26. 房屋租赁合同因国家政策调整原因解除时,是否可以调整扩建部分产权归属约定,并要求出租方承担扩建、装饰装修费用?扩建费用及装饰装修费用基准评估日怎样确定?((2021)最高法民申6489号民事裁定书)
最高人民法院关于武警辽宁总队应否以及如何补偿问题论述。
该问题涉及扩建房屋及原有租赁物装饰装修两大部分,就扩建房屋补偿来说,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号,以下简称《城镇房屋租赁合同解释》)第十四条规定,承租人经出租人同意扩建房屋的,双方就扩建费用有约定的从约定,无约定的应当根据是否办理合法建设手续分别处理。案涉租赁合同虽然约定,承租人在征得出租人同意的情况下可以对租赁物进行新建添建,租赁期限届满后或者合同解除时,应当无偿移交给出租人。但上述约定以租赁合同正常履行,且承租人能够以租赁期间的经营收益覆盖建造成本及租金为基础。而案涉租赁合同主要因国家政策调整而解除,威尼斯酒店在租赁期间似也没有取得预期收益。如果适用上述约定,实际上是由威尼斯酒店单方承担了合同非正常解除而产生的不利后果,对其明显不公。就此而言,原审判决未将前述约定作为确定合同解除后当事人之间权利义务的依据,有其合理性。在此情况下,应当按照《城镇房屋租赁合同解释》第十四条之规定来确定武警辽宁总队应当支付的费用。本案中,武警辽宁总队同意扩建,且已经办理了合法的建设手续,依据前述规定,武警辽宁总队应当向威尼斯酒店支付扩建费用。案涉房屋扩建于2011年,原审判决以另案诉讼期间评估机构确定的基准日即2018年2月10日为标准确定补偿数额,适用法律错误。因该报告并不能反映房屋建造时的扩建成本,导致原审在该问题上事实认定不清。再审时,应当要求当事人举证证明扩建成本,或者依法启动评估鉴定程序确定房屋建造时的扩建费用。
关于原有租赁物装饰装修补偿问题。根据《城镇房屋租赁合同解释》第十一条之规定,承租人经出租人同意进行装饰装修,合同解除时,对于残值损失的处理问题,有约定的从约定,无约定的要综合考虑究竟因哪一方的违约行为所致,或者在不可归责于双方的事由解除合同时由双方按照公平原则分担。关于装饰装修问题,案涉租赁合同也有合同期满或者解除时无偿移交出租人所有的条款,如前所述,该条款同样不能适用于本案情形,故视同对此无约定。对案涉合同的解除,双方尽管存在不同认识,但主要是因为国家政策调整所致,双方对此均无过错,依据《城镇房屋租赁合同解释》第十一条第四项之规定,原则上应当按照公平原则分担损失,原审判决判令由武警辽宁总队全部承担该部分损失,适用法律错误。当然,因装饰装修损失是以残值为标准计算的,故原审判决以另案诉讼期间评估机构确定的基准日即2018年2月10日作出的资产评估报告为标准确定残值,并无不妥,再审时仍可继续沿用。
律师分析:因国家政策调整原因导致租赁合同解除,出租方同意承租方扩建、装修,且已办理合法建设手续,对扩建、装饰装修的费用因基于公平原则由出租方、承租方共同承担,对扩建的建设费用补偿应以房屋建造时实际的扩建成本为依据,对装修装饰的补偿应以合同解除时的残值为依据。若需对房屋建造费用、装修装饰费用进行司法鉴定,应分别以房屋建造时、合同解除时为基准日,而不能统一以合同解除日评估基准日。
备注:《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)被《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)替代,但司法精神未变。