食堂“零租赁”落地之困：南昌心悦公司与进贤二中合同纠纷的法治之问

全文概述

以南昌心悦公司与进贤二中的食堂合同纠纷为典型样本，梳理中小学食堂“零租赁”政策落地过程中存量合同的执行难点，提炼出政策与合同衔接、缔约责任、存量项目退出三类普遍性法治问题，并提出针对性优化建议，为校园食堂民生政策落地的规则完善提供参考。

中小学食堂“零租赁”政策要求及初衷

2011年教育部等五部门、2019年江西省相关部门先后明确规定，中小学食堂场地、设施由学校提供，实行“零租赁”，免收管理费，装修改造与大型设备由学校承担，学校不得以任何形式从学生食堂盈利，政策核心目的是压降餐食成本，保障学生餐食质量与安全。

涉事纠纷基本案情

2019年9月进贤二中对食堂、商店公开招标，南昌心悦公司中标后于同年10月签订五年期租赁经营合同，年租金85.39万元，企业依约缴纳前三年租金226.17万元、履约保证金30万元，后续投入装修、设备设施及消防整改等总花费295.6348万元，已经双方盖章确认。合同履行期间“零租赁”政策要求落地，进贤二中要求企业按政策经营向学生让利，心悦公司通过免费节日供餐、高考免费餐、设置特价菜、一元菜、免费汤及捐资助学等方式落实，每年让利近百万元。后续双方就租金退还、装修与设备投入承担主体产生分歧，进贤县政府办公室曾回复称县教体局会议决议要求进贤二中整改、分阶段返还租赁费，学校两任校长均承诺退还租金、承担设备与装修款，2022年12月双方签订补充协议，约定进贤二中同意退还已付租金。因相关款项未兑现，心悦公司诉至法院，2025年进贤县人民法院作出一审判决，当事人对事实认定与法律适用存在异议，正在通过上诉、再审等途径寻求救济。

纠纷折射的普遍性法治问题

一是政策与合同的效力衔接问题。地方规范性文件虽不属于法律、行政法规，但承载校园食品安全与学生公共利益，当合同内容与“零租赁”政策冲突时，如何适用民法典关于公序良俗、合同效力与财产返还的规定，需要更细致的裁判说理。二是信息不对称下的缔约责任问题。学校作为政策接收方与执行方，理应知晓“零租赁”要求，若在招标与签约环节未向市场主体充分披露，导致企业按“有偿承租”预期投入，却需按“零租赁”义务经营，符合民法典缔约过失责任的适用情形，即故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，造成对方损失的应当承担赔偿责任。三是存量项目的退出机制问题。政策调整会产生大量履行中途的合同，租金退还规则、装修与设备补偿标准、消防整改等合规投入的分担方式都需要清晰的过渡安排与结算规则，避免企业陷入“履约即亏损、退出无路径”的困境。

“零租赁”政策落地的优化建议

一是建立政策调整的合同过渡指引，明确租金返还、资产补偿的计算标准与执行程序。二是将“零租赁”等政策要点纳入招标文件与合同附件，从缔约源头消除信息不对称问题。三是完善校内餐饮的准经营性考核体系，用就餐率、满意度、食品安全等指标替代租金收益，实现学校“不盈利”与食堂“办得好”的平衡。