开发商一手房、贷款怎样贷合适

卤煮拙见，买房第一就是选地理位置。地理位置的含义是广义的，大到城市，小到商圈。

大的地理位置是最关键的。今天举目望去，3,4线城市的房子积压如山，房价又开始降，而1线房价却在蹭蹭上涨，2线的房价也能保持稳中有涨。特别是环北京上海的二线城市。所以老家在5线城市的卤煮选择了买1、2线城市中心的房子（帝都和杭州），并让父母慢慢把家搬过去，这样能方便未来老人看病和孩子的就学。

大地理位置选妥了，后面的就容易了，选个靠近市中心的交通方便的，基本就不会掉价。经历过2008年~2014年房地产低潮时期的人应该都会比较清楚，只要留意过房价，就会知道市中心的房子是几乎不会掉价的，跌的都是外围。由于中心地区的地块都卖没了，基本不会有新盘，所以外围新盘一跌，新闻就会爆出北京或是上海平均房价下跌百分之多少多少，事实上，市中心二手房该怎么卖还是怎么卖。

当然这个前提是中国金融无风险软着陆。其实说回来就算金融硬着陆，房价大幅下跌，刚需该买房还是得买房。卤煮有自己的一套理论，买任何房子都做好砸手里的准备，先不要想着将来房价能涨，只需要分析清楚房子是否环境宜居，交通便捷，有一定稀缺性，全都分析清楚，确保自己选到好房子，那么未来真的不用怕，哪怕是自己住，至少是个实用的房子。而未来谁都无法预测，不用整天想着涨啊跌啊，只要房子好，什么都不怕。好啦，卤煮把自己的拙见都写在这里了，希望能帮助未来要买房子的人，正视规律，就算不涨，也要买到抗跌的房子。

卤煮的第一套房买的是开发商一手房。其实通过后来买二手房的经历，开发商一手房是我最推荐大家购买的房源种类。好处有：

1. 房价低谷时期基本是属于底价销售，未来有增值空间。

2. 房子周边的商圈正在建设中，地铁、公交等公共设施一般也会有未落实的规划，未来有想象和升值空间，赌对了能升很多。

3. 最关键的是，可以按照房款总额作为基数打7折贷款（首套房的政策）。相对的，二手房有的时候因为政策关系（不唯一的房产要交20%差额税），为了省税，只能报低网签价格，从而不能足额贷款。在贷款利率一步步走低的今天，着实是不划算啊~

4. 新房毕竟住着舒服，比二手房装修更有空间，买东西不就是图心里爽快、舒服么，总不能花钱买委屈。

5. 稍微高端的新楼盘一般都是业主自住，就算投资也不会租给素质较差的人，因此小区人员不复杂，环境能维持的较好。

   
   

6. 房源比较多，能够选到称心如意的好户型或是性价比高的户型。

7. 其他好处。。。就不一一列啦~

   
   

卤煮选的楼盘，在第一篇中提到的指导思想下确定好预算，总价控制在200万以内，未来靠近2条地铁线路，小区旁紧挨着新建有公交总站，对面是几千平的大型超市，毗邻运河和大型公园，兼顾养老和小孩成长。呶，就是下面这套。户型在杭州真的算差的，但是胜在地理位置和价格，在同等条件下的新盘中属于性价比最高的，为卤煮省下了不少钱。

当时卤煮手上有预算，在帝都和杭州老家分别都看了房，也犹豫了一下。2015年上半年是个低点，当时手上能拿出来买房的现金就那么多（其余都在股市），想了半天就最终下定决心，先给父母买。当时知道自己未来肯定要在北京买，和当时在北京帮忙联系看房的中介小哥也说，不好意思，先给父母买，过段时间再在北京买房。不过没想到过了6个月就真的在北京买了。这是后话，以后再说吧。

杭州这套房买下来的经过也总是让母上大人津津乐道。当时卤煮工作脱不开身，从确定要买房那天开始在网上各种查资料研究了两个晚上，几乎熬了两个通宵，比较了杭州所有在售楼盘，最终定下这个小区。然后立马派老妈前去看户型。由于预算和喜好明确，看了两套，就定下了这套。老妈打电话过来说了情况，卤煮只说了三个字，买，确定。于是老妈就下单了。售楼小男生一直让母上大人再看看再比比，我电话遥控母上大人说不了，就交了定金。于是后面卤煮该出面出面该签字签字，办好了后面一系列手续。很顺利，买一手房就是很省心，这是很大的一个优点。后面当卤煮经历了买二手房的痛苦煎熬过程，回想起来，真是十分怀念说买买买就能下单的这段经历。

