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分享司法拍卖购房简单经验

2017-01-30 16:43:24 194点赞 1232收藏 169评论

小编注:司法拍卖房产与大众所经常接触的商业售房存在很大不同,本文作者也在文中说明司法拍卖购房的优缺点,请仔细考量各种因素后再做考虑。

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干货分享 篇二:看房购房经验感谢值友们点赞打赏,干货分享上一篇:二手房购买经验受到的关注程度出乎意料。那么接着篇一,继续把我看房、买房的经验心得整理成干货分享给大家。篇二主要分享看房细节&注意点,帮助大家运筹帷幄、决胜千里。值友们大力支持是我深夜码字的源源动力!郑重提示:本篇记叙我从看房到过户的经历和总结出来的经验,参杂是我个四两拨两斤| 325 评论388 收藏2k查看详情

看了这篇文章一个随感的回复:

分享司法拍卖购房简单经验

趁着过年休息,是时候该这个经验补全了(自己挖的坑自己填上)。

本文适合不适合马上要的刚需人群(买来立马要用)和对啥(生死、破财等等)忌讳的人。

买房为什么买司法拍卖房?就是实惠。前提别踩坑里,看清标的物是核心,冷静思考、果断下手。

因为人要居住,租别人的房子对于中国老百姓来说总是感觉不踏实,而且房租随着房价水长船高。没房子很多事情都不好办(这里就不举例了),当然房产不是永久升值的,过度的上涨随后而来的必然是暴跌,是刚需的话,再高也得买。二手房价格低于新房,司法拍卖的房产低于二手房,毕竟这是随拍卖,一般起价就比市场价格低,高于市场价格,大家都是聪明人没人去高价接,等着二拍(一拍价格减20%)、三拍(一拍价格减40%)。到了这个价格需求者肯定要出手,还想便宜,那就只能让给其他购房者了。数据上拍卖房产价格普遍只有附近同类型二手房价格的八九成,这个房子的几成价格可是不少的钱。

选好自己需要选购的区域:位置(上学、上班)、小区、配套、楼层、物业等等买房的选择因素、这里就不多说了,给自己划定一个购置区域的范围,定好一个可以接收的价格、准备好足够的流动资金用来缴纳保证金。

做好了这些前期思想与物质(钱)准备(拍卖要求一个月内一次性付清),接下来就可以在司法排名的网站上多多浏览你关注区域的拍卖房产,选择购房意向区域内的房产了。拍卖房产其实有些有坑在里面,尽量避免这些坑就靠多看多打听了。随着相关法律越来越完善,瑕疵的房产都会提前说明。

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购买司法拍卖房注意事项:

多看、多问。

1、多看

找到有意向的区域内房产,根据网站提示安排开门看房的时间,跟着队伍(看房的很多)进去看房,这些简单的看房也就看个十几分钟,注意房屋的楼层朝向结构日照,重点看看装修情况,好的装修可以省下大把的装修费用,有没有地面墙壁开裂渗漏痕迹等,当然走马观花也就看个大概。

拍卖房产可能会遇到房主人(赖在里面)、租住者(房产还在租赁期内)的抵制,当然法院(其实大多是银行人员)带队看房时间不会作阻拦。 其他时间过去看房,最好要小心别触及被拍卖人的情绪,这里要重点提示一下,对于拍卖房已腾空的房子,没人租住的房产是最好的选择。当然拍卖房子里最佳最省事是没有人住过的毛坯房(就是新房)。

举例:我就直接拍卖网上找一种举例

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房屋及室内物品,最好的选择,被拍卖人无权破坏房产某些固定设施。例如隐藏式空调,新风系统,淋浴器等被原房主拆走对后期装修成本上来带很大的损失,某些房东还会对房产进行破坏,把预埋的电线、木质地板等这些拆走都是要注意的情况。

举例房产及室内物品:

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举例带租情况

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(1)已腾空与未腾空

在房屋介绍项目里已腾空等房子,在以后收房子过程中会方便很多,其实已查封、已腾空的房子里面未必就没有人,很多时候被拍卖者都会拆了封条居住在里面。我走过的好几个房子还有人免费住里面(如果你买到这个拍卖房,这些人的用水用煤气物业费都是你要交纳的、电已腾空房产电表会被查封拆走的),未腾空或者一个月内腾空的,就要准备些小钱(对于买房款来说)要给他们缴纳水电燃气费了。

未腾空的可能还要与死赖的斗智斗勇,不知要走多少趟法院了,这里就不细说了(我反正听说过里面被拍卖人故意将走不动的,碰一碰可能就挂的老人在被拍卖房产里面住着,法院通知派出所协助都请不走,最后法院是退房了,购买者浪费精力,白亏利息)

