今年的618没钱参加了,因为我买房了——北京二手房记录,避坑参考

匿名用户 2022-06-16 18:48:49 46点赞 331收藏 90评论

追加修改(2022-06-21 10:51:17):
再次强调,我没有赘述基础知识了,重点在提醒一些细节,但依然需要自行查询。也许能给有心人抛砖引玉。也不用过多纠结其中细节,调研一下就能搞明白。如果不是要买房、在考虑问题,我也懒得说服谁。 什么值得买的核心嘛,要值,要理性。房产交易可能是大多数人一辈子最大的一笔交易,日常买东西怎么节约都不如这时候多用心节约得多了。记得用心!祝顺利!

前言

尽管北京的二手房市场比较成熟,但还是遇到各种奇怪问题。事情太复杂,记录遇到的问题和解决的过程,供有心人参考。 中介肯定跟你说的简单事情就不细说了。更多的是抛砖引玉,需要自己去查的。

1、预算

预算是一个很模糊的东西,一般人有三部分——现金、贷款、借钱。同时预算应该包括合同价、税费、中介费。

预算=现金+贷款+借款=合同价+税费+中介费。

1.1 现金

一定提前考虑流动性,周期长的卖家不一定在乎,但可以作为很好的砍价条件。周期短同理对我们来说是好处。一般签合同当天要支付10万定金,一定时间内要支付50万定金,当月要支付中介费。别忘了考虑公积金的钱。

1.2 贷款

大坑。贷款金额取决于:房子的情况、第几次贷款、第几套房、自己的流水。而且要注意,贷款金额<评估价*贷款比例。评估价<合同价。这块请自己仔细了解,我没有能力讲通透。也不要拜托中介搞定,在这么大合同金额和违约金的前提下,很有必要拿出高中数学知识,好好了解一下。就提几个点——公房评估价很高、贷款额度很高。上一次交易评估价高的房子贷款额度高。央产房约等于公房,但是上市交易需要审批。收入证明金额一定要和单位早确认。五环内一般最多贷款300万。建议在预算期间先梳理自己的情况,比如收入证明金额,然后先只看满五唯一。

1.3 借钱

借钱很难跑掉的,分短借和长借。

短借就是因为自己的现金具有周期性,不能满足支付节点要求,需要先短借周转。最常见的是公积金余额需要在过户之后才能提取,而如果涉及到国管公积金,甚至要在放贷之后才提的,这里面有时间差。另一个原因就是自己的现金有周期、理财还没到账。

长借就是看后面几年自己在还贷之外的攒钱能力了。每个人遇到的社会关系不一样。只能多跟家里商议。

1.4 合同价

app上的挂牌价、现场和卖家谈价谈的数字,都是合同价、成交价。

1.5 税费

是以网签价为100%计提的。网签价低于成交价,贷款限额65%也是取它的65%。如果想多贷款,网签价就高,算税的基准就高。税费非常复杂,包括契税、个税、增值税。一般来说,请认准满五、公房、央产房以及上一次成交价高的房子,前三种在线可以筛选,最后那种只能是中介知道了主动推荐。

还有2.5元的印花税,公房还有土地出让金,很少,70平不到1100元。这里要注意,卖公房的人可以获得等额(网签价)的减免契税权益。也就是说卖网签价400w的公房,后面买房有4w的契税可以减免,而且可以分在多次买房里抵扣。这实际上是买家可以谈得空间——做高网签价,卖家获利,买家多缴税但是多贷款

1.6 中介费

是以合同价为100%计提的。中介的原价号称都是2.7%,这个具体价格一定要谈,而且和卖家谈价的同时就要谈。一旦卖家那边谈成了,中介这边就不会让了。其实中介费挺贵的。

2、看房

2.1 中介和片区

找中介一定要找对自己需求的。市场这么大,卖家五花八门,中介风格也五花八门。遇到特别油腻的,每天嘘寒问暖,话说的又特别满,尴尬死了。遇到特别喜欢吹NB的。

地图上无论是链家信息展示还是中介自己的分工一般是按照一个片区一个片区来的,换句话说,本片区的中介对本片区的房源最熟悉且协调事情最方面,需要确认房源信息、拿钥匙,找的都是自己常见面的同事,会快很多。

