10月17日，新界西沙的SIERRA SEA开售，142套房当天卖光。四天后加推128套，收到超过2.7万个购楼意向登记，超购近211倍。第一财经
同一周，越秀在油塘的擎海推220套，也当日售罄。10月还没过完，香港一手住宅成交已突破1100宗，全月有望冲到2000宗。
买家是谁？中原地产的统计说，上半年内地买家在香港一二手住宅登记9776宗，成交1071亿港元，宗数和金额都是同期最高，人均入市1097万港元。界面新闻
西半山一家中原门店的董事说，他们店内地客占成交近45%，新房部分接近三分之二。界面新闻
有上海客户电话咨询，三天内定下西半山一套过亿豪宅。也有投资客一次买五六套，冲着放租去。第一财经
为什么是今年？2024年2月撤辣后，非永居买房只交从价印花税。一套1000万港元的房子，过去要交约300万额外税费，现在约37万。界面新闻
再加上租金连涨、高才优才带来的人口流入，积压的需求一起释放。贷款端，有银行把首几年的定息锁在3.25%左右。到5月，内地买家已连续14个月成交过千宗，金额连续11个月破百亿。知乎第一财经界面新闻
但“买楼收租”这笔账，和售楼处的说法不太一样。
拿一套1000万港元的房算：400平方呎，月租约2.2万，一年26.4万，毛回报2.6%。扣掉管理费、差饷、物业税，再摊上一个月空置和半个月中介费，净回报只剩1.6%左右。
香港的持有成本，一年大概占房价的1%到2%。按揭利率这边，就算按3.25%算。贷款七成买这套房，租金覆盖不了利息，每月还要往里贴钱。全款买，1.6%的现金流，锁死的是一千万港元。知乎
所以这轮内地客买港楼，真正押的不是租金，是房价继续涨。7月，花旗、摩根士丹利、高盛都把2026年香港楼价涨幅预测上调到12%，摩根大通给到10%至15%。这些数字很诱人，但都是预测。
但截至今年3月，香港楼价比2021年的高点还低约25%。这轮反弹走了一年多，还没把上一轮的跌幅填平。第一财经
更关键的是利率。美联储9月刚把联邦基金利率上调25个基点，是三年多来的首次加息。市场预计12月还会加。港元利率盯住美元，香港的按揭成本跟着往上走，3.25%不是终点。第一财经
还有两笔账容易被忽略。一是汇率，港币兑人民币的波动，轻松吃掉一两个点的租金回报。二是钱怎么出去，境内个人每年5万美元购汇额度，明确不能用于境外买房；能一次性拿出上千万的，多半本来就有境外资金。
说这些不是劝人别买。对拿到香港身份、准备长住、孩子要在那边读书的家庭，买房是另一套算法，租金只是其中一项。
但如果只是听说“香港租售比高”就想进场，先把三笔账算清楚：净租金回报、退出时的税费和中介费，以及你赌的那个涨幅兑现不了时，现金流能不能扛住。
10月的香港，新盘还在被抢。热闹是市场的，账是自己的。