拍卖请选已腾空的,和老赖斗智斗勇太非费精力,买房是个好事情,这些麻烦事情交给法院、银行人员专业人员来处理比较好。

已腾空的房子住着人比较好清理,毕竟房子是被法院查封的,擅自拆法院封条,在法律上已经构成犯罪。没有电的房产,一般人不大喜欢住。如果被拍卖人私接电线,晚上过去就看得见,偷电会按照盗窃进行处罚,原房东不会想被拘留的。

(2)有无租赁情况

没拍卖房产在被租用状态(N个月后腾空)原则上等同未腾空,还有很多破事情等着,没有足够优惠最好不要选择,当然有精力的值友,毕竟这里有真实惠。

拍卖的房产那么多了,不必只盯着一两处。超过自己接受范围外的房子别头热去追高。

看到心仪的拍卖房,那就多去走走,探清房产的情况,类似于买二手房,也就不细说。

拍卖房产是有很多坑在里面,多看看才能发现标的物的实际情况。

对于有问题的房产,多留个心眼,多走走看看再决定。

2、多问

被拍卖的房子,都有各种各样的原因被拍卖,肯定遇到的几种情况,欠钱、追债、自杀、他杀等等问题,这就需要多问,问问保安,问问隔壁邻居,物业公司。有时候有些忌讳的事情物业公司可能不会说,楼下锻炼身体的老人反而会更加清楚。

交易的税费一定要打听清楚,主要是土地性质、过户成本等问题,这些法院会给你具体介绍的。不用过度担心,总是有比例在那里的,高了就不拍了有什么关系呢?问清楚就是关键。

例如煤气、水、电、物业等的欠费也是会加到你购买拍卖房产的成本里。打听清楚再买房,有房子欠着几万这些费用还要你缴纳。

关于不交物业费的问题,最多缴纳查封后的钱,最多补交一年的物业费。一年以前没交的物业费,完全是物业人员没有向原房东讨物业费,物业人员自己的失职,你无需缴纳,最多打官司到法院(基本上物业公司不会这么干,也是他们理亏)

选定好自己的心仪的房产,接下去就是进入拍卖的流程。

先写到这里,看来我要准备写三篇来填坑了。

附上2017年的拍卖新规:

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再附上个人认为值得买的地区:

借用一篇文章

冯仑:是什么在左右住宅价格?_凤凰财经finance.ifeng.com直达链接


今后的高峰(维持高位)就是北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方,剩下的都是平原(走低)。

最后当然是我参与的拍卖记录:

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169评论

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  • 最重要的没说啊,最大的成本,税!!!对于两证齐全的房租拍卖所得要缴纳契税以外还要缴纳3%的个人所得税,也可以按照差额20%缴纳,所以说如果按照差额缴纳拍准新房比较合适,因为拍得价格一般低于发票价格。还有对于没有办理两证的房产就更坑了,你需要补缴上一手的契税还需要缴纳因不满五年交易带来的5.6%的增值税以及个人所得税。更不用说拍卖非住宅的高昂税率了,光土地增值税30-60%就足以让你呵呵了,不知道上一手发票价格还是不要轻易接手以免砸手里,六十万买房三十万交税的大有人在,三思啊,了解清楚再下手也不迟

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    所以要多问问清楚 要多少税费 当然税费是有比例的
    买房不是买菜 一辈子的收入或者说几个人一辈子的收入都在里面 肯定需要慎重的

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    兄弟明白人

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  • 各个地方都有专业的人盯着法院和海关的拍卖,一般人很难插手,线下处理不了挂到网上的大多是坑。

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    这是看地方的,沿海基本实行了网拍,内陆会比较黑暗

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    司法拍卖 对于银行等债权人是有好处的
    处理起来开拍更合算,核心还是银行为了提高对处置不良贷款效率的手段。

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  • 一看楼主没什么经验,估计没拍下过,真正等你经历过法院交接,办理税费,物业交接,这些环节都是不可轻心的。还有税费的估计,绝对是关键,看过很多拍卖,往往没想到税费,拍的比外面卖的还贵

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    所以我说要写三篇,这篇还是除夕前写的 算是填坑

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  • 我们这现在司法拍卖的房子都是带十几年未到期的租约,老赖现在也聪明了,破产前就把房子租个二十年租给朋友,你银行收了房也卖不掉

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    就像这种 上海市白丽路658号房产 直接20年的租赁合同

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    这种 非常常见 例如 上海市白丽路658号房产

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  • 支付宝付款吗 [装大款]

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    拍卖保证金是支付宝支付,剩余的去该法院指定的银行缴纳

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  • 在便宜的司法拍卖房也不能买!小编这都给过,坑太多

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    所以要避开那些坑 避开了 就是几万几十万块的优惠了

