记录一下这些年如何和二手房中介打交道，斗智斗勇，一堆房子下来的经验

题目有点标题党了，但是，近几年，无论是我自己，还是身边的亲戚朋友的二手房买卖，我基本都全程参与进去，算下来应该起码参与过十几几套房子的交易，对比很多人，不算多，但应该也能勉强说得上是经历过一堆房子了。还和中介拆招，积累了一些和中介打交道的经验。

首先一点，大家都要努力成为中介眼中的优质客户（为了心仪的房子，和口袋的钱，就算不想，都尽力吧，反正也就那么一段时间会接触，当然，交个朋友，以后也不会有坏处的，下面会解析），我们应该怎么做呢，其实很简单，对待中介，要和对待普通人一样，最起码的尊重！很多人本来就对中介的看法都是负面，所以这个起码的尊重都不一定能做到，其实当作一个普通朋友来交往，最起码中介对客户的印象，就不会差。（中介受白眼的情况多着了，所以你正常对待中介，中介也会感受到，中介作为一份谋生职业而已，并不是要吞了客户的所有，该提防要提防，该尊重也应该尊重，双方地位应该是平等的。当然，中介里面也有害群之马，这个是要自己去注意甄别的）

要给中介一个好的印象，而且最好是从方方面面中透露出来，让中介觉得你是一个投资客的味道，一般价钱好的盘子，中介或者中介公司都会自己先留起来，能自己搞定的就内部消化，的确消化不了的话，肯定是首先介绍给相熟的投资客，因为相熟的投资客，会对中介信任，对房子交易流程更熟悉，不会让中介过多的解析房子的各种利弊，重点是投资客出手没有多少犹豫，对于双方来说，都省了很多功夫，大家都高兴的事情。当然，当你是偶然的机会接到一个不认识，不熟悉的中介给你个电话说有便宜房子的话，估计大家也就立刻挂电话，因为大家都知道，这个基本是没有可能的事情。所以和中介搞好关系，起码是保持联系，对买到心仪的房子，低于市场价的房子是非常有作用的。

举一个例子，发生在我身上的（我和某中介保持良好的联系，有空无聊我也会去他店里面聊聊天，了解一下市场情况，最多算是个点头之交，但是已经介绍了几个亲戚朋友通过他买到房子），一次去中介处聊天，问起有没有什么好价钱的房子，中介立马说有一套独家盘，价钱比市场价接近低30%左右吧，因为历史遗留问题，房产证可能还要等一段不确定的时间才能下来，但是房管局在当时已经通知业主缴纳契税，所以说房产证也就是一年半载的事情，这些房子，我估计对于一个房产小白来说，听到是不会接受的，但对于我来说，出于对中介的信任，觉得还是值得去看的，去看了一次房子，就下了5w定金了（这个就是典型的 中介介绍好价钱的房子给熟人的情况，当然这个情况是要发生在中介没有自己消化的情况，当时中介的资金投资在别处，中介自己也留起了这个盘没有发布，但中介知道我是有能力接盘的），最后这个房子我是没有买到，因为当时 业主反价，75w的房子要求加到95w，（95w已经差不多是当时的市场价了，没有多少折价，不要的话还能收到毁约金，所以就没有要了了）于是中介也直接帮我向业主追讨了10%的合同房价，，3个月之后 有人105w接手了，并且在接手半年后160w成功脱手（为什么一个房子在半年的时间内升幅那么大，是因为我下定的时候，已经吹风一个9年制的学校，业主的反价是因为当他知道事情的时候发生，到学校落实了，价钱就坐飞机的升上去了，这里我不讨论炒房对错的问题，只先行讨论和中介相处的问题，也不要问我为什么房子能在限购限时限的情况下进行那么多次交易，中介有中介操作的手段，这个只要去中介问问，中介都会告诉你）

