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全民降房贷,转换LPR最全攻略

2020-03-25 09:00:00 34点赞 363收藏 92评论

       12月28日,央行就进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用进行了公告,其实就是给各大银行布置了作业,重点凯撒已标注。

       3月1日,工农中建四大行,发挥课代表和班干部带头作用,首先交出了作业,2020年最大的楼市变局终于来了。

       本次房贷调整,涉及全国房贷总量高达30.2万亿。 不仅仅是房贷,消费贷,公寓,写字楼,商铺等所有的贷款,都有一次选择的机会,而这次抉择会决定你以后N年的房贷利率高低。

       对此,凯撒做了全面的研究,总结出了一篇简单易懂的个人住房LPR利率转化攻略。

       为了读懂该文,我们先对几个关键词进行解析。

一、LPR是个什么玩意

       LPR的全称为(Loan Prime Rate),“贷款基础利率”,LPR最初是适用于对公贷款。

       2019年8月,央行对LPR其进行改革,完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,进行了几点操作:

  • 全新LPR报价方式根据公开市场操作利率,加点组成;

  • 报价利率期限增加5年期以上;,

  • 报价频率之前是每日报价改之后为每月报价一次。

  • 新的LPR报价行,由之前的10家全国性银行基础上扩大到18家。

       一言蔽之,央行为了更灵活的根据全国整体经济形势调整货币政策,而采取LPR取代了之前基准利率浮动的政策,央行可以给实体经济定向“放水”,又不让大水漫灌楼市。


二、LRP和我们有什么关系 

        比如2020年2月的最新水平,1年期LPR是4.05%,5年期以上LPR是4.75%。  

       我们之前的房贷实际利率是这样计算的:房贷利率=基准利率X(1±浮动比例),而以后的房贷利率是这样的:房贷利率=LPR+加点。 

       简单来说,以后办理的房贷利率会告别浮动比例,房贷利率为最新的LPR加上一定的点位,商业银行会根据综合情况确定这个点位。而每年随着LPR相应改变,房贷利率也会上下浮动。


三、我们还贷人目前选项

根据现有政策,之前已办理住房贷款的你会有两个选择:

  • 转换为挂钩LPR的“加基点”模式,选择重定价周期。

  • 就是按照你当前的房贷利率,转换为固定利率,再也不不变。 

转化为挂钩LPR后我们是否划算呢?我们详细计算一下:

  • 栗子1:

       小王15年买了一套房,贷款30年,剩余期限25年,买房时签订贷款合同, 5年期以上基准利率上浮5%,那么按现在执行的利率就是4.9%×(1+5%)=5.15%。那么我们应该这么计算:

使用的五年期LPR就是2019年12月发布的5年期以上的LPR4.8%。

     加点幅度=原定贷款利率-前一年发布的五年期LPR

        =5.15%-4.8%

        =0.35%

       根据规定,2020年的利率水平保持不,本年度你房贷执行的利率还是按照3.43%来执行。

       假如2021年LPR降息,4.8%降为4.75%。

       实际利率=4.75%+0.35%

                    =5.1%

       该利率会执行一年,直到2022年1月1日,下一个定价日。

  • 栗子2: 

       小刘10年买房,当时银行利率打7折,基准利率4.9%,贷款30年,现在还剩20年,原约定合同利率就是4.9%×0.7=3.43%。

       2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%,如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年的1月1日。那么,应该这样计算:

加点幅度=原定贷款利率-前一年发布的五年期LPR

                  = 3.43%-4.8%

                  =-1.37%

       根据规定,2020年的利率水平保持不,本年度你房贷执行的利率还是按照3.43%来执行。 

       假如2021年LPR加息,4.8%加为4.9%。

       实际利率= 4.9%-1.37%

                    =3.53%

该利率会执行一年,直到2022年1月1日,下一个定价日。


蓝色方格可以输入相应数值计算出现执行费率。蓝色方格可以输入相应数值计算出现执行费率。

       计算公式已给出,但是为了方便大家,凯撒已给出表格,输入费率折扣和未来的LPR便可计算出未来贷款利率,如有需求可留言讨论。


四、我们的选择

       根据计算公式可以得出,未来如果一直加息的话,转换后利率会增加,未来如果减息的话,利率会降低。

       所以转不转,完全取决于未来5年LPR利率的趋势走向。

      未来LPR怎么判断呢?

      首先,从目前世界上发达国家的经验来看,利率下行是大趋势,部分国家甚至进入负利率时代,把钱存银行,甚至需要缴纳管理费。

      但是,我们中国利率还处在高位,未来趋势大概率整体下行。

       其次,根据国内实际经济形势,LPR也会长期处于下行趋势,中国人民银行某高层领导曾强调,实际上我们中国还是可以尽量避免快速的进入到负利率时代。

       反过来解释,我们中国应该缓慢降息,将进入负利率时代的周期拉长,降的不要太明显。 

      一言蔽之,我们已经进入了货币宽松时期,这次转化LPR加点政策,绝对是对购房者的政策利好,请大家认真对待,享受这次国家政策红利。


五、可以省多少钱

再来一个栗子:

小陈贷款100W,期限为30年,月供5307

转化成LPR加点,且降息1%。月供会变为4728元

一年可以省下将近7000。


六、重点是要给出的,给大家参考

 1、加点值是固定的,变动的只有LPR。 

 2、加点值是根据19年12月的LPR,也就是以4.8%为基准计算。

 3、本年度新购买的房产,自动与LPR挂钩的。

 4、本次LPR转化不涉及公积金贷款。

 5、公寓、商铺等与基准利率挂钩的贷款,本次都可以选择转换。

 6、各家手机银行已经逐步可以自助转换LPR,无需亲自跑网点或联系放贷员。

 7、多人共贷款的情况下,需要所有贷款人全部确认转换。

 8、转换LPR后不可以再转回基准利率。

 9、原则上转换LPR最后期限截止8月31日,请大家注意及时上车。

成年人要对自己的判断及选择负责,买定离手,不论输赢。


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