从无到有 — 一套二手毛胚出租型小户型从购买到装修完成全记录

2017-05-04 10:00:00 125点赞 789收藏 223评论


张大妈家土豪多,这一点必须要承认,所以常能见到各种豪装,各种大户,各种修房建房大别墅。但是,阳春白雪是需要的,下里巴人也少不了,这才是真实的生活嘛。

所以我抛砖引玉,记录一下这两个月的一些点点滴滴吧,尽量详细的做个流水账,万一能为部分朋友提供一点点经验呢?

三月初,眼见着长沙的房价翻上一个又一个新高,家人有点坐不住了,建议再买一套小户型,算不上什么投资,就当是随波逐流吧。其实对于买房,我原本是没有什么想法的,目前房子是够住的,有一个三房,还有个四房,以前的一套两房在一个合适的时机卖掉了,虽然看着身边有朋友在热火朝天的炒房,但是我真的一点也不眼热。

但是既然家人有这种想法,那买就买吧。定下的方向是小户型,位置好,交通便利租金收益高,房子尽量要新,毛坯最好。其实一开始我们也看了好几个新楼盘,可惜,问来问去都是:我们暂时没有房卖。

方向定好了,那就根据这个方向去找呗,首先就是圈定合适的位置,然后找中介,嗯,中介办事效率挺高的,很快就反馈出来不少的信息,于是就开始了整整一周的看房游。看了一套高桥附近的公寓,不到50平方,8000多一点,可惜那里面的装修和家具简直了,而且租金收益很不理想。再看了一套左家塘附近的小二房,我的天哪,内部比战后的伊拉克还不如,立马PASS……就这么兜兜转转的,最后看到了景泰广场附近,终于看到了这套比较满意的房子。

53平方,毛胚,楼盘比较新,楼层居中,窗户朝南,业主报价48万,当时其实我对这个楼盘的心理价位是精装修10500,毛胚9000,后来中介和业主再详谈,业主直接给出低价,45万,一分钱也不能再少了。

价格能够接受,业主卖房之心也很迫切,于是立马做出决定,就这套。从上午看完房,到下午签合同,快到斩乱麻。

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这是去看房时拍的,入户大堂和电梯,干干净净的,没有乱贴乱画没有广告,说明物业管理还是比较不错的。

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迅速的签订合同。业主因为急着卖房,也很干脆。但是这套房子涉及到一个23万的贷款,业主可能因为资金问题,所以提出要我支付这个贷款,拿到房产证后,再过户。对于这种情况,说实话,当时我是挺担心的,最后和中介协商,我转账23万给中介的账户,由中介去办理这个事情。对于中间的风险,我想肯定是存在的,如何规避风险,就要看中介如何操作了。中介随后查了业主的征信和其配偶的征信,并去公证处做了公证。值得庆幸的是,这次的交易很圆满的完成了。

中介费用我交了9000,业主交了4500,再加上我交了6000多元的税费,总计46.5万余元。

在整个交易中,我还是比较相信中介的,虽然曾经有朋友在购买二手房时,在通过中介联系上业主后,就开始绕开中介私底下和业主交易,但是我从来就没有过这种想法。第一、对于二手房的交易,我并不熟悉,不知道该办理哪些手续,要经历哪些过程,第二、本能的契约精神吧,不愿意这么做。后来的事实证明,委托中介是一件多么正确的事情。长沙的二手房交易近期比较火爆,所以在办理过户的时候,中介据说是半夜去排队取号的,我们8点赶到房地局交易大厅时,已经是人山人海,而后还要有一次缴税的过程,又是中介半夜排队。在大厅听到黄牛卖号,400元一个。而随着四月长沙出台了新房的限购限贷后,二手房的交易更加火爆了,据说现在的黄牛号是1300一个。

办理完过户及缴税的手续后,不动产权证需要15个工作日后凭自己身份证去领取。但是这个时候,虽然没有拿到证,交易却算完成了,交接钥匙,水电汽结清,物业费结清,收房开始装修。

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这套房其实挺周正的,标准的公寓楼,带一个厨房一个卫生间,厨房和生活阳台连在一起。但是我想改成一室一厅一厨一卫的结构,很简单,直接在大通间中间隔一堵墙就可以了。小户型最大的问题就是收纳空间不够,刚好可以做一个大柜子作为隔墙,柜子60公分宽,这样虽然会导致客厅和卧室缩小60公分的空间,但是换回来一个巨大的柜子,也蛮好的。