上面的例子，可能比较偶然，是我们去打听的时候刚好碰上，而中介又愿意分享盘源的情况下才发生的。我身边的有一两个朋友，就确确实实做到了中介的最爱，首先，他们对他们目标区域房子的各种情况都熟悉，中介来电话有好货的话，能第一时间响应，（当然，中介也了解我朋友的情况，知道他需要什么类型的房子）第二，朋友有能力全款交易（坐标广州郊区，其实一般找到都是100-200w的房子，这些都是所谓的刚需房），第三基本是在看房当天能决定是否入手，有一两次甚至是根据中介对房子的描述（都是熟客，所以中介不会有什么隐瞒，也会尽力去了解房子情况，来告诉我朋友，对于朋友的信任，中介也会有所回报的）就直接下定了，然后是全款交易，到公证处公证，然后是房子装修，然后是再转卖，，基本到手不超半年，甚至几个月就处理掉，朋友也不贪心，算下来也就贵上10%左右，加多了难出手，因为在他手中，就一个装修费，一个中介费 一个房价，没有税费发生，购房时有折价，出售时有溢价，所以一年搞一两套，十来二十w一年还是有的（当然，就算好光景也不会增加很多，因为钱就只够一套一套的倒手，倒手也是需要时间的），装修好，有放给相熟的中介放盘，一个盘吃两次，中介有理由不喜欢炒家吗？顺带延伸一下，当你们看到一些装修很新，而且是拿着公证书在手的房子时，基本是以上我说的性质的房子，装修看上去很新，但是材料，当然不会是按照自己入住的标准来采购，所以大家也懂的。当然，也不是说这些房子不值得购买，反正事情就自己考虑吧，人家既然能倒手，肯定是看中房子某些长处，当然也会尽力去掩盖缺板，这些和你正常的去看二手房是没有什么区别的，但是带装修 始终要考虑装修材料好坏的问题，质量差，坏了还算小事情，最怕是各种有害物质的超标。

可能写到这里，大家都开始有情绪，去骂那些炒房人了，炒房的当然是有可恶之处，但是，中介和炒房的都是推波助澜的一个环节。反过来说，像我朋友那么的，人家付出时间精力和大量的金钱投入，果断出击，敢承担风险，这些都是成本（200w资金，按照一年4%的收益率来说，放着都有8w利息了，，资金的使用也是有成本的），在购房小白中，有多少人敢做的那么决断，购房小白输给炒房人，一来是金钱，二来是购房的经验，三来是有经验产生的决断，中介就算带你去看个有折价的房子，你还犹豫纠结着，可能其他人靠着经验看一眼就下手了，另外从中介的角度来看，是愿意把有折价的房子给小白看，还是有经验的人看呢，答案很清楚了。

前面说的，都是在理想情况下和中介打交道的情况，自己身边，没有理由有一个对什么区域都熟悉的中介，那么这个时候我们就可能要和不熟悉的中介打交道了，中介的套路，来来去去都是那么几个衍生出来的，万变不离其中的都是差价这个问题，100w的房子可能是和客户说了个高价120，然后说自己尽力去压价了，压到110，，然后那边和业主说，你的房子不值100w，可能95w左右吧，，我先帮你开价110 你要有心理准备，最后努力的帮你提价到105了，看100w的房子 可能就这么操作，成功的促成了交易，买卖双方都觉得自己赚了个便宜，再高级一点的是，和业主说，房子市场价就95w ，我帮你保底卖到100w，100w以上的 我们平分（这个情况下，只要业主是清楚知道自己的房子值100w的话，一般都会配合中介的，毕竟谁也不会跟钱过不去），别跟我说市场那么透明，买家多跑几个中介就行了，聪明的买家卖家 都是那样做的，卖家放盘 都会放很多家，不是因为要留电话给各个中介（事实上，无论是放租盘或者卖盘，除非是独家盘，不然的话放一个中介，等于是放周边所有中介了，因为中介行业内有人专门买卖这一类信息），走几个中介，房子的价钱基本就知道了，买家也一样，但是卖家容易知道自己房子价钱，，作为买家的话只能某区域的大体价钱 ，涉及到具体房子的价钱，其实不一定会知道，那么这个时候，怎么和中介打交道 就是重点了。

