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房子那些事 篇一:买房是个大事情,聊聊买房那些事

2021-01-02 14:07:08 31点赞 258收藏 44评论

创作立场声明:小型地产行业后勤保障岗位人员,非房屋中介、销售人员及专业技术人员,算是有一定的利益相关。打算从购房者的亲身经历,记录买房、接房、装修、入住的经历,希望能给想买房、接房、装修的朋友提供经验和教训。
文章可以免费转载,请注明作者。如果能支付报酬更好!(给钱的人最美最帅)

我生活在昆明,一个二线城市,在一个小型地产公司上班,从事后勤保障工作,由于公司规模小(20来个人),没有实力在昆明开发项目,所以也没有办法享受员工价购房的福利。作为一个苦逼的打工族,我都不好意思和别人说自己在地产公司上班,因为公司名称是别人没有听说过了,项目更是在遥远的县城,工资也是处于地产行业同岗位下位线的水平。不过值得庆幸的是,上班大多是在昆明的办公室,而且一直处于风雨飘摇的公司,经历了重重磨难,还一直存活着,真是奇迹。每个月都能领到工资,就是我的希望所在,也是我为之奋斗的动力。

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买房前要三思

买房子对普通家庭来说是件大事,买之前要三思,为什么要买房?我有钱买房吗?以后还得了贷款吗?

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首先明确为什么要买房?

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恋爱中的男女,对于买房这件事不会放在心上,毕竟感情是第一位的。但是到了谈婚论嫁的阶段,房子就是个现实的问题。

刚需购房者的诉求很直接,希望房价稳定,以较低的价格买到一套自己的房子

当然有部分购房者是看到了房子的涨幅超过了物价上涨的速度,把房子作为一种特殊的“理财产品”来看待。也就是我们俗称的“炒房者”,这些炒房者聚集在一起就成为了“炒房团”。这里面比较出名和疯狂的就是大名鼎鼎的“温州炒房团”。

炒房团的诉求也很直接,希望房价持续上涨,这样通过炒房就能获取高额的利润。

刚需购房者及炒房团,两个利益相悖的团体,成为了楼市发展的主力军,而对于改善性购房者来说,抱着一套在手,居住无忧的想法,持续观望,择机而动,选择自己合适的房子。也成为了新建商业房市场不容小觑的力量。

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利益相关点(仅供参考)

由于有刚需及炒房的支撑,开发商的销售价格也逐渐攀升。大家想想看,各地的房价是不是在各地产巨头进入后开始高歌猛进,涨势惊人的。各巨头在进入当地市场后,一般对各区位的项目都会有比较“默契”的定价策略。结合拿地及开发成本,就是看各家赚多赚少的问题了。

大家有个误区,认为地产公司赚的利润太高,实际上有许多前期开发成本是各类税费。2019年,REICO工作室发布了《我国部分房地产企业开发费用分析》专题报告,结果显示,在房地产开发企业的总成本支出里,流向政府的比例占到49.42%!

随着政府管理越来越阳光透明,也越来越规范,地产项目利润率也在逐年下降,一般来说利润在10%左右,管理得好的20%以上,比垄断行业可能要差一些,相对实体行业来说,地产开发的利润还是比较丰厚的。

金融与地产能快速拉升当地的GDP,但考虑到资金的逐利性及流动性,而且房地产业关联性强、带动性大,如果不加以引导和控制,将给经济带来巨大的冲击。所以中国的希望不在于金融和地产,而是在于实体及服务行业。

其次要确认自己的经济能力

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建议买房前自己多问些为什么,避免不必要的麻烦。

自己盘算下钱有多少?自己有多少钱?能去借到多少?还需要贷多少款?

综合计算出可以用来购房的钱以后,根据当地的基本均价,可以知道自己能买多大的房子,目前的贷款政策是住宅的首付要达到房款的30%,商业(公寓类产品)的首付要达到房款的50%。

而且我们还需要考虑到买房以后工作是否稳定,收入是否能支撑以后的贷款。要知道一旦和银行签订了按揭贷款协议,就意味着如果还不上贷款,那么不但会面临着个人征信受影响,而且面临法院的传票,会经历诉讼、执行等一系列程序。房产被银行收回去后,如果房价涨了能支付违约金及各种费用还好说,如果房价跌了不足以偿还欠款,那么将会被列为失信人员,限制高消费,还有其他的限制措施。

最后要确认自己能接受房价下跌吗?