装修我是完全自己一手操办,我叔叔是做木工的,在这里他也兼顾了项目经理的角色,所以材料我自己去买,整个装修的预算是1000元一平方,包含硬装,软装,家具,电器等所有费用,尽量不超支,能省的地方省,毕竟是作为出租房用的。

对于装修,我还是有一定的经验,之前的几套房子的装修我也是用的这种方式,这样在材料上我能自己把关,只是需要浪费大量的时间,不过好在,我的时间不值钱。

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朝南的窗户,窗户外的风景,这里其实最大的缺点就是吵,旁边就是环线和火车站,怎么可能不吵呢?但是楼下不远就是地铁口,交通确实很方便,所以这里的租金一直不低,这样的户型,租金目前能维持在2000-2400左右,就算租给大楼里的小酒店,也能租到1800-2000。

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干净的走廊,比我看过的很多公寓楼都要干净,物业费2元,在长沙的公寓楼中不算贵,也不算便宜。

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水电工进场,游击队的做法,工艺上不能有太多的要求,自己把好材料关就可以了。第一批材料进场,所有的水电材料,共花费1600余元,电线买的是金杯线,水管原本要买天力管的,结果脑袋一抽,买了金牛,装完后后悔了,不过好在,试水试压时没有出现问题,但愿以后不会出问题吧。这是我这次装修中最后悔的地方,唉!!!

电路改造并不多,因为改动了房间的布局,所以改动和增加了一些开关和插座,布下网线和有线。水路改造就是从卫生间的水表处走水管到厨房和阳台,热水器装在厨房,洗衣机装在小阳台上。

这里有一个奇葩的事情,水表的位置及其尴尬,就在马桶位置的上方,太占地方了,我原本的打算是把水表改到厨房,后来和物业沟通,物业要求水表前用铸铁管,并且要报备到自来水公司,由自来水公司过来确认后才能施工,否则不允许改动,而且改水表必须要停水,这是最大的问题。后来物业方建议我在墙上开个洞,把水表装到洞里,至于停水嘛,可以报备自来水公司,不过整个流程比较复杂,或者,由物业方提供改表服务,费用嘛,呵呵,600元。

本着多一事不如少一事的原则,600元,你好我也好。

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水电两天完工。

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泥工进场,砌墙,本来大通间,可以安装一个推拉门到小阳台的,我改成一室一厅后,就封了这个推拉门的位置,把这里改成电视背景墙。砌墙用轻质砖,水泥是本地名牌坪塘水泥。踢脚线切槽,这样瓷砖可以内嵌到墙里,后期能和墙面平齐。

这个泥工的角色由我叔叔扮演了,呵呵,虽然他是木工,但是似乎有点全能。

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消防管,很碍事啊,喷淋头很麻烦。

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工艺不说了,游击队水平哈,便宜装修,要求不能太多。

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瓷砖进场,全房贴瓷砖,出租房,不能用木地板啊。瓷砖在本地东岸购买,我所有的瓷砖都来自这个商家,包括我的店面装修的瓷砖。这次买的80*80的地砖和30*30的厨卫地砖加30*60的厨卫墙砖,所有的瓷砖一共4000元,后期又增加了300余元的砖,踢脚线用地砖加工。

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贴砖师傅的手艺一般,呵呵,再次强调,这是出租房标准。

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坪塘水泥特写。

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贴砖前后好像用了五天吧,记不太清楚了。

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木工进场,主要就是客厅吊顶,做了个二级顶,用木方和石膏板,然后就是这个隔墙的巨大的衣柜,用免漆板,220元一张,共9张,然后再在柜子靠客厅这一面的背板上装水泥板,还算比较结实,但是隔音效果一般。木工所有用材2400余元。

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贴石膏线装饰,主要是卧室顶上贴一圈,客厅顶的吊顶中间加一圈,背景墙贴三个框。贴石膏线是商家包安装的,11元一米,不到50米是要另外收安装费的,我这里贴石膏线材料加人工共500多一点点,贴上石膏线后,立体感强一些,还是挺满意的,呵呵。

因为装修期间出去过几天,所以做墙面就没有照片了,墙面材料主要是腻子粉,胶水,纱布,防开裂的一组涂料,然后就是墙漆。除墙漆外,用材共400余元,墙漆用的是立邦竹炭净味五合一,三桶,没做底漆,只做面漆,其中有一桶是上次家里店面装修剩下的,另外购买两桶,600元。

