高盛突然改口！预测2028年底前房价要涨15%，楼市风向大变？

高盛最近又出了一份和中国房地产有关的研报。

说实话，最近它对楼市的关注度确实挺高，前阵子才发过周报，这次又紧接着来了一篇研报，节奏快得很。

更有意思的是，上一次高盛对楼市“小阳春”的态度还比较谨慎，话里话外都在提醒：热闹归热闹，背后还是有不少隐忧。

可这一次，它的口风明显变了。

研报里直接给出了一个挺吸睛的判断：上海和深圳楼市有望在2026年底前后触底，房价则可能在2028年底前上涨15%。

这个说法一出来，很多人第一反应都是：高盛这是看多中国楼市了？

先别急着下结论。

这份判断不是拍脑袋拍出来的，高盛给出的逻辑链条，其实还算完整。它最核心的参考对象，不是别的，正是——香港楼市。

01、这次高盛为什么突然看好沪深？

高盛的思路很直接：
自2000年以来，香港楼市每次明显进入上行阶段后，上海和深圳在随后四个季度里，出现正向价格表现的概率都不低。

具体来说，它给出的概率是：上海：74%；深圳：81%。

这个数据什么意思？说白了就是：香港先动，沪深往往后面会跟。

而香港楼市在2025年第三季度开始，已经出现了比较明显的上行迹象。所以高盛据此推演，认为上海和深圳大概率会在2026年第四季度左右筑底，然后逐步修复。

这个判断乍一看有点“模型味”，但也不是完全没道理。

毕竟高盛这次并不只是拿历史图表套模板，它还把沪深两地的基本面拆开看了，后面几个理由，才是它真正看好的关键。

02、第一条逻辑：人一直在流入，楼市就不容易太差

房地产最根本的是什么？不是楼，还是人。

房子能不能撑住价格，最关键的还是有没有人住、有没有人买、有没有人愿意留下来。

高盛在报告里特别强调了一个点：上海、深圳、香港这类城市，有一个共同特征，就是持续吸引人才。

这一点非常重要。

你看香港这轮楼市修复，背后很大程度上就和“高才通”等引才政策有关。

大量内地和国际人才进来，带动了居住需求，特别是高收入群体的定居需求，对楼市支撑非常明显。

而上海和深圳，本身就是国内人口吸引力非常强的城市。上海是传统意义上的经济中心，深圳则是年轻人扎堆的新兴产业高地

尤其深圳，平均年龄常常被调侃“全中国最年轻”，这不是空话。一个城市如果不断吸引年轻人、技术人才、高收入人群，房地产的底盘就不会太差。

人流在哪，房子往往就有支撑。这不是玄学，是最基本的供需关系。

03、第二条逻辑：产业强，收入高，房价才有韧性

楼市能不能长期稳住，最终还是得看两样东西：产业和收入。这点上，上海和深圳确实比较能打。

①上海：老牌强市，产业结构更稳

上海不只是金融中心，传统优势产业本来就强，现在又叠加了新兴产业的支撑，比如：集成电路、生物医药、人工智能。

这些行业一个比一个“值钱”，对应的岗位也普遍收入更高。收入高，购房能力自然就更强。

高盛的逻辑也很简单：城市有高端产业，居民收入有支撑，买房才不是纯靠咬牙硬扛。

②深圳：年轻、快、产业新

深圳更典型，它的产业标签一直都很鲜明：新一代信息技术、智能网联汽车、无人机、人工智能，都是很有代表性的方向。

而且这些行业的就业收入普遍不低。像一些芯片设计、IC设计类岗位，月薪本来就很能打。高收入人群越多，住房需求就越稳定。

所以说，房价不是单看“市场情绪”，更要看“谁在赚钱、谁在买房”。这一点上，沪深确实有比较强的底气。

04、第三条逻辑：库存和供给压力，比全国多数城市更可控

楼市最怕什么？最怕供给太多、库存太高、卖不动。

这一点，高盛也专门看了上海和深圳的库存、土地供应和二手房挂牌情况。它得出的结论是：核心区依然偏紧，整体虽然有压力，但还算可控。

什么意思？

就是你如果只看全市平均数据，可能会觉得库存不算特别低；但如果把目光放到核心板块，你会发现真正好卖的地方，依旧不愁需求。

这就很关键了。

因为楼市从来不是一刀切。同一个城市里，核心区和远郊区，往往完全是两个市场。

高盛也提到，上海和深圳二手房挂牌量整体趋于稳定，新增挂牌量也有收缩迹象。这说明市场上最紧绷的那种抛压，至少在缓慢缓和。

对于楼市来说，库存能不能控住，直接决定了房价有没有底气。库存一旦压太重，价格就容易承压；库存如果能稳住，市场就更容易慢慢修复。

05、第四条逻辑：政策和金融支持，正在帮市场“托底”

如果说人口和产业是底盘，那政策和金融就是托底的手。高盛这次研报里，也特别提到了沪深两地的政策优化和信贷支持。

①上海：政策持续加码

上海去年就已经有楼市新政了，今年年初又继续推出“沪七条”。从方向上看，就是在不断释放合理购房需求，稳定市场预期。

②深圳：信贷政策更宽松

深圳在住房信贷政策上也做了优化，首套和二套的商贷利率不再明显区分。这意味着什么？
意味着合理的改善需求，更容易被激活。

政策一旦松动，市场的观望情绪就会慢慢少一些。很多原本“再等等”的人，会开始重新看房、算账、做决策。

楼市最怕的不是没有需求，而是需求一直憋着不出来。一旦政策和金融一起发力，市场信心就更容易慢慢回来。

06、高盛这次为什么和上次不太一样？

这一点挺有意思。

上次高盛的态度还是偏谨慎，更多是在提醒风险。这次却给出了比较明确的时间节点和上涨预期，逻辑也更完整。

我觉得，这背后并不是它“突然变乐观”了，而是它在观察到一些变化后，觉得沪深核心城市的基本面比之前更稳了。

不过话说回来，研报终究是研报，不能把它当成买房的唯一依据。高盛给的是宏观判断，不是你的具体答案。

因为楼市这东西，永远不是一个城市一个价格。哪怕是上海、深圳这种强城市，不同区域、不同板块、不同楼盘，走势也可能差很多。

核心区和远郊区，完全不是一回事。好地段和普通地段，抗风险能力也完全不一样。

写在最后：

对于准备买房的人来说，像高盛、瑞银这类机构的研报，确实能提供一个参考方向。但参考归参考，不能盲从。

原因很简单：市场会变、政策会变、人口会变、你自己的收入和家庭情况也会变。

所以看研报，重点不是“它说涨你就冲”，而是从中看出：哪些城市更有韧性，哪些板块更有价值，哪些房子更值得长期持有。

从这个角度看，高盛这次的判断，至少说明了一件事：上海和深圳的核心价值，依然是全国楼市里比较强的。

它们不一定会一路猛涨，但它们的修复能力、抗风险能力，确实更好。

所以，高盛这次预测“2026年底触底，2028年底前上涨15%”，未必是空话。更像是对这两座城市基本面的一个重新确认。