任何商品都会有涨有跌,商品房也不例外,许多人在房价上涨时喜笑颜开,而房价下跌时,则痛苦万分,怨天尤人。客观来说房价在上涨了较长时间后,还是具有调整的需要。而且下跌的诱因也比较多,但何时下跌以及下跌的幅度则是我们普通人无法预测的。如果下跌幅度大,还会引发经济崩盘,社会动荡。

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利益相关点(仅供参考)

谁都希望房价持续上涨,但是近几年中国经济增速减缓,而房价却持续推高,与经济环境相背离,因此回调也是正常的。按照官方的说法,中国房地产市场存在一定的泡沫,但政府的能量是巨大的,会适度挤压泡沫。根据“房子是用来住的,不是拿来炒的”这一精神,中央也会出手抑制房价过快上涨。让地产商降杠杆、停止疯狂拿地,保证房价的合理波动。而不至于引起经济崩盘!套用股市常用语“跌跌更健康”。

对于房价下跌,我的理解是并不是整体下跌,因为地产的带动作用明显,对于GDP贡献度大,没有地产的支持,数据不好看呀!估计是区域性下跌,或某一区域的某些城市,具体到某一城市的某些地段。一般在同一城市中,市中心及配套成熟的区域房价波动不大,而新兴区域的波动较大,因此买房的时候要仔细考虑。

而对于以土地财政为主的地方政府则希望上涨,这样手里的土地可以尽快拍出,如果房价下跌,那么手里的土地变不了现,融资的利息怎么办还呀?

手心手背都是肉,真心是难处理呀!

如果你有坚定的信心,充足的资金、迫切的需要,那么就准备买房吧!暂时买不了房的,可以考虑租房或者将压力转化为动力,为了房子和老婆,努力奋斗吧!


我为什么要买房

我在去年的时候买了房,在这里和大家分享下买房的经验,虽然不全面,但却是亲身的经历和感受。

结婚前靠父母交了首付贷款买了房,决定把二环内的房子卖了,买套三居室的新房。我们的想法比较简单,趁着有能力,改善下居住环境,而且昆明的房价一直在涨,所以买房也不会吃亏。由于在南市区住了近10年,比较习惯生活在南边,所以打算在南市区买新房。

春节后就开始商量买房的事,期间看了一些项目,结果发现昆明的房子真心贵,一个月的工资买不了一平方米的房子,甚至连0.5平方米都买不到。后来觉得价格高也得买呀,要不再涨就更买不起了,于是在一番比较后,我们选了某地产公司(避免说打广告)的项目(其实买的这个项目早已售磬,所以不存在宣传项目,当然如果有宣传费的话,可以联系我!买房是个大事情,聊聊买房那些事 ),127平方米,房款是200万左右。

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购买新建商品房应考虑的方面

我们选择房子的依据有许多,但我觉得重要的就是下面的六条:

一、开发商品牌

开发商是最为关键的方面,小型地产公司是关注的是成本,而大地产公司由于要维护品牌形象,所以无论从产品的规划、设计、质量、成本控制及服务方面都会做得比较好。

品牌的选择顺序: 全国>本省>本市,其实省内大牌开发商的实力还是比较强的,产品性价比也高,只是管理体系及资源上有差距。

随着三道红线的政策,地产公司今年的日子不会好过,所以也要看各地和实际情况

本次购房,选的是全国知名开发商,排名在TOP20以内,来昆明以后自己开发过项目,还接过烂尾楼,所以公司有实力,不用担心资金链断裂,后期交房及办证都不受影响。

二、项目位置:

李嘉诚说过,项目最重要的是地段。好地段的房子,价格一般都比较高,但是房子位置好,无论是生活还是工作都比较方便。

看位置的时候,除了项目本身的位置,还要了解下周边的开发项目,配套的公共交通、医院、学校、银行及政府机构,还要看周边范围内有无比较出名的商业中心,以后逛街、吃东西、看电影都比较方便。

我们买的房子靠近万达广场,走路5分钟就到,离二环也近,只是离地铁稍远,到地铁站要走20分钟,当然共享单车的话10分钟搞定。周边有学校、商业中心、银行但是离三甲医院就有段距离了,大概5、6公里。

三、项目的性质及规划

需要了解项目的土地的性质是住宅还是商业,从而确定产品是住宅(70年产权,首付30%),还是以公寓的名义包装的商业(40年产权,首付50%)

我的建议是尽量不买商业地块上的公寓产品(40年产权),一是公寓首付高,银行要求是首付要达到50%以上;二水电费都是按商业用水、电费收,比居民用水用电要贵;三是物管费贵,商业的物管费比住宅的要贵; 四是商业公寓项目契税按3%交纳。

