10月30日，西安市住建局与市自然资源和规划局、市地方金融管理局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，从预售管理、现房销售、主办银行制度等七个方面推出二十四条举措。 对购房者关系最直接的一条是：2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售须单体建筑完成主体结构封顶、经属地住建部门核查通过方可办理预售许可，预售资金封闭管理到竣工验收合格、水电气热具备交付条件后才解除监管。 但文件真正划出的分水岭，不是印发之日，而是2026年8月28日。界面新闻知乎陕视新闻
这一天，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局公布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），部署各地推进商品住房销售制度改革。 落地西安的这份实施意见文号为市建发〔2026〕166号，自印发之日起执行。中国新闻网经理人杂志
三类项目，还能按老规则拿预售证
第一类，8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证、但还没办预售许可的在途项目，申请预售时预售条件按原有政策规定执行。 而行业过去的通行节奏是开发商抢着把工程赶过正负零，为的是尽快达到开盘要求；新规把这条进度线整体抬到了主体封顶。知乎知乎
第二类，已取得土地使用权（或正在土地出让）但没拿到规划证的项目，原则上按新政策执行；但经所在区县政府、开发区管委会研判能确保按期建成交付、在加强预售资金监管的条件下报市住建部门备案后，在2027年底前仍可按原预售条件申请预售。知乎
第三类，8月28日（含）前已取得土地使用权的历史遗留问题项目，由各区县建立清单台账、经评估风险后，同样可按在途项目有关规定执行。 至于8月28日前已取得预售证、正在销售的商品住房，本来就不受新政预售条件约束，后续房源仍可照常取证销售。知乎
能按老规则卖，不等于能按老规则贷
实施意见第十七条为按揭放款另划了一道线：8月28日后取得预售许可证的项目，金融机构要在竣工验收备案后才发放个人住房按揭贷款；只有8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证且部分办理过预售许可的项目，才支持按原政策放款。 本地解读特别提示，已经按老规矩在还月供的购房者不受影响；但对那批"有规划证、没办过预售证"的老规则项目，一旦预售证落在8月28日之后，按揭可能要等竣工备案才放款——能按老规则买房，付款和放款的节奏却未必还是老样子。知乎知乎
看具体项目：查三个日期、认一个账户
判断一个项目适用哪套规则，就查它的土地出让公告、建设工程规划许可证和预售许可证三个日期：8月28日前拿的地走的是在途项目政策，之后拿的大概率是现房销售或封顶才能卖。 交钱环节认账户：定金一般不超过总房价款的5%，全额存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取；因企业原因未按期达到交付条件的，购房人有权按合同约定解除定金合同、办理退还。知乎知乎
窗口已经开了一阵
市场的反应其实先于细则。本地房产媒体观察到，楼市整体冷静了小半个月后重新放量，短短5天多盘取证，覆盖高新、经开、未央、航天、长安、新城等多个板块。知乎
放量也没有变成涨价，按同一媒体统计，10月整体均价19602元/㎡，与9月的19502元/㎡几乎持平。知乎
这不是西安独有的节奏——北京在9月24日率先施行实施意见，全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度。 成都版本同样明确商品房预售门槛提高、购房资金管得更严、现房销售逐步推开。 按文件口径，10月下旬集中取证的那批项目，多数正属于可按老条件走流程的在途存量——这很可能是预售制度切换前能买到的主要期房货源。中国新闻网中国新闻网
对打算下手的人，还有两处悬而未决要盯住：预售资金监管办法另行印发，在途项目的研判标准和历史遗留项目清单尚未公布。 细则为老项目放开的是取证条件，监管账户能锁住项目资金，房子能否按期交付，仍然取决于项目自身的工程进度。中国新闻网
