二手房购买以及一些翻新装修的想法

开篇：2016年过年后，大东莞的房价在深圳特区人民的推动下，不断创新高，连二手房也跟着水涨船高。**原本准备今年9月份购买某楼盘的计划也不得不改为购买二手房了。庆幸地是，还是找到了未超过7年房龄的二手房，虽然已经装修了，但是好在装修精良，只需要对部分区域进行修改，下面将一一说明。以下，我将从二手房购买建议、硬装和户型改造设想、软装和家庭影音设计提出一些想法，请各位值友给予意见，如在东莞，有装修思路，不求获利的请联系我！

一、二手房购买建议

（一）一般不建议购买二手房，尤其是带装修的二手房。第一，你很难对一套已经装修好的房子进行一个风险评估，一方面，你很难从前业主那里拿到装修后的房子水电等隐蔽工程的分布图，另一方面，对于是否漏水、设计是否存在缺陷，你很难有直观的感知。第二，二手房一般估价会比毛胚高不少，可是高出来的这个差价，往往就是旧业主认为的装修费，而这笔所谓的装修费在我们新业主、购买者这里，恰恰是最不值钱的，甚至这个装修我们还得多费心思去拆除。第三，二手房的营业税、个人所得税等税种，一般都由新业主负担，在房价涨幅过大的情况下，这笔费用相对买新房是一笔不小的开支。当然，现在一般都一些方式方法来规避税费等开支。

（二）什么样的二手房值得购买。第一，对于我来说，优先排序是“小区环境》配套设施》楼层朝向》楼龄》方位”。首先，小区必须是小区，我们这里不是一线城市，居住环境舒适必须是首位，然后考虑楼龄，不能超过10年，超过10年的楼房，除非是地理位置超好，比如学区房、地铁边，不然个人总感觉很不值得。第二，二手房价一般遵从最基本的利率的增值，例如，某小区7年前开盘的时候，楼价是6k/平方，那么180平方总价就是108w，其他契税等杂费暂时忽略不计，首付即为32.4w，贷款75.6w。按照，2015年10月24日商贷利率4.9%来计算，7年已经交的利息为229606.06元，折合1275元/平方，合计一平方的成本价就是7275元，那么180平方的房子总价至少为131w。如果加上其他杂费等例如物管、维修基金等开支，差不多就是140w了。这就是为什么很多人卖房子的时候算一算，这些年就是给银行白打工了。第三，旧业主、卖家的的资产也是考虑的范围之一。旧业主是土豪，装的房子肯下料，一般不会太差，就算隐蔽工程不是特别好，至少家里几台进口空调不需要更换了。而且，旧业主没有债务纠纷，房子没有抵押，这可以省一笔担保费，也可以避免以后门口被喷红油。

二、硬装和户型修改

（一）目前确定厨房、厕所不动，地砖和墙面瓷砖的都不动，吊顶和柜子尽量保留。空调冰箱和灯具尽量保留，客厅更换电视，加装家庭影音。

（二）墙壁。我购买的这房子全部贴的墙纸，南方地区，一般贴墙纸都会翘边发霉，尤其是已经住了5年的房子。目前，考虑更换墙纸，或者上硅藻泥。据说现在有水性硅藻泥，总觉得又是名不副实的产品。硅藻泥造价太贵了，得重新批腻子，然后再做硅藻泥，批腻子30多一平方，硅藻泥最简单的70一平方，造型的上百。家里墙面，除了洗手间和厨房，墙面面积大概是250平方。预计造价3w。此外，墙面的踢脚线不是隐藏式的，而且颜色不喜欢，现在考虑要开槽做隐藏的还是直接大理石或者实木踢脚线。

（三）户型改动。第一，把原本很小的阳台门封了，做墙做窗户，在客厅隔壁的客房里打通一个落地窗，直通阳台。晒衣服的，改为厨房边，朝北的小阳台里，据说朝北晒不到太阳，杀菌效果不好，但是，晒太阳真能有效、大量杀菌么？求科普！ 第二，进门设计大面鞋柜，提高收纳功能，这些木工，准备找厂家定制，顺便给步入衣帽间多搞几个斗柜。第三，因为设计了鞋柜，餐厅移到鞋柜背后，吊顶随着也得改动。不知道能不能基于就吊顶开发，拆了再做就很麻烦了。

三、软装和家庭影音

（一）家庭影音，包括投影和5.1音响，不考虑上7.1 原因很简单，屌丝没钱，实际上也考虑到客厅兼容影音，7.1效果可能体现不出来，而且搞7.1得对吊顶进行大改，对自己没信心。投影仪准备上无线，幕布上150寸，5.1现在在考虑走无线还是有线，反正墙要重刷，开条槽其实也不难。只要不是涉及木工的，都不是什么大钱。

（二）新风系统。根据目前的户型图看，在不大动土木的情况下，只能做正压式新风系统，机器放在南面阳台，南面的房间和客厅都做进风口，出风只能通过背面的厕所和小阳台了。请做过的值友给点建议，问题1：这样设计次卧很难感受到新风的作用，影响大么？问题2：新风系统在回南天时候，能开吗？开了是不是湿气会加重？问题3：求推荐新风系统型号。

四、目前，这套二手房刚刚交了首付，下周打税，再下周过户，估计钥匙的5月份才能到手，到时候才是开始装修的时候。现在很多都只是设想，不过，下来我会根据我的设想选择一些型号产品，做一个对比，希望广大有经验的值友给予建议！！！