每一个中介除了面对买家,同时还会面对卖家,并且有一个自己的基本盘。一般来说,我们点到房源信息里,咨询房源维护中介问题,这个中介就是这个卖家的中介,会比较熟悉卖家情况。基本盘是买一个中介自己专门负责维护的小区,这个小区所有的跨区(别的去中介找过来要带看等)事务都是他协调。所以每个中介对自己的基本盘小区最熟悉。

所以,在初筛阶段,重点看哪个房子,就找哪个房子的中介,同时在这个区域都可以让他协调看房。跨区最好换人。

2.2 建筑和邻居

了解建筑信息,一般大家都是百度地图街景、实地看、听中介介绍,听房源维护人(一般来说带看的时候,房源维护人都在)胡吹。但是提议重点关注的小区一定要问一问房子结构,钢混、砖混甚至更老的还有预制板。预制板在天花板会有明显的直条纹,抗震能力最差。

然后和物业工作人员搭话,晚上和楼下散步的邻居搭话,非常有用。我就遇到一个看上的房子,可以说什么都好,晚上在楼下守着跟邻居搭话发现——这个房子人要卖是因为楼下邻居神经衰弱,听不得声音,天天上去吵架。然后这个邻居战斗力很强,上下左右都遭殃。这种信息,房源维护中介肯定知道,但是不会告诉你的。

2.3 APP和网页

链家=贝壳,基本可以这么理解,贝壳是一个平台,链家的房源都在上面,虽然号称对第三方开放,但是目前我们可以认为贝壳=链家。而且就用贝壳就好。

app上信息比网页版全面,但是初期筛选和看全景效果网页版更胜。很多信息故意不显示,比如具体几楼、是否唯一,都可以直接在里面点开房屋维护人,留言咨询。链家有要求,他们会解答的,然后接着就会要求获得你的电话来联系,这个时候脸皮厚,不同意或者不回复都行。对于中介来说,直接不回复还省时间了,最怕的是一直聊、吊着胃口、最后还不跟人买。所以咱们拿到信息就撤,无可厚非。

房源信息下面会有一些中介写的评论,会暴露更多信息,但是只做参考。实际房源信息重点看的时候一定要核对一下。

大部分房源都是贝壳(链家)和我爱我家都挂的,在我爱我家上可以轻松找到同样的房源但是平面图一般更清楚。这是我爱我家的制图能力强。

3、谈价

3.1 通过中介初步沟通

中介初步沟通主要是确认一个沟通的区间,确定双方有成交的可能性,这样免得大家浪费时间。

中介有自己的话术、试探,而且会充分利用信息的不对称。这一点,我们也要注意,顺势而为。有时候中介说的,你完全可以不承认。

3.2 现场沟通

现场沟通其实很痛苦,尤其市场状态是一方有利的时候。这里就提醒一下,做好长期作战的准备,实际上谈价过程至少几个小时,而谈完价梳理细节的时候也得好几个小时才能办完,中午到夜里很正常。

沟通事情一定要有主心骨,抓关键人。比如卖家多个人的时候就会有人好聊。比如现场会有卖家的中介、你的中介、你的中介的领导、谈价店铺的领导等各种人。实际上一定要学会忽略的一些人的话语,尤其是店铺领导经常蹦出来说一些似是而非的话,他们的目的很简单,就是促成交易,交易成了就好。不成就没有钱。所以在买卖双方互相施压的同时,中介是在给双方施压。如果一个人,其实对具体情况了解很少,但是总发表意见,慎重,少听。