因为住宅和公寓的差价相当的大,在昆明,一般来说公寓的价格仅为住宅的60%左右,部分项目的公寓产品居然只要5000元,而昆明住宅均价是13000元,差距之大令人咋舌。

在售楼部我们可以看到项目沙盘,可以了解到项目的内部规划,内部的配套设施有哪些,是否人车分离,车位有多少个,有没有规划道路,出入口有几个,有没有配套的幼儿园、小学及中学,尽量了解得细致些。

虽然项目规划都由专业资质的设计公司进行,委托第三方机构进行评价,再由政府相关部门审核。看似规范管理,但是开发商毕竟买套房子来居住是自己,还是需要操心的。

需要特别注意项目的不利影响:现行房屋销售政策,要求开发商对可能造成房屋不利影响的因素进行说明并公示,比如变压器、垃圾房及周边是否有工厂、垃圾处理厂、污水厂等。

从风水的角度来说,周边有寺庙和医院的情况下也需要慎重,当然这个看个人。

四、户型设计

项目规划只是考虑大环境,而户型则是影响最明显的。房子的户型要尽量方正,最好每间房子都有窗,卧室和客厅要保证采光充足。考虑房子的能否满足自己的需要,功能分区要明确,每间房子要保证床能放进去后能不能放柜子。而且有些地产公司还会有赠送面积,不要觉得赠送面积多就好,一般都是“羊毛出在羊身上”,要注意和周边项目的价格比较。

一家三口的最低标准是二室二厅一卫,优先选三室二厅一卫,有些地产公司推出了小三房设计,看似满足了居住的要求,但每间都比较小,图纸上看什么都可以放进去,接房后才发现房间怎么这么小。

我们买的是改良后的点式房屋,所谓的蝶形设计,明厨明卫,没有黑房间。我们去的售楼部的时候,更好楼层和户型的房子都卖完了,之前看的两套,只犹豫了一天,房子就被卖掉了。所以,只能在尽快选择。最终选了套20层左右,西南向的房子,面积只有127平方。

在昆明,朝向很重要,昆明刮西南风,最理想的房子是东偏南的,这样冬暖夏凉,我们选的西南向,夏天是个问题,因为西晒的阳光带来的热量真心热。

五、项目价格

上面的条件都满足了,那剩下的就是考虑价格了,好地段高价格、好户型高价格、好楼层高价格、好朝向高价格,这些就取决于你的购买能力了。

我们买的这个项目之前开发过两期,我们买的是三期,而且是在开盘时开发商留着的楼层,所以价格比开盘时每平方米涨了1000元左右。买下来每平方米要接近16000元,200万左右,买的时候还是觉得这房子真他妈的贵呀!(实在忍不住要爆粗口)买房是个大事情,聊聊买房那些事

现在觉得当时买房是明智的选择,因为就买房后几个月,万达附近开盘的项目要价2万,而2019年底的土地拍卖,万达周边的土地,楼面地价达到了14000元,快赶上售价了。买房是个大事情,聊聊买房那些事

六、物业管理

一个好的项目,光是户型好,环境好没用,物管也比较关键。万科的房子之所以受追捧,并不是设计好、质量好,我觉得万科的物管好,使得万科的房子保值增值。

我之前想去过项目一期,好说歹说陌生人就是不能进去,非要让业主来接。后来让中介带上门卡才进去了,小区内部环境和绿化也不错,楼道里也比较干净,所以我觉得物管还不错。

上面的六点,对于专业人员来说可能有点粗了,但对于普通的购房者来说,可以选择的机会不多,我觉得比较重要。

买房是个大事情,聊聊买房那些事

其他考虑事项

一、精装房还是毛坯房

有条件就选毛坯房,精装房是目前各项目的标配,购房合同上标称的几千元的装修,让你买的时候很开心,接房的时候很伤心。精装房对于地产公司来说,目的就是增强建筑成本,降低土地增值税。所以才会出现装修实际标准缩水的情况,但也有些地产公司的精装规范比装修公司考虑得更细致。

二、房屋楼层怎么选

我们选择楼层主要是考虑采光及视线的影响,网上对如何选楼层有多种说法,可以自己去查。我的建议是高层房屋不要选最顶层,也不能选6层以下的房屋。顶层存在夏天热、冬天冷,雨天可能漏水的情况。而太矮的楼层,如果小区绿化好一些,采光和景观都被树遮挡了。

三、房屋优惠

越是大型地产企业,优惠力度越小。一般来说,开盘时的房子会相对优惠,开盘后购买就会贵了。如果分期开发,那么一期的是最优惠的。如果你想要优惠政策,那么提出一次性付款肯定会比按揭优惠,一次买几套肯定比只买一套要优惠,如果能找到内部高层人员,一般也可以拿到一些优惠。

