您好，低于市价的司法拍卖房，请问你有兴趣了解吗？

“您好，现在我司有在×××地方的一手房，，价钱优惠，请问你有兴趣了解一下吗？ ”房产经纪的开场白，很多时候，我都是直接挂的电话，因为价钱优惠的房子根本轮不到我。但是，今天我跟你说一句“您好，低于市价的司法拍卖房，请问你有兴趣了解一下吗？”，货真价实，价钱实惠的房子可能真在你面前，就看你真的有没有兴趣去了解和接受。

可能大家一听到是司法拍卖的房子，就立刻没有兴趣了，因为在你们的日常，听到的全部是司法拍卖房的负面消息。我想说的是，你听到的，看到的，可能是冰山一角，司法拍卖的房子，的确是有千奇百怪的问题，但是顺顺利利收到司法拍卖房的消息，你是不会听到的，就算是市面上的一手房，二手房，也会存在各种问题的风险，几率高低，不是你我看到多少而判定，而风险发生在自己身上，哪怕几率非常低，对于自身都是百分百的问题。当然，收益和风险从来都是成正比例的，价钱实惠，意味着承受风险会比普通二手房高一些，但是可以通过自身多做调查，多做功课，来尽量降低这个风险。拍卖房本来就存在天生的折价，所以很多人是既担心风险，却又跃跃欲试，有担保公司的帮忙，也可以在一定程度上帮助大家降低很多风险（担保公司的收费，是在你拍卖成功之后，又需要进行担保贷款的时候才发生，前期的咨询答疑技术指导是没有费用的，给我的感觉，线下的公司比线上的积极很多）

2016年之后，越来越多的法院进驻淘宝，现在还有京东，在这两个平台上面进行司法拍卖，透明度，公正性都得到了很大的提升，参与者参与拍卖的便利程度，成本，和体验都大大提高，得益于网络信息的高度整合，所以参与拍卖，门槛是降低了很多，大家可以从线上线下，都很容易找到司法拍卖担保（懒去线下找的话，拍卖的页面基本也会提供几家担保公司供选择，价钱和线下也没有太大的区别），利用担保公司，我们可以先通过担保公司联系银行，做一个初步的拍卖房贷款额度的预测（淘宝上面是直接填写资料后审核好像是两天就能直接通知你可以对于标的物可以贷款的额度，京东没有用过，不太清楚）而担保公司，也提供了各种咨询的服务，对整个竞拍流程提供调查，竞拍，过户，入住等等的技术指导和比较的帮助答疑，整个流程走下来，服务的收费，随便比二手房的中介费用还要低。

这个房子，经历了一拍和二拍的流拍，沦落到了要变卖的阶段（流拍的原因有很多，现在房价下行趋势建立起来，评估价在2018年年头做的话，可能会导致拍卖价贴近市场价，甚至高于当今的市场价，），327万，146平，2.2w一平

同小区同位置，同户型的房子，可以看出来 拍卖房比二手房存在20%的折价，看拍卖房子的情况介绍，其实这个房子比二手房有竞争力，下面会解析。

司法拍卖房比市场上正常二手房便宜，其中肯定是存在一定的风险，这些风险主要体现在：

1，房屋权属可能存在一些问题。例如是房改房，没有补地价之前不能上市交易。又或者是拍卖房产所有权不止一个人，拍卖到的可能是一部分的产权，导致房产无法使用，或转卖的时候要所有产权人同意才能变卖等等。

像这个拍卖，二分之一的产权，如果你不是持有另外的二分之一，基本是没有必要去参与的，买到也是用不了，到时候转卖也是很麻烦，但是产权问题，会在拍卖详情里面写清楚的。

2，房产没有办理，或者无法办理房产证。有时候，债务人名下其实就只有这些有缺陷的房产供执行，没有办理，法院还是要处理的。有的房产可能是开发商的问题，当条件一旦允许的情况下，房产证是可以办下来，只是拍卖的时候没有半下来的。有的想、像农村的宅基地上面的房产，本来就不能办理房产证到非村民名下，或者房产是违章建筑根本是没有办法办下来的，还有很多奇奇怪怪的问题会发生。(现在这个问题倒是可以通过购买拍卖交易保险的方式避免风险，拍卖价的0.6%保费，为竞买人原因不能出证的话，全赔)

