物业费按建筑面积收不合理？公摊30%业主多交钱，新方案来了！

物业费大家应该都交过，但很多人对现在的物业费计算模式并不是很满意：凭什么同一个小区，大家享受一样的绿化、保安、保洁等服务，我的房子面积大，就得多交物业费？这些物业服务只提供在公共区域，又不是我的房子里。

带着这样的问题，作者梳理了目前物业费计费模式的缘由，只按公共（公摊）面积收费的可行性，以及正在探索阶段几种创新收费模式，希望能解答各位读者朋友心中的一些困惑。

按平方米收费到底合不合理？

目前实行的，按照建筑面积（即每平方米）收取物业费的模式并不是凭空而来的，是有一定的法律支持和经济学逻辑的。全国很多城市，例如乌鲁木齐、长春等，都在官方文件中明确按照房屋产权的建筑面积来计收物业费。

之所以有这样的规定，我们可以援引长春市发改委答复群众问题中提到的两点原因来解释。第一，房屋产权面积是经过政府部门认定的，具有与法律依据，以此为物业费价格收取标准可以计算出准确的收费价格；第二，房屋的建筑面积包括公摊面积和实际使用面积，建筑面积不同所占用的公摊面积不同，在物业区域中承担的管理份额不同，所以收取不同的价格是相对合理的。这一点说白了就是，房子面积大，你的公摊面积也就大，应该多交物业费。

同时，按照房屋面积计算物业费也能避免按户数或使用量计费可能引发的争议，毕竟这些数据不是特别的清晰易查。

但毫无疑问的是，目前的收费模式也存在一定的争议。比如，公摊面积计算方式不透明、不同小区得房率参差不齐，这让很多朋友觉得物业费里面的猫腻很多。而且，大家普遍认为物业服务的大部分成本是固定的，与房屋面积没什么关系，多交钱并不会得到更多的服务。更关键的是，不少人都认为物业只打扫公摊区域，房子里面也不管，凭什么要按包含套内的建筑面积交钱？

按照公共（公摊）面积计费可行吗？

这个想法经常能够看到，支持的人也很多。理由也很简单：既然物业费主要是维护公共区域，那就应该只按公共（公摊）面积来收。

这样收费的好处是显而易见的。

一是提升收费的透明度。既然按照公摊面积计费，势必要公开公摊面积的准确算法，减少大家对公摊面积存在猫腻的质疑。同时，让收费依据与大家感知中的“被服务区域”直接挂钩，也增加了大家对物业费的认可度。

二是让收费更加公平。不同小区的公摊比例差距很大，有的高层住宅公摊高达25%-30%，低层的相对就要少一点。现在的计费模式下， 高公摊和低公摊的业主为同样的公共区域份额交的钱是不一样的。如果改为按公摊面积收费，会更加公平一些。

三是满足人们的诉求。就像很多朋友吐槽的一样，套内面积也没得到物业服务，凭什么交物业费啊？按照公摊面积收费，可以解决这一疑问。只对物业实际提供服务的公共区域收费，收费的逻辑更加直观，可能大家也更愿意交物业费。

听起来是很不错，但实际操作中确实困难重重。

第一个难题，物业费变化带来的不满。物业的服务总成本基本是固定的，这就意味着如果用远小于总建筑面积的公摊面积来承担全部成本，每平方米的物业费单价会有大幅度的提高。同时，公摊率低的业主缴费会减少，公摊率高的业主缴费却会不降反升。这很有可能引起部分业主的不满，从而带来新的矛盾。

第二个难题，缺少法律与政策的支撑。目前，从国家到地方的现行法律法规，均以房屋建筑面积作为计算物业费的基础。如果想按照公摊面积来计算物业费，需要同步修订《民法典》《物业管理条例》等一系列配套的法律法规，难度极大。

第三个难题，缺乏现实的可操作性。建筑面积是经过房地产行政主管部门登记确权认定的，具有法律依据。若是改为按公摊面积收费，首先需要精确测量每一户的公摊面积——这本身就涉及复杂的技术问题和一些潜在的争议，缺乏现实的可操作性。

因此，按照公共面积收取物业费的模式目前还是处于理论探讨的阶段，全国范围内还没有成功的先例。

这些物业收费方式可能更靠谱！

关于物业费收费模式的改革，国内不少小区其实已经开始了尝试。这些新的模式可能更能解决我们在这一问题上的痛点。

信托制物业

这种模式的核心是设立一个属于全体业主的共管账户。业主交的物业费和小区公共收益全部存入该账户。物业公司不再是“盈利人”，而是变成按照比例（通常为5%-15%）收取酬金的“受托人”，所有的收支全部公开透明，业主随时可以查看。

郑州的拖厂北院、襄阳的铁路大院南区等小区在进行物业信托制改革后，不仅提升了物业服务的响应速度，也显著提高了物业费的收缴率。

酬金制物业

这种模式不同于传统的“包干制”（物业费归物业公司，盈亏自负），要求物业公司对小区收支进行独立建账、定期公示，所有的支出都是实报实销，物业公司仅仅按照固定的比例收取酬金。

扬州的新能源和美第小区自2018年起推行酬金制，在物业费未上调的情况下，完成了多项公共设施的改造，业主满意度连续三年保持在98%以上。

业主自治模式

业主自治的模式也是比较常见的创新管理模式，由全体业主选出业主委员会，由业主委员会负责小区的日常管理与维护。但这一模式需要有一批有能力、有时间、有责任心的业主来管理业主委员会，否则反而容易产生反效果。

业主自治模式成功的案例有很多，失败的案例也有很多，作者就不再列举了。

结语

从这些改革的成功案例不难看出，无论是信托制、酬金制还是业主自治，它们成功的共同秘诀都在于“公开透明”和“业主参与”。

物业费之争，归根结底是信任之争。当每一分钱都花得明明白白，业主与物业的关系，也许就能从“对手”变成“队友”。