李嘉诚家族大湾区低价抛售400套房：港人抢购潮折射楼市结构性转变

近日，李嘉诚家族旗下长江实业通过和记黄埔地产在大湾区展开了一次大规模的房产集中销售行动，涉及惠州、东莞、中山和广州的四个项目，共计推出400套房源，最低总价仅为40万元起。这一动作引发了市场对于房企策略调整、港人置业趋势以及大湾区楼市生态的关注。

此次销售的房源中，惠州泷珀花园和东莞海逸豪庭的价格调整最受瞩目。位于惠州大亚湾的泷珀花园推出了300套住宅，51平方米的一房户型单价从早期的1.04万-1.4万元/平方米降至8632元/平方米，总价最低约40万元；东莞海逸豪庭的别墅项目价格也从2023年的4.4万-6.8万元/平方米回落至1.8万-3.6万元/平方米。这种看似“腰斩”的降价，实际建立在长实集团早年低价拿地的成本优势之上。以东莞项目为例，其地块早在1999年即被和记黄埔收入囊中，经过二十余年的开发周期，即便当前售价下调，开发商仍保有可观的利润空间。

香港买家的集中涌入成为本次销售的关键推动力。数据显示，广东省港澳居民购房跨境支付业务量在近一年半时间内达到3341笔，涉及金额30.8亿元，同比增幅显著。惠州泷珀花园已售房源中有近80%被香港客户购买，甚至有企业高管一次性购入多套。分析认为，大湾区房价仅为香港的1/10，部分房源总价甚至低于香港同面积房产首付，这种“降维”价格优势形成强烈吸引力。以香港新房均价19.6万元/平方米计算，50平方米的住房首付约需300万港元，而在惠州购买同等面积住宅仅需约40万元人民币。

政策配套的完善进一步催化了“跨境居住”趋势。粤港澳大湾区“一小时生活圈”的交通网络正在形成——广深港高铁18分钟直达、港珠澳大桥缩短时空距离，加之港澳居民在内地就医、教育等公共服务领域的便利措施，使得“香港工作+湾区生活”的模式逐渐成为常态。开发商也针对性推出港式户型设计和跨境物业服务，甚至在深圳口岸设置免费接驳巴士，以提升购房体验。

业内专家指出，这轮销售折射出房地产市场结构性转变。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，港人置业需求正从投资转向自住，养老、就业和改善居住品质成为主要动因。同时，长实集团的“老盘新卖”策略既是房企应对市场调整的常规动作，也延续了其“长周期开发、择机套现”的传统模式。美联物业研究总监何倩茹则强调，当前开发商普遍根据市场变化调整售价，这种动态定价机制已成为新常态。

值得关注的是，这场看似“双赢”的交易背后，隐含着更深层的市场信号。对于开发商而言，低效资产的快速去化有助于优化资金配置；对于购房者，大湾区楼市的性价比优势提供了现实选择；但就行业整体而言，头部房企的批量抛售或将加速市场分化，部分非核心区域项目可能面临更大去化压力。如何在价格调整与市场稳定之间寻找平衡，将成为考验各方智慧的新命题。