㎡?

包含了盒马、优衣库、muji、电影院,特斯拉、蔚来体验店,美食、购物、娱乐、儿童教育一应俱全,应有尽有,足以满足日常生活的需求。

长泰广场不仅是商场,还是一个三A级景点长泰广场不仅是商场,还是一个三A级景点

04 房龄

这一圈的房子都不算太老,汤臣豪园均是2000年以后竣工的,其中一期二期房龄较老分别竣工于2004年和2006年,三期、四期及汇智湖畔花园均竣工于2010年之后,较新的房龄不仅仅在观感方面有优势,更重要的是房屋的层高、户型、质量更好。

汤臣豪园二期94平方户型图(2006年竣工)汤臣豪园二期94平方户型图(2006年竣工)

汤臣豪园四期90平方户型图(2012年竣工)汤臣豪园四期90平方户型图(2012年竣工)

可以看到同一个开发商在06年和12年开发的同面积段户型差别很大,显然12年的四期更符合我们现在的需求,而2021年的今天90平的主流户型已是三房两厅两卫了。再比如2000以前的房子窗户多是单层,隔音隔热性能较现在的双层玻璃差很多,新房的外墙保温也更好。

房地产开发商建设水平差距太大,不能断言新房质量一定优于老房,只能说除了仁恒、老绿城等少数老房子产品力由于新房,大多还是新房好。

05 总结

综上所述,优质学区、便利的交通、丰富的产业、齐全的商业、房龄这五大要素支撑起了张江的房价,年前着手写这篇文章的时候这篇区域的挂牌价大多在13-14w,今天再看已经在15-16w。
李嘉诚告诉过我们:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!” 我认为现如今好地段不仅仅是离市中心的距离近,而是买这套房子能享受到更多附加的资源,正因为张江的房子能够带来众多教育、交通等优质资源,所以价格一路上扬。

写这篇文章的目的在于通过分析张江的房子,发掘高保值率、高涨幅房产的特点,我们在购房时候也不妨从学区、交通、产业、商业、房龄这五个维度来选房,没准就能买到下一个“张江”。

最后祝大家新的一年里都能买到心仪的房子。

(还想让我分析哪个版块请留言,感谢观看)

展开 收起
87评论

发表评论请 登录
  • 最新
  • 最热
评论举报

请选择举报理由

相关好价推荐

相关文章推荐

更多精彩文章
更多精彩文章
最新文章 热门文章
56
扫一下,分享更方便,购买更轻松