心路历程和买房的几大原则

题目起的有点大……不过卤煮是真的下定决心写成系列文章。买房，换房这条路既然开始走了，就不会轻易放弃吧。而且卤煮的人生，也只是刚刚开始不久，为了庆祝卤煮30岁生日的到来，希望能把现在已走过的道路以及未来要走的道路和大家分享吧。最早这篇文章是在春节前写的，但是小编给我打回了，说我有些观点偏激，但事实证明如果在今年过年前后买房的人，现在都在暗爽了吧。

鉴于卤煮去年和今年先后购买的两套房子都那个啥涨价了，在庆贺得到了一些纸面财富的同时~作为第一章，卤煮先说一下自己买房的心路历程吧。

其实卤煮做了小半辈子粪青，很多年前还在骂黑心开发商和中介推动房价过快上涨，还曾经很幼稚地说绝对要等房价跌了才买房。 年幼不懂事，想起来真是一头汗啊……

作为一个86年生人，在读大学期间（2005年前后）就赶上了中国房价的第一波涨价高chao~卤煮出生在一个很不富裕的平头百姓家中，父母最大的爱就是关怀和精神支持。刚毕业的时候老妈想用压箱底的十几万给卤煮买房纸，卤煮唐唐一个顶天立地的女汉纸觉得，第一，用父母的棺材板钱灰常不孝，第二，卤煮刚毕业那会还是个文艺小女青年，觉得精神比物质更重要，追求的并不在于享受，第三，卤煮的金钱观决定了不喜欢超前消费，在《穷爸爸富爸爸》的影响下卤煮坚信用自己的方式一定能从人生的慢车道逐渐超越到快车道，然后再开启享受之旅。因此，卤煮毕业后先租房，并努力为了更好的生活而奋斗~

插播公益广告~这本书真的很好。卤煮是看了这本书才有如当头棒喝醍醐灌顶茅塞顿开，一下树立起了正确的金钱观世界观，而且更有了奋斗的动力。建议女孩子多看看，一个经济独立有自己理财思维的女性更有魅力，更能抵御生活中的风险，活得更美~

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当然那个时候的卤煮并不知道房价居然能有那样超乎想象力的涨幅。卤煮在去年和今年分别买了一套房，也许在早早囤了房子的先知先觉者看起来会觉得非常不值，买在了高点，但卤煮回想了逝去的时间，回想了前因后果和卤煮的发展历程，卤煮一点也不后悔。每个人有每个人的价值观和金钱观，卤煮走的路和大多数女纸不一样，卤煮的想法也许和很多人的想法不太一样，卤煮想在不依靠任何人的情况下独自走出一片自己的天空，选择了单身的道路。在这里和大家分享，卤煮觉得自己的思维也许能帮到出身不好的人，不过也或者被大家骂成狗

卤煮的想法是这样的：

1.卤煮和卤煮的父母没有赶上买房的最佳时机。机会是留给有准备的人的，要在最佳时间点买房，除了眼光，最重要的关键因素就是有那么多钱。卤煮的父母经历了中国最动荡的各个阶段，三年自然灾害，文化大革命，改革开放，人民币贬值潮，下岗潮。作为两个没有受过高等教育，侥幸生存下来的人，从出生到退休都非常的不易。在剧烈的时代变革下眼界没能跟上时代，并不是他们俩的错，他们已经为卤煮提供了他们能做到的最优越的成长环境了。没有赶上最佳时机，就不要羡慕别人，就不要用父母仅有的棺材板钱啃老而享受，同时超出自己承受能力的月供也给自己的未来套上了枷锁。

2.提到过多的月供给自己的未来套上枷锁，卤煮是这么看未来的。未来是未知的，那么就要有足够的现金流去抵御未知的各种风险。如果每个月都为了还贷紧巴巴地过日子，一但生活和工作出现任何问题，比如自己或家人生病，各种灾祸，丢工作等等，都是让人猝不及防的。也许有的人说，到那个时候再卖房不就行了？卤煮觉得如果是买来自住的房子肯定都是有情感的，卖房会产生极大的挫败感失落感无归属感。卤煮在买房过程中遇到很多生意亏钱或者家人生病要卖房的卖家，一个个脸上都是愁容，精神压力非常大，由于房子无法马上变现，有的人可能会二次贷款，作为周转之用，给自己平添了很多麻烦，卤煮说的这个情况，如果有过来人或者见识过的人，应该能体会卤煮说的吧~。那么多少钱算是足够的现金流？卤煮觉得这个数每个人心里都不太一样，结合每个人的家庭实际情况，换算成金钱，自己衡量吧=。=至于卤煮是怎样衡量的，后面有关于怎样分配财务的一些拙见。

