分享司法拍卖购房简单经验
小编注:司法拍卖房产与大众所经常接触的商业售房存在很大不同,本文作者也在文中说明司法拍卖购房的优缺点,请仔细考量各种因素后再做考虑。
看了这篇文章一个随感的回复:
趁着过年休息,是时候该这个经验补全了(自己挖的坑自己填上)。
本文适合不适合马上要的刚需人群(买来立马要用)和对啥(生死、破财等等)忌讳的人。
买房为什么买司法拍卖房?就是实惠。前提别踩坑里,看清标的物是核心,冷静思考、果断下手。
因为人要居住,租别人的房子对于中国老百姓来说总是感觉不踏实,而且房租随着房价水长船高。没房子很多事情都不好办(这里就不举例了),当然房产不是永久升值的,过度的上涨随后而来的必然是暴跌,是刚需的话,再高也得买。二手房价格低于新房,司法拍卖的房产低于二手房,毕竟这是随拍卖,一般起价就比市场价格低,高于市场价格,大家都是聪明人没人去高价接,等着二拍(一拍价格减20%)、三拍(一拍价格减40%)。到了这个价格需求者肯定要出手,还想便宜,那就只能让给其他购房者了。数据上拍卖房产价格普遍只有附近同类型二手房价格的八九成,这个房子的几成价格可是不少的钱。
选好自己需要选购的区域:位置(上学、上班)、小区、配套、楼层、物业等等买房的选择因素、这里就不多说了,给自己划定一个购置区域的范围,定好一个可以接收的价格、准备好足够的流动资金用来缴纳保证金。
做好了这些前期思想与物质(钱)准备(拍卖要求一个月内一次性付清),接下来就可以在司法排名的网站上多多浏览你关注区域的拍卖房产,选择购房意向区域内的房产了。拍卖房产其实有些有坑在里面,尽量避免这些坑就靠多看多打听了。随着相关法律越来越完善,瑕疵的房产都会提前说明。
购买司法拍卖房注意事项:
多看、多问。
1、多看
找到有意向的区域内房产,根据网站提示安排开门看房的时间,跟着队伍(看房的很多)进去看房,这些简单的看房也就看个十几分钟,注意房屋的楼层朝向结构日照,重点看看装修情况,好的装修可以省下大把的装修费用,有没有地面墙壁开裂渗漏痕迹等,当然走马观花也就看个大概。
拍卖房产可能会遇到房主人(赖在里面)、租住者(房产还在租赁期内)的抵制,当然法院(其实大多是银行人员)带队看房时间不会作阻拦。 其他时间过去看房,最好要小心别触及被拍卖人的情绪,这里要重点提示一下,对于拍卖房已腾空的房子,没人租住的房产是最好的选择。当然拍卖房子里最佳最省事是没有人住过的毛坯房(就是新房)。
举例:我就直接拍卖网上找一种举例
房屋及室内物品,最好的选择,被拍卖人无权破坏房产某些固定设施。例如隐藏式空调,新风系统,淋浴器等被原房主拆走对后期装修成本上来带很大的损失,某些房东还会对房产进行破坏,把预埋的电线、木质地板等这些拆走都是要注意的情况。
举例房产及室内物品:
举例带租情况
(1)已腾空与未腾空
在房屋介绍项目里已腾空等房子,在以后收房子过程中会方便很多,其实已查封、已腾空的房子里面未必就没有人,很多时候被拍卖者都会拆了封条居住在里面。我走过的好几个房子还有人免费住里面(如果你买到这个拍卖房,这些人的用水用煤气物业费都是你要交纳的、电已腾空房产电表会被查封拆走的),未腾空或者一个月内腾空的,就要准备些小钱(对于买房款来说)要给他们缴纳水电燃气费了。
未腾空的可能还要与死赖的斗智斗勇,不知要走多少趟法院了,这里就不细说了(我反正听说过里面被拍卖人故意将走不动的,碰一碰可能就挂的老人在被拍卖房产里面住着,法院通知派出所协助都请不走,最后法院是退房了,购买者浪费精力,白亏利息)
拍卖请选已腾空的,和老赖斗智斗勇太非费精力,买房是个好事情,这些麻烦事情交给法院、银行人员专业人员来处理比较好。
已腾空的房子住着人比较好清理,毕竟房子是被法院查封的,擅自拆法院封条,在法律上已经构成犯罪。没有电的房产,一般人不大喜欢住。如果被拍卖人私接电线,晚上过去就看得见,偷电会按照盗窃进行处罚,原房东不会想被拘留的。
(2)有无租赁情况
没拍卖房产在被租用状态(N个月后腾空)原则上等同未腾空,还有很多破事情等着,没有足够优惠最好不要选择,当然有精力的值友,毕竟这里有真实惠。
拍卖的房产那么多了,不必只盯着一两处。超过自己接受范围外的房子别头热去追高。
看到心仪的拍卖房,那就多去走走,探清房产的情况,类似于买二手房,也就不细说。
拍卖房产是有很多坑在里面,多看看才能发现标的物的实际情况。
对于有问题的房产,多留个心眼,多走走看看再决定。
2、多问
被拍卖的房子,都有各种各样的原因被拍卖,肯定遇到的几种情况,欠钱、追债、自杀、他杀等等问题,这就需要多问,问问保安,问问隔壁邻居,物业公司。有时候有些忌讳的事情物业公司可能不会说,楼下锻炼身体的老人反而会更加清楚。
交易的税费一定要打听清楚,主要是土地性质、过户成本等问题,这些法院会给你具体介绍的。不用过度担心,总是有比例在那里的,高了就不拍了有什么关系呢?问清楚就是关键。
例如煤气、水、电、物业等的欠费也是会加到你购买拍卖房产的成本里。打听清楚再买房,有房子欠着几万这些费用还要你缴纳。
关于不交物业费的问题,最多缴纳查封后的钱,最多补交一年的物业费。一年以前没交的物业费,完全是物业人员没有向原房东讨物业费,物业人员自己的失职,你无需缴纳,最多打官司到法院(基本上物业公司不会这么干,也是他们理亏)
选定好自己的心仪的房产,接下去就是进入拍卖的流程。
先写到这里,看来我要准备写三篇来填坑了。
附上2017年的拍卖新规:
再附上个人认为值得买的地区:
借用一篇文章
今后的高峰(维持高位)就是北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方,剩下的都是平原(走低)。
最后当然是我参与的拍卖记录:
Vienie
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西西刚八呆
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miao1210
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paolo179
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ndhrhbd
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无所挂碍
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崂山
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悬望
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xgpp
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快走
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铁臂冈云木木
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cch113
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jeffeggs
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Jimmyho
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遁了
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当里个当当当
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涪江渔翁
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笨笨懒猫369
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xgpp
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kiwei219
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值友7897809493
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值友4122584606
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Stanniu
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no3no4in
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pqpqy
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钻石太太
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飞猫肥不肥
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gufirecloud
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蓝水
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艾尔格拉
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nana0604
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饭桶大包子
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铁臂冈云木木
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少吃饭多运动
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砂仁
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[已注销]
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crossbow
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豆先生
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meiyouo
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meiyouo
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