二手房选购、贷款办理及过户

好久好久没有在张大妈上发表原创了，主要从去年年底到今年5月份一直在看房，毕竟老大不小了，按照中国的传统思想：总该买个房子安定下来了！5月至今一直在忙装修，今天正好有时间就和值友们分享一下选房、购房的流程经历，后续还会将自己的装修经历分享给大家。

（本人所有图片均来自网络）

文章目录：

一、房源选择

二、如何获取二手房信息

三、二手房选择

四、交易过程中的费用

五、贷款办理

六、过户

一、房源选择

期房：

在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。在目前的市场行情下风险性较高。身边同事有买期房的，现在开发商跑路了，政府也不接盘，搞的房子拿不到，银行贷款还得还。所以个人不建议买期房，而且就我所在的城市而言，目前期房的地段都不是太好，离市中心较远，所以我直接pass掉了期房，如果值友们要买期房的话，一定要买大房产公司的期房，比如万科、恒大等，小开发商的千万不要买，很容易资金链断裂跑路。

现房：

只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。相比二手房，现房的价格较高，而且很多现房都是别人挑剩下的，楼层或者地段都不是太好。

二手房：

二手毛坯（之前房东未装修）和二手装修（之前房东已经装修），看个人情况，如果本身对装修要求较高且平时时间充足可以选择二手毛坯，这样可以自己装修，好处就是装修风格是自己想要的，材料、品质均有保证；如果你对装修要求不高，平时时间又少，没时间顾及装修，那么可以选择二手装修，好处就是拎包即住，坏处就是房子本身可能存在很多暗病，等你入住之后才会发现。

上面三种房源，我首先排除掉了期房，期房我肯定不会买，现房看了很多，主要因为地段和楼层真的不是太好，而且价格比二手毛坯要贵，所以我也排除掉了现房，最终将目标定位二手房。

二、如何获取二手房信息

2.1中介：

自己找中介---麻烦，如果有认识的中介朋友，可以考虑直接找他。

2.2 网络：

58同城、搜房网等，查看到合适房子，那么联系中介约看房把，这里得跟值友说明就是你在网络上看到的还多房源信息都是假的，中介会说“你看中的这套刚卖出去，要不我带你看看其他的吧”，做好心理准备吧，他带你去看，你如果有时间就去呗，万一看到的是自己喜欢的呢，是吧，我的做法是来者不惧，呵呵。

2.3、身边同事、亲友：

有可能你同事或亲友身边的人正想卖房，多打听打听，说不定能买到适合自己的，有二手房购买经验的也可以找他们请教请教。

我本人是通过58同城找的一家中介买的。

三、二手房选择

3.1地段

地段！个人认为是买房时首先考虑的对象，好的地段不仅升值潜力大，以后出手也相对较容易，如果周围设施齐全，会让你在今后的生活中少很多麻烦。比如买个菜，小孩上学等等....如果父母同住的话建议考虑离菜场、医院、公园近一点，给他们的生活提供便利。如果年轻人自己住的话，那样可以里购物中心近一点，那样吃饭娱乐方便，麻烦就是以后有车的话车位真的很难找，而且该区域的房子价格真的老贵了。

3.2户型、大小

选择大小时你得确定你的房子几个人住，确定好要购买房子的大小，如果一家3口那么两室一厅一卫就足够了，如果有老人，那么3个房间是必须的，这些在买房前一定得考虑好。户型：因人而异，总的来说南北通透，朝南房间越多越好。

3.3 砍价

二手房一定要多看，看多了，你对二手房的价格会有一个大致的了解，而且多看新闻，关注地区房价走势，砍价的时候可以用的上，房子看上之后就是砍价，砍价的事情你也可以交给中介，因为他们可能比你还在行，你心理得有一个预期，比如这房子最高50万，超过50万肯定不会买，这时你告诉中介的价格不能高于50万，因为当你与房东见面谈价时，价格总会有点波动。谈好价格先不要急着交定金，得先看看房子的房产证和土地证，可以让中介帮忙查一下这个房子是不是在房东名下，确认房产证的真实性，确认之后再交定金，记得一定要让房东写收据。双方签订购买合同！

这里强调一下首付，这个必须和房东商量好，如果房东不欠银行贷款，那们可能问题不大，如果房东欠银行贷款，那么他可能需要拿你的首付先把银行贷款结清，这时你们就得彼此商量一下了，一定要注意让他写收据。如果首付不够的话，可以让中介帮你想办法，这里就不透露具体操作流程了，办法肯定是有的。

四、交易过程中的费用

一般默认过户产生的税费都是买方承担，这个在交定金前可与房东商议。

主要税费和费用（江苏常州，各地方可能不一样）：

1、契税

a）90平米以下1%

b）90平米-144平米以下1.5%

c）144平米以上首套1.5%

d）二套房不论面积契税2%

2、增值税（营改增之后）

满2年免征(不论平方)，未满两年全额5%

3、个人所得税

满5年家庭住房免征，未满5年全额1%

如果你是首套房，一定要带着身份证和户口本去房产局开一个首套房证明，这样能省不少税。

4、中介费

房价的1%-1.5%，这个可以和中介协商，死命往低了砍，不要在乎面子。

注意：这里的1%等系数并不是你成交价的1%，而是评估价格的1%,你所购房子的价格政府系统里都是有个价格的，如果成交价大于政府系统里的价格按照成交价计算，小于政府系统里的价格按照政府系统里的价格计算。涉及到商贷时，中介会找评估机构对你要买房子的价格进行评估，这里面也有很多学问，不明白的可百度或者私信我，这里就不详细介绍了。

五、贷款

最好全部公积金，能贷多长贷多长，有闲钱随便买个理财产品也比公积金的利率高。如果商业贷款，那看你首付能有多少，在房屋价格评估的时候可以做点文章，而且贷款最好找一个利率低点的银行，这个利率在当地的公积金网站上都可以查询到，贷款的事情也可以交给中介，要是他想收你什么费用，直接告诉他没有！

六、过户：

所有的材料和money都准备好后，就可以去过户了，过户的时候中介会带着你和房东去房产局办理过户，首付的钱一般走资金监管，就是你的钱不是直接给房东，而是在第3方账户，等房产证下来后，钱才会打到房东账户。房产证下来后你就可以带着房东去办理水电、天然气的过户了。如果都这都办完了，那么整个二手房的购买流程就结束了，这时你可以把中介费交给中介了。