3.接受现实的不完美，接受自己的不完美。现实就是现实，房价高了就面对它。没钱就奋斗。自己也不是完美的，并不需要一定买在最便宜的时候。端正了这个态度，卤煮想，心态自然就会好很多吧~房子是必需品，也是享受品、奢侈品。是提升自己生活品质的一样商品。作为刚需，什么时候买都是值得的~

卤煮买房子的原则总结下来会从以下几个维度考量：

1.要有钱。

怎样进行合理的金钱分配。卤煮买房的思想是，能贷款尽量贷款，但是不提前消费，手上留的钱通过理财每年获得的收益必须足够支撑房贷还款。因此，买房的钱其实就划分为三部分：

（1）首付。

这个很好理解了，房款首期（可能是20%，30%，40%，50%）+中介费（如果有的话）+税费（契税，个税，增值税等）=总首付，必须手上备好这笔钱，否则怎么谈买房呢。首付贷这种的产品卤煮也了解过，它的算法和正常银行贷款完全不一样，非常不划算，如果不是投机性质，只是买房自住，踏踏实实过日子等增值的，建议不要碰这么不划算的东西。举个例子，卤煮要贷30万的首付贷，假定利率是6%，贷五年，利息是300000*6%*5=90000。坑爹的首付贷会要求卤煮先交9万，然后把30万放到卤煮手上，次月开始还贷。其实卤煮只得到21万在手里，5年中需要还的利息90000除以借款21万，实际未复合年华利率已经达到8.57%。复合年化利率估计能到更高。非常非常不划算啊。所以国家叫停这个产品也是有道理的，除了短期套利动机的人之外，卤煮觉得应该不会有人会选择这种高额贷款。

（2）用每年的房贷倒推每年的理财收益再倒推出理财本金

用每年的房贷倒推每年的理财收益再倒推理财本金。卤煮是这么算的，比如每个月月供是12000，一年为144000，那么你就要找到一款年化理财收益为12%的产品，并准备好120万以上的理财本金以供还贷所用。如果有公积金还贷的同学，把每月公积金还款部分扣除即可按照前面的算法得出自己要准备的理财本金。

（3）第一年的月供（因为不足年）是几乎没有多少理财收入的，所以要提前留好。如果是从7月开始还房贷，那么6个月的月供72000元必须事先留好。

这样，如果要买一套总价365万，总首付115万（含各种税和中介费），分30年还月供12000的房子，以7月开始还房贷为例，手上必须有大于115万+7.2万+120万=242.2万元的现金。这个钱还不能算上之前提到的应急资金。不能让买房影响到正常生活。（那个啥，还忘了装修的钱。 土豪俺们就先不论鸟，大有大装小有小装，这个资金也要事先留好哈~当然有充裕工资流现金流的，可以慢慢攒钱再装）

2.大环境。

和股票一样，选时不选股。低谷买入总是对的。切忌在一时之间追高。这个时间考量，一方面是分析大致2~3年内（买房并不是一朝一夕就一定要买上的，大的时间点要把握好，总有波动的），也可以是在决定买房的一两个月内。当房价上涨的时候，特别是在看好的小区放假节节攀升的时候，大可以选择差不多的其他位置的小区。房价并不是在同个时间内所有房子都涨的，更多的时候是和股票一样，有领先股，有落后股，位置好、学区好、高端的小区涨的更快，退而求其次的房子会滞后涨价。当最看好的小区涨价涨的一塌糊涂，房主开始坐地起价的时候，大可以选择别的滞后涨价的小区。或者，如果大环境已经涨的一塌糊涂时，如果不是那么着急，可以选择租房静等。可以留意各种渠道，继续关注中介信息，破产老板甩卖房产，信托公司出货，淘宝拍卖等。这些备选渠道有很多捡漏的机会，但是大部分都要求全款，路子广的可以联系好补贷款，遇到便宜超值的房子就出手吧！

3.需求。

不用一步到位，非大房子不可，可以逐步改善。当卤煮买第二套房子的时候，在一个大户型和小户型中间犹豫抉择（两套房子都非常值，是相对低点，卤煮都买得起），和一个长辈谈心，长辈说了一句话非常经典，“小房子夹不死人”，不需要买一个过大的所谓一步到位的房子，应该给自己预留金钱空间，现金少了人就没有安全感，紧紧巴巴没有安全感的日子过的多憋屈啊~ 买房是为了更好地生活，而不是给自己平添烦恼。想通了这些，卤煮就豁然开朗啦~

4.地理位置地理位置地理位置。

重要的事情说三遍。学区，医院，交通。这些对于房子的保值和升值来说太重要了。

5.其他购买因素。一些次要的因素，无伤大雅的因素，但是细细究起来都是一门门学问，这个在后面的购房细节中展开吧~

好吧，第一章绪论就到这里，大的方向和思想都定好了，后面卤煮再慢慢讲吧~ 再见！