说到顺势而为,有时候就要让中介和对方多待一待,给中介做工作的机会,甚至在对方情绪不对,不适合咱们直面的时候,主动暗示中介去提议双方各自考虑。

大家总说这个过程叫谈价,实际上价格和周期是关联的,一个月后500万,和明天500万是不一样的,尤其在一方有资金压力的情况下。所以提醒大家买房提前准备好资金,不容易被周期卡住,最后变成卡了总价。所以请一定提前了解一下后续付款节点的问题,合同上会写的事情节点是申请贷款和过户,金额节点至少有当天10w定金和几天内的50w定金,扣除贷款金额,剩下的首付款什么时候给,都是要谈的。如果你自己了解了后续有啥,准备得会更充分。

3.3 谈价也要谈中介费

这个是很容易忽略的地方,谈中介费最好的时机就是谈判焦灼的时候。一来换换脑子,二来如果成交形势明朗了中介就没必要给你让步。

4、签约

谈价后会过合同,这个过程时间有点长,往往大家就会分别报告说自己完成了,但实际上,没签字之前都有可能变卦。尤其是提前没有了解清楚卖方流程的卖家,会在确定合同细节的时候出幺蛾子。因为是制式合同,一般纠结的有这几项:如果违约,赔不赔,赔多少?保证金的金额?如果有出租,赔多少?——尽管是制式合同,但是可以加补充协议规定这些细节。提醒大家一定要认真过一遍,而且这个时候,其实是可以和卖家谈的。

定节点的时候一定不要冲动,多打电话确认。

5、麻烦的事情才开始

这里开始列举我遇到过的有问题的点

5.1 付款

每一步付款都是给链家,网银转账或者门店刷卡。前者不是所有银行都接收,后者到账延迟1天且要确认好你的银行卡支持这么大金额支出。提前确认。

5.2 单位名称

你的收入证明单位名称和你的公积金记录最好一致。我找了一圈只知道农行承认“ABC公司”是“ABC公司北京分公司”的上级,开的收入证明也可以用。

5.3 有效期

收入证明和其他辅助材料都是有有效期限制的,链家会告诉你特别紧张的,实际上现场各个银行规定不一样,建议问清楚贷款的网点是哪里,直接去咨询。比如中介告诉我1.5个月,农行告诉我6个月以内的都行。

5.4 辅助证明材料

在收入证明之外,辅助证明材料包括:征信报告、收入银行流水、兼职单位的兼职收入证明、个人纳税证明、纳税记录明细截图、公积金明细截图。如果有,可以都找一通,这样现场要啥有啥,不耽误。

5.5 月供限制算法

一开始,有人说,月收入是月供的2.2倍,有说2倍,有说要考虑税前税后。

实际上每家银行都不一样,而且情况是动态,一定要提前做功课了解。我就遇到农行把个人收入要考虑纳税后,然后取一半,再减去每月的物业费,得到的金额,才是月供上限。非常变态。

这里的税后,还有可能是银行自己的算法,总之,提前沟通很重要。

5.6 收入证明原件

收入证明是一定要原件的,除非单位有电子章。这件事情在疫情的时候可能出问题,希望大家提前沟通。甚至提前开。

5.7 评估公司

评估会决定房子的年龄和物业费,这些是银行贷款给你参考的标准。

6.贷款选择

这块单独说,因为太重要了,一定要了解清楚贷款怎么计算。不仅仅了解月供,还要关注总还款额。年限、月供限、等额本息和等额本金、总贷款额,这些都是可以调整的,互相影响,需要去试!看哪个对自己最有利,有时候也许你借了10万元,总还款可以少30万。这时候你就要权衡一下,做不做这件事。

其实就是一个多参数的数学规划问题,而且因为解是离散的,完全可以去一个一个试,然后选最优解。

一定要自己搞清楚贷款的算法!!

总结

写的有点累,打算就到这里收尾了。总之,买房这件事之所以麻烦,就是因为其中条条框框太多,很多人经历过了也没搞明白。

但是,因为金额巨大,很多细节上都可以省钱。比如中介费谈下来0.1个百分点都可能是几千块钱。比如网签价压低10万块,税费就少了1000块。比如谈价的时候一开口都是5-10万的调整。比如贷款月供多一点,少一年,后续可能都会影响非常多。等等等等。

祝大家买的开心,卖的也开心。

因为必须有图,再加一张。

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