今天看，这套房子现在涨价也有将近80万左右，未来应该还有不小升值空间吧，毕竟两条地铁都还没通呢。等通了地铁……

卤煮后面的文章会仔细说说装修，这里就先不说了，下次再详细聊聊。说一下贷款吧~一般开发商都会绑定1到2家银行作为指定贷款银行，中国向来是关系纽带社会，拥有了特权的银行当然不会放过这个大把捞金的机会啦~ 想要利率打折，ok，买保险先~

比如卤煮在买这套房子的时候就遇到了这样的情况。本着不指名道姓的原则，卤煮把银行名字省去，成为J行。卤煮一共要贷120万，当时J行的政策是，首套房最低95折，但是必须搭售6000元的保险。这个保险很奇葩，担保你在购房后一年内出现生活不能自理情况下赔付给银行100万元（有个鸟用！其实就是白给保险公司6000元！ ）。于是卤煮便打着噼里啪啦的小算盘，要算账比较啦~。(利率是2015年5月的数据)

按照每年8%的保守收益计算（只按8%计算好了，如果按照12%甚至更高计算用脚趾头都能想得出来。还是大众一点吧。。。），6000元到30年后摇身一变为6万，卤煮这套房选的是等额本金还款方式，就是越还越少的那种，无折扣和95折房贷利息差也就是个5万元多点点。当然不划算啦！这还没有考虑提前还贷，如果提前还贷，那么如果交了这6000真是亏大发了。不过对于还款能力小，选择等额本息还款方式的朋友，交这个6000还是划算滴~如下图所示，利息差能到75000多，比6000元一直理财得到的60000多元要省了15000多。 不过话说回来来，30年后，这1万多元又算的了什么的呢~也许就合到现在100元的购买力。J行真是想尽办法在我们头上赚回这点折扣哦啊！！！！

遇到卤煮这么精明的买家，银行是不是觉得自己的日子快要到头了？木哈哈哈~遇到类似这样的问题，大家可以算一下的，买的没有卖的精，一般来说，银行这么精明的主，所谓的折扣，让利，都会从别的地方找回去，让你最终没（meng）有（shou）优（sun）惠（shi）。

最后补充一点，提到房贷利率打折，对于首套房这个难得的机会，很多的人可能一辈子就用这一次机会了，一定要慎重选择一下。选择什么呢？对于卤煮来说，是城市之间的选择。每个城市有各自不同的首套房贷利率政策。当时，北京普遍85,88折，单位好的还能托关系搞到83折。而杭州，不知道为什么，可能是政策一直收紧的缘故，最低只有95折（当时政府对外发布信息是最低9折，但是很少有银行能执行这个折扣，大部分都是95折，而且是有条件的95折，正如卤煮遇到的情况差不多，更甚的有G行，存5万多少年的定期理财才给95折。）所以当时在北京买首套还是杭州买首套，卤煮真的纠结了很久。

最后卤煮是怎么选的呢。理性的卤煮想了3个理由成功说服了自己：

（1）孝敬父母第一，让父母先住上好房子，不要子欲孝而亲不待。

（2）杭州由于城市小，中心地块已经没有多少新楼盘，2015年如果不出手，将来只有往更远了买新盘，不然就得买二手房了。

（3）北京由于发展太快，市中心地块已经没有我能买得起的新盘，首选地理位置的我只能买二手房，那么2015年买和2016年买和2017年买并没有本质的区别，最多就是多花钱而已。

于是，就这样迅速而准确地做下了卤煮人生中第一套房子的决定。而从今天来看，卤煮的抉择显然是正确的。二手房的涨价赶不上新房，卤煮后来在北京买的二手房虽然贵了些，但是同一时间杭州的房子已经涨起来了。而且由于地理位置稀缺性，再想要买到同等条件的新盘已经不可能。

第二篇关于买开发商一手房以及房贷的一点拙见就这样结束吧，希望能够对大家买房时有点帮助，只要能帮到一两个有心人，那么卤煮码那么多字也不算辛苦哈~ 再会！