如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

2021-03-16 23:47:30 88点赞 54收藏 14评论

背景

2020年头,上一家公司有同事买了一个固收类私募(100万起点,年收益9.1%,私募投资一个地产信托),到年中的时候不再付息,产品基本暴雷。找我咨询,我问他,拿钱的小开发商实力如何?抵押物估值是否合理?拿钱投的项目优不优质?....基本上都是不知道,答曰:好朋友推荐,而且去了那家销售公司,感觉高大上,应该没问题,就盲投了。

这件事情给我比较大的震惊,原来除了老头老太,也有中年人看门面投资的,于是一直想写一篇关于如何避免买信托(或者私募类投资信托)踩雷的文章。拖延症患者伤不起,于是今天还是写了还愿。

固收类信托

如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

产品结构比较简单,信托公司设立产品,借钱给融资方,银行有保管责任。

固收类信托一般分为信用类和抵押类两类。

信用类产品,往往做高评级上市公司、央企、城投等高信用评级主体的信用贷款。前一类基本为暗保类信用贷款,上市公司出正式担保需要股东大会投票,有这道程序的产品十不存一;央企的信用类贷款一般也比较少,好的央企直接从银行拿钱都是基准下浮,需要通过信托拿钱的一般都是建设类央企;城投信用类,顾名思义,就是城投公司没有抵押物,拿城投的高信用出来融资做的产品。

抵押类产品,在信用类融资主体基础上增加有抵押物的企业,地产商等主体。抵押类产品往往优于信用类产品,这是由于在抵押物价值范围内,抵押债权的清偿优先度往往大于信用类债权

今天主要说说抵押类产品的坑。另外不管哪类信托,都是需要认真鉴别再购买,否则一旦踩雷,就是0和100%的区别。

随手截图了一张网络产品

如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

现在世道不好,有优质抵押物的信托都已经很少见了....如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

抵押类信托产品的坑

抵押类信托产品,只要有抵押品的都涵盖在内,是买信托的第一优选。为什么信用类不看好呢?因为国内的信用环境非常恶劣,懂的自然懂,没有抵押品在手,实在是不安全的,有信仰者除外。

抵押类信托有三个要素。借款主体,谁是借款主体,谁来负责还本付息;抵押物估值,抵押物估值是否过分高估,有没有把垃圾当黄金抵押的情况;还款主要来源,借的钱去投什么项目了,作为还款来源是否可靠。(不恰当的比喻,有个人问你借100万,你会看哪些方面呢?融资类信托其实原理非常类似)

抵押物

借款主体的坑,信托合同里往往会把母公司高大上的名字套进去,而实际借款人又是孙公司,这两者的还款能力是完全不一样的。

如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

从母公司到孙公司,孙公司是干活的项目公司,从工商信息中一目了然。

在此推荐企查查这个APP,可以比较清楚的看到借款主体到底是什么状态的一家企业。

抵押物

抵押物估值是否合理,是否安全,是抵押类信托是否安全的重要因素。

抵押物高估在融资过程中是常见的方案,一般抵押率在40-50%间,抵押物估值100%基础上高估20%,真实抵押率也有48%-60%,这是相对合理的。如果遇到高估100%,那抵押率就到80%到100%之间,一旦出现偿付问题,抵押物很难迅速变现,就暴雷了

抵押物还有另外的骚操作,由于我国民法,“买卖不破租赁”所以还出现原债务人把抵押物以租代售冻结掉。如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

如何在投资信托的时候避雷?——理财的前提是安全

抵押物还有重复抵押,产权模糊等各类问题。在这个领域中,如果自己没法查清楚这块要素,真心建议大家自己请个事务所就抵押物出个报告,安全第一。

还款来源

有借就得有还,除了城投类信托有城投信仰之外,其他必须得搞清楚还款来源。

融资方有什么来钱的项目在将来还钱?项目可靠性如何?如果这个项目还不上,是否有其他的钱来还融资?

大多数产品会描绘的过于夸大,什么山东临沂的房子卖5万一平,商场租金超过北上广这类的还款来源描述一定得谨慎。

总结

理财的前提是安全,需要认真鉴别再购买,否则一旦踩雷,就是0和100%的区别。如果遇到自己没法辨别的时候,可以请专业人士来做相关的判断,一定谨慎谨慎再谨慎。


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