10月31日，“卖650万捐赠房产要缴450万的税”上了热搜。先别急着把这个数字安在杜英荣、陆苏英夫妇头上。据报道，这对上海徐汇的老人留下的是一套四十多平方米、市价约300万元的老房子。 650万和450万，来自2014年闵行区一桩遗赠助学房产的旧案。 两桩案子被标题并在一起，数字对上了，房子对不上。知乎每日经济新闻
不过，把两笔账拆开，会看到一个真问题：同一套房，个人卖和基金会卖，税负确实可能差出一个量级。直系亲属受赠的房子再卖，核心是差额20%的个税；基金会卖受赠房，核心是土地增值税缺少购房成本扣除，叠加企业所得税，能到总价的六七成。 差的不是善意，是“谁在卖”。每日经济新闻
先看个人。直系亲属之间赠与，受赠环节不征个税，受赠人主要交契税，税率3%—5%，上海按3%执行。 房子到你名下后再卖，增值税满两年免征；个人销售住房暂免土地增值税、印花税。国家税务总局政策法规库国家税务总局政策法规库
个税不是按总价交，而是按“卖价减掉原捐赠人当初的实际购置成本，再减掉赠与和转让过程中你支付的税费”后的余额，交20%。 如果这套房满足“满五唯一”，个税直接免掉。 受赠房的购房时间，通常按赠与人当初购房的时间连续计算，不是从过户给你那天重新起算。国家税务总局政策法规库国家税务总局政策法规库国家税务总局政策法规库
再看基金会。老人去世后，房子不能凭遗嘱直接由基金会代卖。不动产登记要求先确定新的产权人，完成转移登记，才能再卖给买家。 这一步一过，房主从“个人”变成“机构”，个人卖房的那几项优惠就全用不上了：个人销售住房暂免土地增值税、印花税，满两年免增值税，满五唯一免个税——这些规则的对象都是“个人”。中国蓝新闻
基金会卖房，先撞上土地增值税。单位转让旧房，按增值额适用30%到60%的超率累进税率。 旧房转让的扣除项目，一般要有评估价格，或者购房发票按年加计5%；捐赠得来的房子没有购房发票，如果也拿不出评估价格，税务机关可以核定征收。无论哪种口径，能扣的成本都远低于市场价，增值率很容易冲高。国家税务总局政策法规库国家税务总局政策法规库
650万那套旧案，有税务人士按从紧口径拆过账：各项税费合计约443万，综合税负68.16%。 企业所得税这一刀也躲不开：非营利组织的免税收入包括接受捐赠的收入。 但“转让财产所得”不在免税清单里，按25%计税。知乎国家税务总局政策法规库国家税务总局政策法规库
所以，差别不在“慈善机构被多收了一种税”，而在三件事同时变了。纳税身份从个人变成单位；成本凭证从“有原捐赠人的购房成本”变成“没有购房发票”；适用税种从“个税为主”变成“土地增值税+企业所得税为主”。个人卖房，税基是增值额；基金会卖房，土地增值税的扣除项目几乎空着，增值额接近全价，税率很容易顶到60%。
这也是为什么2014年那套房最后没卖，改成出租，用租金进老人设立的慈善专项基金。 这次徐汇的房子，报道说基金会也迟迟下不了决心处置。 需要说明的是，报道里的“650万房产交450万税”说的是2014年那套；杜英荣夫妇这套四十多平方米的房子，公开报道没有给出同样的税单，不能把450万直接扣在它头上。中国蓝新闻每日经济新闻
对普通人，这件事有两个实际提醒。第一，受赠房产再卖，先看“谁赠给谁”和“满五唯一”：直系亲属赠与，个税按差额20%；非直系亲属赠与，受赠环节本身还可能按偶然所得交20%。第二，想捐房产，别默认“把房留给基金会，基金会卖掉”最省事。现行规则下，房子一旦落到机构名下，税负可能比个人卖高出一大截。已有律师建议把顺序倒过来：出售房产、登记居住权、再把价款捐出去。 有学者建议给公益机构开一条处置受赠房产的通道。 这些都是方案，不是已经落地的普遍免税政策。知乎知乎
回到热搜。450万不是杜英荣夫妇这套房的税单，650万也不是他们的房价。但“个人卖”和“机构卖”之间那道税差是真的。把数字还给原来的案子，问题还在：一套房从个人名下转到慈善机构名下，不该顺便从“住房”变成“企业资产”。