当一个中介给你电话，约你去看房子的时候，你去看，看完了，感觉还好，在考虑是否下手的时候，你的工作就开始了，首先 我想你推荐绿中介的网站，绿中介在我所在区域，占有量不大，而且上架的盘源要求提供各种证件了核实，所以上面的盘不多，但都是真实存在，价钱可以参考，从上面的关注量，带客看房次数和更新时间，就可以看到该小区的房子，在当前的价钱大概如何，如果关注，看的人多，那个这套房子价钱还是能得到买家的兴趣的，如果有房子，挂了两三个月都没有买出去，排除市场冷热因素，不是价钱不理想，就是房子有毛病。如果是绿中介网站上面有你看过的盘，那么你去了中介二次报道的时候就说卖了，带你去看另外盘的套路基本是很少机会发生了，推荐他们的网站 并不是让大家都去找绿中介交易，网站的盘源真实性比较高，可以参考而已，但是会有一个问题，就是这个盘，可能绿中介是有的 ，但是因为业主不肯提供证件核实，所以不能放到网站上面，那么这个时候，可以用另外一个网站了，安×客，相对于绿中介自己搞个网站，安×客就是一个提供给各路中介的平台，里面的盘源真真假假，套路也多，不过没有关系啊，我们要的不是盘源，盘源我们已经看过了，我们需要做的只是核实，用最简单方便最低成本的方法去核实自己看中的盘源，总比你挨个到店去问容易，效率也高，直接站内短信问一下各个公司的中介，问题就那么直接，你们公司有没有×××这套房源啊 ？ 有的话，什么时候方便约去看盘？有没有那个盘的照片？那个盘在你们公司大概什么价钱放盘？多问些中介，第二三个问题其实是在看该中介手上是否真的有你看过的那个盘，一般到这个时候，中介知道你已经了解过该盘源，要是手上真有这个盘的话，会觉得你是潜在客户了，所以也会和你说实际情况，至于最后一个问题，多问几个答案 就能找到盘源的业主开价了，能大大降低中介利用信息不对称而产生差价的问题，一般来说，只要有5 6个中介回复你价钱，基本信息就可以核实到了。提醒一句，和中介们聊天，最好准备一个新的电话号码，供你看房时段使用，不然的话，从你留电话的那一刻起，你收到的中介电话会比平常人多很多，而且持续的时间可能几年后你还能接到中介的电话，新的号码 可以在完成购房或者售房之后就注销好了。

绿中介的房源，真心不多，但因为要提供很多证件去核查，所以房源基本真实，看看红圈的两个盘，单价都差不多，但是一个盘一个月内就单单一个中介公司都带了22户口人去看，那么可以认为，这个盘其实是属于一个比较热门的盘，起码是比较多的人会去认同这个房子的价钱，而第二个圈的房子，虽然关注的人多，估计都是等降价，4个月一个中介公司才带了7个人去看，那么这个盘的话，估计不是属于一个价钱理想的盘源了

看一下安×客和绿中介的比对，明显的安×客的盘源多很多，也有重复的，因为每个中介都会放盘上去，可能看的图不一样，价钱也有点差异，但是随时就是同一套的房子，对于这个，我们可以看看均价，其实同一个小区，价钱都不会相差太远，当然 楼层，朝向不同，价钱肯定是有不同的，我们要做的是在里面找找不同的中介，问一下具体某个房子的情况，通常问上10来个，肯定能得到5 6个回复，那么就够了，对于同一个房子，报价高的，直接筛掉，报价都不老实，之后的时候可能就更加要费心思

盘源和价钱都核实过，之后是谈价钱的时候，谈价，我是建议先让中介去处理的，一来，中介收钱办事，应该的，二来，好简单的一个道理，作为卖家去压价，肯定会数落一下房子的短板，有时候就会引起了业主的反感，当双方都带着情绪去办事的时候，结果大家都知道，而中介不一样，中介只是想尽力促成交易，所以说话相对来说会客观一点，而且因为无论便宜还是贵，中介都不会从里面得到什么收益，同样的话，从中介口里面说出来，买卖双方都不会太反感，所以价钱还是留给中介去谈吧。

最后 价钱是谈的差不多，我们可以对中介费下手了，中介费是肯定可以谈的，这个我们要清楚，别听什么公司规定就那个数之类的借口，在房价没有谈好的时候，尽量就避免和中介提起中介费，大家可以想想，要是中介在开始的时候就感受到你想压他的收入，他会怎么想，要不就是不想消极怠工，要不就是想从中出些什么套路来补回自己的收入，两个都不是买家想得到的结果，当然 当房子的价钱谈的差不多的时候，中介也出力出够了，这个时候才谈中介费的话，中介碍于已经出力那么多了，眼看能成交，基本都会有让步的空间，无非就是说说，只有的房子，中介费有点高啊， 能不能便宜点，或者说我能承担的价钱 算来算出都相差那么几w元 ，能不能中介费折让一下，反正借口很多，不要太离谱就好，对于中介的拒绝，也不必慌张，直接和中介说，某某中介行的中介找我，说那边同一套房子 ，中介费比你们低了×××，只是你是帮忙跑前跑后，差不多价钱的话，肯定是找你们做，要是相差太远的话，我就可能会考虑一下某某中介的了（这个话留最后说，说这个话，可能会让中介反感，但这个是行业内中介也真的会相互拆台抢客，相互捣乱，所以这个话说出来，中介也会相信的），一般情况下，中介都会在这句话上面让步，至于能让步多少，看个人能力，和佣金多少的情况了，最后还有一招，举个例子，2w中介费，中介可能也就提成个5，6千的样子，那么你也可以私下给他个承诺，让他向公司申请，降5k，那么就私下给中介2k，大概就是个意思，有钱，在不损害自己的利益 只是公司收益降低的情况，中介也会积极去帮你想办法，一般情况下，公司也会有要求最低的费率，中介人员也会尽力为你争取最优惠的费率（延伸一下，有的中介在带客看房子之前，会要求签一个看房书，大概意思就是我带你去看了这个房子，无论最后你或者你的亲属是否通过我公司来购买，都要给中介费，这个完全是霸王条款，但是你不签，人家不带你去看，其实也很简单，随便签个名字呗，张三李四太敷衍的话，那么就张四李三都可以啊，中介又不需要看你身份证来对签名，别为自己购房道路埋雷。）