农村宅基地是一个典型，不是村民的话，基本参与了也没有用，根本是拿不到房产证的

最近推出的保险，网络真心是个好东西，有需求就有供应，这个保险，可以解决很多人怕拿不到证的问题，但是对于上面说的村民的房子，买这个保险也是没有用的。基本是保证商品房拿证问题，至于收房这个也不管用

3，拍卖的房产里面还有人员居住。竞买人就要考虑自己是否有能力请走里面的居住人员，或者说，一纸20年的租约，是受到法律的保护的，最后得到了钱花了，但是房子收不到的情况。下图还是上面讨论的房子，交吉，就省去了收房的麻烦，但是价钱也比不交吉的高。

还是用最上面的房子做例子，在拍卖之前，法院都会公示，房子是有有租约，是否里面有人居住等的情况，要是你拍卖的时候显示是没有租赁情况的，在你买的房子后才有人来说这个房子已经给了20年租金的话，那么你也不用管那么，事前不举证，事后来租约，得不到法律的保护。

4，房产存在各种隐形费用，甚至这些费用非常高，超出竞买人的接受范围。前段时间新闻也有说过，深圳某拍卖房子，500w的市价 ，300w成交了，但是到缴税的时候才发现，房子是以公司的名义持有的，公司购买的时候价钱非常的低，导致变卖时候要缴纳的增值税部分税额非常的高，如果缴纳的话，那么房产随时比市场价还要高，最后竞买人放弃保证金，但是事情应该还没有完的，竞买人还要承担后续的责任，这个，新闻也没有写，因为当时这个责任还没有发生。除了税费，还有诸如水费，电费，天然气费，有线电视，管理费等的欠费，按照道理，应该是前业主需要缴纳，但是实际情况是，这个基本都是由竞买人承担，法院的竞拍广告也是那样写。

评估报告对房子有很清楚的说明，如果产权的权属是个人的话，那么就和正常个人对个人的二手房税费没有多少差别，要是权属是公司或者法人的话，这个就要多留意，要咨询担保公司等熟悉法规的人了，不然天价税费可能会在你头上发生

5，房子的原房主有多个债权人。虽然虽然竞买人把房子拿到手了，但是其他债权人不知道房产已经转移，会上门使用各种小动作来骚扰，最常用的是到门口用红油漆展示一下书法之类，这个好像没有办法完全回避，但通过拍卖前，参与者自己到周边实地了解一下情况来减低。

看到蛛丝马迹的房子，要考虑自己是否有能力应付，

上面的前3条风险，一般都会在拍卖房的介绍页面有明确的标示的，只要参与人员认真阅读，是可以排除大部分的风险，至于第四点，税费方面，应该可以从介绍页面了解到一部分，其余的像水电之类，就只能靠参与者自己去调查了解了。拍卖房是有交吉（钥匙在法院手上，法院会清场并把房子交到你手上）和不交吉（法院什么都不负责，只管出文书，收房要自己搞定）的分类。一般来说，交吉的房子基本是不会有太多的折价，到这里，又是一个风险与收益的考虑了。至于第5点，如果拍卖前法院组织参观标的物的时候，你去了，发现本来门口就有各种被骚扰的蛛丝马迹的话，那么请你慎重考虑自己是否有能力应对。

最后，我们讨论一下怎么能买到合自己心仪的便宜房子。

第一个，也是最重要一个，就是给自己设立一条底线。所有看中的房子，凡是价钱超过底线，无论其他条件多么的理想，都应该立刻停止，不再参与。要明白，便宜量又足的房子有很多，超过自己底线的，已经是没有价值再追下去，这个房子不行，就停止，再去看看其他的房子，更好的房子或者就在后面等着你。这个道理说起来好像大家都懂，但是当你参与到竞拍的过程里面的时候，这个道理就不是每个人都能及时想起。有的人，在参与的时候碰上了难缠的对手，头脑发热，要跟把对手打下去，不理智的出价，要知道那个出价只是鼠标点几下的事情，不用掏现金出来，没有什么感觉，当时是不会心痛的，到了冷静下来的时候才会后悔自己的冲动，但那个时间已经太迟了。所以有条件的话，参与竞拍的时候，多请几个人在身边，一来可以现场讨论讨论，二来，可以在适当的时候制止不理性的行为。