但是优惠这种事情,真是的太难了,所以一定要量力而行。

四、房屋销售合同

我们现在买房后,都会签订《商品房销售合同》,并会拿到住建部门下属的房管部门办理合同备案,业主拿到手的合同附件上会有一份,备案过后的房产不可能再次销售,从而避免了一房两卖,或抵押给别人。

图片来源:网络,备案表基本都这个样子图片来源:网络,备案表基本都这个样子

销售合同基本都是格式文本,补充协议才是各地产公司的杀手锏。看到补充协议里的各种免责条款,一般来说你是不可能更改合同内容。如果你提出想修改,地产公司只会说不用想了,如果不接受,那房子不卖给你了。

想想看,地产公司的法务,每年几十、上百万元的顾问服务费,难道是地产公司做慈善吗?

注意:千万不要贪图便宜,去买开发公司手续不全的房子,他们可能会让你签订一份《商品房销售合同》,感觉和正式的《商品房销售合同》差不多,但是这个不是在网签系统打印出来的,也无法办理备案。对业主来说,只是确认你和地产公司存在债权,并不代表你购买了商品房。要辨别也比较简单,网签系统打印出来的《商品房销售合同》,合同下方一般都有条形码和数字编号,而且《商品房销售合同》肯定有备案表。

五、合同预告登记

买房时《商品房销售合同》备案后,相对来说还是比较安全的。但实际上房屋预告登记才是最有保障的。昆明市还规定了新建商品房未申请办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记的,昆明市住房公积金管理中心原则上不予受理贷款。最关键的是办理预告登记,不动产登记机构不收取任何费用,至少在昆明是不收费的。

根据相关部门的解答:备案是一种行政管理手段,经过备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已被纳入行政监管。而预告登记是《物权法》规定的一项重要的法定登记内容。一旦办理了预告登记,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的(包括转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权),不发生物权效力。预告登记可以有效的防止一房二卖,抵押权预告登记具有保全效力,可阻却对预告登记不动产的强制执行。

现在合同预告登记可以在网上办理,所以买了房的业主们,还是尽快去办理吧。

六、交房时间

一般来说,现在的房屋都是预售房,所以在签订合同后都需要等待一段时间才能交房,这段时间里,是房地产公司经过严格测算,并且考虑到不可预见事项,一般都会在内部把交房时间延长几个月,大多是在年底交房。

买房后最担心就是交房,因为预售有形象进度要求,而在开盘后地产公司如果发生了不可预见事项,未能按期交房,轻则逾期交房,重则交房遥遥无期。这就是我为什么强调注意开发商的品牌,大公司管理规范,意外事件较少,资金雄厚,耽搁的工期用钱也能砸出来,而小公司实力有限,只能等着赔钱了。

购买二手房

如果觉得新建商品房的价格太贵,那么也可以考虑购买二手房。二手房也称为存量房,相比新建商品房来说,优缺点都比较明显,我觉得主要有以下几点(感觉是在写报告买房是个大事情,聊聊买房那些事

优点

1、二手房大多是以前开发的,离市中心比较近,项目位置相对好,周边的学校、医院、农贸市场或商圈都比较成熟;

2、相比新建商品房,二手房的价格相对便宜;

3、可以实地看现房,所见即所得;

4、物业管理费便宜,老小区物业管理费真心便宜,当然物管的水平也是差强人意。

缺点

1、部分二手房的房齡较长,5年甚至10年以上的房子比较多;

2、户型相对好,板式房的采光、通风都好,但内部格局不太好;

3、配套不完善,老小区的停车是个大问题。各种公共设备(比如电梯)老化严重,老小区基本没有缴纳公共维修基金;

4、房屋承重结构2000年以前的房屋大多为砖混结构,比后期钢混结构要差一些。

只是二手房交易有猫腻和门道,手续也比较麻烦。建议还是依靠房屋中介,由专业的房地产经纪人来办理。

无证的房屋最好不要买

购买二手房时,一般都有房产证,或不动产权证书,所以相对还是比较安全的。但市场上还有一类房屋,主要是拆迁房或开发商交房了,但没办法办证的房屋,对于这类房屋,价格一般都比较便宜,房屋中介会让你支付总房款大头,剩余部分等办了证以后再支付,