反正房子就那个房子，一个中介谈不下中介费的话，还真的可以去另外的中介去谈，其他公司也乐意你来谈的，因为他们什么都不需要做，就只是帮你找找你看中的房子的业主联系方法就成事，（中介找业主还不简单，例如有小区的，去小区，找找物管人员，加个微信，然后微信里面问问物管，具体房子的业主的联系方法，当然，在这个过程，也是肯定要花费的，不然人家凭什么告诉你，而物管人员，查一下业主的信息，一般情况下，也不是什么难事，小区不给就找同行，说有客人找盘，合作分成，所以个人的话，需要业主联系方式的话，也可以想想办法，对于买家，也可以通过各种方法去找找卖家的联系方法），在某些情况，小中介公司，还可以直接询问中介人员是否愿意接私单，有的中介肯，碰上肯的中介，那么恭喜你，中介费起码是原来的一半 甚至更低，因为中介其实在这个时候，已经基本完成了他的所有工作的了，也别想着通过中介公司有什么保障，出事的时候，有没有中介公司，都是要自己处理，中介公司基本是不会负什么责任。要是看的房子还有业主在住的话，作为买家，可以事后回头直接和业主联系沟通，直接连中介费都省了，谈好价钱，如果不知道手续流程，有两个方法，一个是找个另外的中介，直接说，已经和业主沟通好，让中介帮忙走流程，费用大概在两千到三千左右，再省一点的话，如果是想贷款的话，直接找按揭公司，在按揭费上面多加几百元，按揭公司就顺带帮你把手续流程都走完，中介公司是促成买卖双方的交易，按揭公司是促成买家和银行贷款直接的交易，你就算通过中介，最后也是转到按揭公司身上，所以少一个中间商，就少一个费用。至于房子，以前查册还麻烦点，有一段时间基本是中介才有账号密码登录房管局的网站查询，现在查册，基本很多房管局都有自助设备，广州为例，带个身份证，到查册的地方，在自助设备上读一下身份证，24小时都能查到个人名下有多少房子，房子的情况是否正常，有没有抵押或者冻结。个人认为，作为买卖双方，特别是买家，掏个小钱，让第三方处理一下，还是有需要的，双方直接买卖走流程，对于双方都存在着很大的风险，有一个有经验的第三方进来帮忙，就能降低风险性。至此，和中介打交道的基本就结束了。

说个题外话，有的卖家放盘，会发现，同是市场价高一点点等人来砍价，砍到市场价就卖，但是连看房的人都没有几个，排除放的价钱问题，有时候啊，也可以和中介打个招呼，或者是超过行情价多少 就怎么这么分成，或者和中介说，让他多加点劲，事成的话 ，私下给多少红包，这招基本都是很见效的，来来去去，中介和普通人一样，都是利益当头，你一点都不肯付出，那么没有问题，但是你肯付出一点的话，可能快速的出手，资金拿在手的时间长那么一点点，你付出的还不是回来了，说到最后，也是那句话，中介也是人，你按照普通人的想法，和中介对调一下位置，就知道怎么和中介打交道，有时候不能着眼一点，大家都有得益，大家都会高兴！

说了那么多，可能有些看法，不一定正确，请大家指点，但这些都是和中介打交道的过程中我个人的一些做法，可能做的不好，也可能有可以改进的地方，请各位看官多多指教，共同探讨。