还是这个房子举例，327w还算不错的价钱（从上图的评估报告看出，这个价钱是18年最高峰的时间做的），市场价的8折，但是你说拍到350w了，已经是市场价的9折，没有多少折价，就可以考虑放弃了，重点是要有人提醒

第二个，和我们购买二手房没有什么区别了，要考虑房子的位置、户型，周边的配套，学位，交通便利性，重点是同位置类似户型的大概市场价，有对比才能做到自己应该怎么出价，什么价钱是底线，我们追求拍卖房，还不是因为价钱的原因吗，如果没有什么折价的话，那么还是购买二手房省心。在落实要拍卖某处房子时候，在拍卖前就要多做功课，想上面说的，到中介那里问问同位置的房子的概况，实地考察一下，找机会和房子的邻居聊聊天了解了解情况，还要到物业跑跑，听听物业的说法，看看有没有欠费，欠费多少，其他容易发生欠费的场所也要去一下，咨询一下有没有欠费的发生，基本上，水电煤气，你说出实际情况，报上地址，都会告诉你是否有欠费，欠费多少的，因为他们也想把钱收上，填上一条帐目。想便宜，是要付出做功课的代价的，要是想便宜，又不想动起来的话，也是有可能，但是风险肯定是提高的，多做功课，减低风险才是大家必须的。

第三个，就是研究拍卖公告，区域内拍卖房都会标示拍卖日期，而且数量的变动也是可以查看得到的，所以你可以在某时间段内把所有的房子做个对比，挑出一两个重点的房子，来读他们的拍卖公告和评估报告，一遍读完再读几遍，读懂，也读熟悉，一定要每个字眼都要搞明白看清楚，作为便宜的代价，大家是要做功课的，不读个清清楚楚，一旦碰到坑，都避免不了。当然，这个时候，司法担保公司的意见也是可以利用上的，因为他们本身就是吃这个饭的，比我们懂行很多，为你提供咨询答疑也是为了有机会争取到你在他们公司进行担保贷款，但是出问题的话他们也不会好过，所以担保公司的意见基本能保持一定的中立和客观。

第四个，就费用的计算，经济的准备，通过前期的功课，我们可以掌握除了拍卖房价之外的其他购房成本，成本应该是，房子的价钱，加上各种欠费，和税费。其中，对于登记在个人名下的房子，拍卖房的个税是按照3%来收取的，其他税费计算和二手房一样（如果不知道是否过证5年的话，最好是做最坏的打算来计算，要是最后省下就开心，不省的话也属于预算之内了），提醒一句，拍卖房子基本是提供不了原房东是否唯一住房的证据的了，所以只能看看房子的房产证是否超过5年，但是对于预算的话，肯定是按照非唯一的来算，又多加1%贷款只能是对房价进行评估，税费欠费都是要真金白银的拿出来的，别在拍卖成功后才发现不够钱，要四处找，因为法院是要一次性收钱的，而且从拍卖成功到收取尾款，也就半个月左右的事情，所以在事情，房子的各种费用就要准备好，如果出现拍了之后不要的话，后果也算是很严重。一旦竞买成功，就可以立刻联系担保公司，事前的贷款额度预测就能用的上了，之后的事情 ，担保公司会为你做处理，付款贷款过户全程陪同（不是因为担保公司服务好，而且那个全额的钱，贷款部分，是担保公司垫付的，他们全程陪伴，也是因为他们要控制风险，等一切手续办好，银行贷款划下来，担保公司拿回去，他们才能松一口气，也算是一个结束）。至于收楼有情况的话，还能介绍给你收楼公司的联系方法，供一些特殊情况使用（其实最简单的停水停电都可以让一大部分的人离开，）。所以第一次拍卖的话，可能适当考虑当地线下的担保公司的服务。

到此，整个司法拍卖房的流程从事前的准备到事后的收房，都基本介绍结束了。多说一句，当前的拍卖房子，很多评估价都是18年年头到年中做的，由于下半年房价开始有往下的趋势，所以评估价基本都站在了高点，对于有兴趣的朋友，不妨再等一下，等那些评估价是年尾的，可能在价格方面会有一定优势。最后，鉴于我的水平和见识有限，可能有不足之处甚至是错误的观点，希望大家能指出来，共同进步。