这种房屋看起来价格比较划算,而且不用付全款,所以也还是有些人会买,但这类房屋不能办理贷款,而且房价上涨后,可能卖家会反悔,所以一定要慎重。

购买法拍房

现在法拍房也是许多人捡漏的地方,许多人贷款买房或者抵押房产做贷款,但因为各种原因还不上款,收到贷款逾期通知也不还款,达到一定的期限后,被银行告到法院,房子法院处理。正常处理流程应该是法院判决后,执行前双方向能不能做和解,不能的话委托评估定价,然后首拍以评估价来起拍,如果流拍,以评估价的80%来拍,还是流拍就进行变卖流程,变卖不出去就由银行决定房子要是不要?看起来比较麻烦,但盯着银行这个资产的人太多,因为房价在涨,而倒下手就可以弄个10万以上的利润,任谁都心动。据说(道听途说)好房子上不了法拍,普通人抢不过机构,具体的内容自行脑补。

但是法拍房的风险也比较大,拍下房来,并不能保证开心入住,因为还有一堆事等着

1、该交的税费需要交了才能办证。

2、拖欠的物管费、水电费需要支付。

3、如果里面住着人(被执行人或亲戚)需要和法院商量强制腾房,这个真心有点难度。

4、需要拿着法院的协助执行通知到不动产部门办证。

5、房子内部的改造、修理就看个人需要了。

所以有专门的中介或律所协助处理法拍房的事情,唉,又得花钱和花时间。所以:不想折腾的不建议购买法拍房

福利性住房

上面都是说购买房屋,但是面对高企的房价,对毕业没几年的年轻人来说,买房如果没有家里的支持,基本上是痴人说梦。但是也不要灰心,我们其实还有选择。

1、经济适用房

经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,并非每个人都可以购买经济适用房的,要符合经济适用房的申请条件的家庭才可以申请购买。而且经济适用房在6年后还可以办理完全产权,从而上市交易。2020年昆明全面启动经济适用住房取得完全产权,许多人感谢政府解决了住房问题。

因为经济适用房最吸引人的就是房价格便宜,当年1000多元买到经济适用房,面对现在上万的房价,购房时到现在有10倍的差价,想想都是大赚特赚。但目前昆明市已经没有经济适用房了,因为政府是赔本赚吆喝,利益归了老百姓,但面对庞大的中低收入者,仅靠少量的经济的住房是解决不了问题的。

2、公共租赁住房

政府为解决中低收入住房问量,就开发了公共租赁住房。公共租赁住房的优点是安全、可靠,租金相对便宜。缺点也比较明显,房源有限,位置较偏。

根据《昆明市公共租赁住房管理暂行办法》的规定,在本市工作或者创业、居住的无住房或者人均住房建筑面积低于18平方米的城市中等偏下收入家庭或者单身人士,可以申请公共租赁住房:

(一)具有当地城镇户籍的;

(二)具有当地城镇户籍,符合廉租住房申请条件的低收入家庭,领取租赁住房补贴或者未享受实物配租的;

(三)非当地户籍的外来务工人员、大中专院校毕业生,持有当地公安派出所核发的居住证,并在当地工作满1年(含)以上,交纳社会保险的;

(四)市政府规定的其他情形。

申请公共租赁住房收入标准原则上为:单身人士月收入不高于国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%;2人以上(含2人)家庭月收入不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%。

基本的流程就是通过昆明安居网填报申请且初步审核通过,参与摇号后才能获得。

买房是个大事情,聊聊买房那些事

租房

这个比较常见了,如果不具备买房条件,而觉得公共租赁住房又太远,那么就可以考虑商业租房了。虽然不是自己的,条件差点,但““两情若是久长时,又岂在朝朝暮暮”,通过租房,两个人也许可以更好的了解生活的真谛。是共同努力奋斗,还是另觅他人,就看个人的选择了。

商业租房分为个人租房和机构租房,之前长租房机构风生水起,让人看到了房地产的新机遇,但随后长租房的频频暴雷,却让我们看到地产市场的玩资本、玩概念有些过火了。所以,选择可靠的房东和机构也是很重要的。

房子是个大事情。买房只是拥有房子的第一步,要买到自己称心如意的房子,还是多去售楼部走走,再去网上看看大神们的说法,通过一段时间的磨炼,基本你就成为一个合格的购房者了。

后记

写了这么多,但是觉得只说了一些粗浅的问题,想说的很多,却总感觉写不出来写得有点乱,希望各位原谅。但水平有限,而且文字功底差,实在写不动了。

人生不只有眼前苟且,还有诗和远方,也有希望,不要因为房子而失去美好的生活,沦为房子的奴隶。

买房是个大事情,聊聊买房那些事

当然,如果你想买房,希望本文能给你略微的帮助,希望你能买到称心如意的房子,为了房子,奋斗吧!

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