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卫生间装好后的效果。

卫生间和厨房用铝扣板吊顶,包工包料,860元。师傅的手艺还不错,也是我家的一个亲戚。

淋浴套件来自张大妈的推荐,做工还行,有点分量。浴室柜来自淘宝,橡胶木柜体,因为卫生间面积有限,只能装一个41*41大小的。

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这次装修,除了装修材料外,其他电器家具五金全部来自网购。

厨房安装了一个30*60的灯,小阳台一个30*30的灯,卫生间的洗漱台头顶一个30*30的灯,全部是平板LED,和铝扣板平齐。

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卫生间内安装了一个三角置物篮,一个毛巾挂杆,一个卫生纸盒。

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卫生间内还安装了一台美的浴霸,灯暖的。

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本着物美价廉及性价比的原则,共购买了如下家电。

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考虑到一半租这种房子的人,大多都很少下厨的,或者这套房子也有可能会租给酒店使用,所以油烟机和灶具就相对省了一点,万和的质量还是可以的,我第一套房的装修,就买的万和油烟机、灶、热水器,使用还算满意。

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小户型,一半是单身或者两个人居住,10L的热水器够用了,美的强排,恒温,价格不贵,外观倒也好看。

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只在卧室安装了一台空调,打开卧室的门后,可能能照顾到客厅吧,当然,冬天制热肯定是不行的,先这么用着吧,后续实在不够,再在客厅装一台,原本房间里也有两个空调安装孔,我用泡沫胶堵上了,以后要打开这个孔也是很容易的。

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容声172升双门冰箱,刚好可以放进厨房的那个门边,172升的容量,对于两个人来说应当是足够了的。

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海尔波轮洗衣机,没有买滚筒的,一个是价格问题,还有就是担心便宜的滚筒容易坏。

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创维酷开43寸,感觉小了一点点。

电器主要就是这些,再次强调的就是性价比,性价比,性价比,出租房毕竟不像家用,性价比是第一要素,电器如果买太好的,一方面会超出预算,另一方面就是万一在出租中损坏了,赔偿起来价值高了对方很难接受。

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卧室完成后的效果。卧室门因为如果定做,需要30天的周期,刚好本地一个店家有一张我还比较喜欢的展示品,于是折价买了回来,卧室门,衣柜门,厨房门,卫生间门,一共3200余元。

在贴完瓷砖后,就要定做卫生间和厨房的门,定做需要时间的,如果装修进度要跟上的话,在装修中必须随时根据进度定做,包括厨房的橱柜也是一样。

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窗帘和窗帘杆,也是需要提前一周定做,窗帘杆到货后,要装修师傅帮忙安装一下,定做时,需要确定好尺寸,我这个窗户加上两边的墙一共3.5米,定做了7米的窗帘。

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这个户型,如果不做成一室一厅的话,是完全可以放下1.8米的大床的,但是做了衣柜隔墙后,就只能放下1.5米的双人床了,有点遗憾。

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买了个六斗柜放在床位,可以收纳一些小件物品。

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卧室灯,简单的造型,LED光源,对于这么小的卧室来说,亮度足够了。

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客厅的效果图,背景墙还没贴墙纸。

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茶几和电视柜都买的小户型用的,质量一般,价格便宜,这个是我老婆选的,原本是打算买稍微有点地中海风格的那种茶几和电视柜,但是老婆大人不喜欢,这个,买东西得互相商量,互相妥协嘛,很多人家里装修时,夫妻两人都会各种吵架,这样不好,不利于家庭团结。

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客厅灯,造型还可以,LED灯泡亮度不够,准备换成功率大一点的。

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一卷墙纸,刚好够贴这个背景墙,原本准备找工人来贴的,后来联系了之前给我店面贴墙纸的师傅,他表示,一卷纸也好,三卷纸也罢,最低收费200元起步价,唉,小户型的装修其实就是这样,很多材料都只需要买一点点,很多工序也只有一点点,之前做墙面的师傅就换了两个,一开始来了一个师傅,开了材料清单后都不愿意过来了,因为面积小,他觉得不赚钱。

所以这个墙纸,我后来决定自己贴,在网上看了教程,看了教学视频,自己动手,最后的效果,呵呵……

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因为只买了一卷纸,材料紧张啊,所有左右两侧花型就没能对称了,因为纸不够啦!!!!