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    这个是避坑经验

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  • 拍卖房屋内有租户的,租户有优先购买权,租户放弃购买的,租赁合同还是要延误。拍卖房一般人看看就好,最好别碰,不是你找个明白人问问就能问明白的

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    房屋有租 带租赁的情况下 有限制腾空期限 超过期限 就可以赶人 不过这种未腾空房子建议是不去折腾的

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    前几年处理过几个有租户的,先去找租户签一个放弃购买的声明

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  • 户口问题好像没说

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    房产属于学区有挂户口 而且是被拍卖人的唯一的房产话 还真迁不出去

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    如是唯一房产,按照法律,那么是无法执行强拍的。 [小眼睛]

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  • 这个怎么说呢搞的好有七折房搞不好会亏,我们小区有套房他们瞎拍卖价格拍的比中介那里还贵还要二次过户

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    这就是他们自己作死 拍卖者自己要高价买怪谁呢?

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    买的好赚几十万 买不好就是坑

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  • 我们小区有一套就是某宝上拍到的,我才知道原来司法拍卖这么火,是学区房,比市价少了40万,过户时税费交了10几万,后来g20,这套房又涨了70万左右。之前某宝还看到市区一套别墅300多平500万,流拍了,当时想这么便宜估计是凶宅,不过不自住拿来卖也划算,居然流拍了,后来一直怀疑自己看花眼了。这样的房还是要碰运气的。

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    多走走看看 也许就是几十万的收益了

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    是的,看房的过程才知道有一部分人专门倒卖二手房,貌似很赚钱。还是同一个小区,一个人买下一家的一梯两户,那家人两套打通住的。买的人以此为由砍价,拿到了一个好价格。然后两套中间的墙恢复好,分别卖掉了,赚了100多万,卖掉后把里面的液晶电视什么的都给了门卫,说我赚够了,这些没多少钱,送给你吧。这些人跟中介互相联系,有急于出手的,需要钱周转的,价格要低不少,投资客就找这样的买,买到找装修公司装修好,放几个月房价涨一波,跟着行情卖。一般手上几套十几套的。这钱赚的确实快。

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  • 小地方老赖多。大地方多人抢。比二手的还高(各种税之后)

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    大地方司法执行力度比较强,老赖也怕坐牢的,破坏法院封条,私拉电表要拘留

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  • 厦门这地我就呵呵了,信不信真要跌起来,厦门肯定是一马当先跌得最凶最狠的!别跟我说什么计划单列市,经济好之类的!计划单列市跌得凶的不是一例两例了,说到经济发展,问问福建人,厦小三的名称是怎么一回事就知道了!

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    已经在高位上 何必去高位接盘呢?

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    真没看出厦门啥好来,房价倒是不便宜,还是觉得以前厦门的灯红柳绿,莺歌燕舞好啊,你懂的的!

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  • 拍卖房抄底的时代已经过去了,上海正常的拍卖房价格比市场价高10%

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    看情况了,毕竟这个不能真正比较。需求决定价格,价格摆在那边很公平,其他人高价要那就给其他人就是了。很多装修、楼层很好的拍卖房虽然贵点,其实最后算来也是合算的

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  • 法拍房比二手房便宜?嗯,一定不是讲的魔都经验

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    不同的地方不同的情况,这些都是那些人来拍卖的自己抬价了

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    和抬价没关系,市场经济,因为法拍房不限购

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  • 见过附近小区的的一个司法拍卖房,照片(面积相同较好的户型)和房产(面积相同较差的户型)根本不对应,严谨性堪忧。

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    所以多看看 多问问 毕竟是买房子 又不是买菜

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  • 便宜没那么好占的,法拍房不说契税没有优惠,腾房是最大的问题,如果有人赖在里面不走,没有一定手段的人,很难真正住进去

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    请选已腾空的房产

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  • 前两天看了个,8室4厅4卫,考虑太大难得做清洁就没买,看了下成交价才50多万

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    农村房产要小心 特别不是附近的人 最好别去碰这些

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  • 如何办理过户,加上税费是否划算一定要考虑到

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    拿着法院给的三张纸 1、《法院裁定书》2、《协助执行通知书》3、《拍卖成交确认书》就可以办理房产过户 基本费用加房屋价格对应契税,企业、二次过户等问题还要增加相应的费用

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  • 杭州最近好几套法拍价格赶上中介那里的了而且需要二次过户,贷款成本也高,划不来

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    划不来就等吧 换几套看看 有钱有时间等就是了

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  • 这个从来没有想过的事情居然有人能写出来,我只能打赏下来佩服你

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    谢谢打赏,厦门的金融、商贸、旅游、会展、软件与信息服务和文化创意这些方面很强

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