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沙发背后的墙上,挂上三幅小清新风格的画,自我感觉还比较良好。

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整个装修过程中,买东西时最让我糟心的一件事——鞋柜。

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这个鞋柜目前正在退货中。因为卖家发给我的这个鞋柜缺少太多的组成部件,而且鞋柜门也是坏的,和卖家沟通,卖家一开始始终坚持说发给我的部件一样不少,是我自己不会组装,并且给我发了安装视频,可能卖家觉得我智商不够吧,事实上我在一拆包装就发现缺少东西,只是没想到缺这么多,柜门都只有一个,后来卖家表示给我补发,于是我等了四天,没有任何消息,然后卖家告诉我,因为工厂不生产的原因,现在没办法给我补,并且表示一旦生产马上给我发货,我追问这个期限,卖家表示大约7天,于是我提出退货,期间多次沟通,包括淘宝客服介入,目前退货中。


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后来觉得另一面墙太单调了一点,推开房门进来后第一眼看到的就是一面百墙,还是有点不好看,于是我老婆又买了一个造型的挂钟回来,卖家还给送了墙贴,贴上一看,嗯,确实自我感觉好看了一些。

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沙发定做的周期有点长,从付款到收到货起码有14天,而且摆上后发现,沙发有点短,客厅的宽度是3.2米,沙发只有2.1米,最后决定把脚踏也横着拼起来,这样就有2.7米的长度了,唉,又一次失策。

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厨房效果图。厨房里目前挂了两台热水器,其中那台美的电热水器是张大妈的众测产品。

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整个装修中,橱柜的定做周期是最长的,原本在贴完厨房的瓷砖后就定做了橱柜,但是卖橱柜的店家可能生意比较好吧,付了定金后,过了一周时间才过来测量,从测量出图到付第二次定金又用了一周多时间,原本确认图纸后签订的合同上约定的时间是交货周期15天,结果直到所有的装修全部完成,家具全部到货,电器全部到货后,橱柜还一直没有消息,多次催促,最后才过来安装。橱柜选择的是瓷砖柜体,安装师傅现场利用框架制作,第一次使用这种材料,还是多少有点担心的,忐忑不安啊!


至此,所有装修全部完成,目前统计出来的总费用是53700余元,其中装修工钱12800元,和我在装修动工之前的预计是一致的。目前,这套房子已经和公寓楼内的家庭酒店签订了出租协议,租金2000元整,物业费由酒店方承担,租期三年。

总结:装修一套房子,不管是住房,还是店面,不管是自住还是出租,全部交给装修公司,那自然是最简单最不用费心的,只管定期过去验收就可以了,但是这就需要有一个很好的监理了,而且,交给装修公司,费用自然也是最高的。再次就是找设计师做设计图,然后找一个项目经理,包工包料,费用上可能会比完全交给装修公司要稍微便宜一点,我家的几个店面的装修就是采用这种形式。或者就是像我这样,完全没有设计,自己琢磨,然后找装修队,包工不包料,也就是俗称的清包,装修队只收工钱,也有一种就是装修队包主材的,比如水泥河沙之类的。

装修是一个磨人的过程,很难做到一帆风顺的,其中会有各种意想不到的事情,所以如果对于装修工期要求很严格的话,那一开始就要做好各种预案,根据时间节点一环扣一环的进行 ,尤其是很多定做的东西,比如门窗、橱柜、家具,必须要根据时间节点,提前开始定做,以免拖延后续的进程。

在材料的选购上,看不见的材料,隐蔽工程,一定不能省钱,该买好的一定要买好的,以免后期出现问题。在装修中,如果一开始就确定下来的方案,后期尽量不要更改,因为更改方案是特别影响装修进度的,而且肯定会导致费用超支。

买材料的时候,一定要求装修师傅把材料清单算准,因为自己去买材料,费力费心,材料尽量能一次到位,最不济也要能两次到位,否则在装修过程中,一旦缺材料,装修师傅就会不停的打电话催你的,而且很多材料,你自己是没办法拖到工地上的,有时候差一点点东西,都要花费不少的运费,我这次有出现过缺一张石膏板,然后花费了60元运费,叫一台三轮摩托车给我把这张价值32元的石膏板送到工地上,期间还要绕路避开各个路口的交警。

自己跟整个装修,也是一件极其耗费时间的事情,所以一开始我就说过,这种情况,只适合时间不值钱的人,对于朝九晚五的上班族来说,很难做到,因此,能找装修公司就找装修公司吧,毕竟,时间成本也是成本。

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