买法拍房，最坑的不是“租约”，而是这些“隐形炸弹”

法拍房有一个很大的特点，那就是价格便宜。但是，法拍房也存在很多的“陷阱”。很多人都以为“租约”是最大的问题。

“买卖不破租赁”，这是大家最怕的情况。花了那么多钱买房，结果租客赶不走，租金也收不到，最要命的是还要继续还房贷。

然而，今天要跟大家说的是，法拍房最坑的不是“租约”。毕竟“租约”在明面上，你能看到合同、租金，大不了不拍就是了。

真正工人的，是公告没写、过完户才冒出来的账，这些都是“隐形炸弹”。

租约是明枪，暗账是暗箭。明枪能躲，暗箭难防。

举个真实的例子：

有一位网友，买了一套法拍房，同小区同户型的房子售价在240万左右，法拍房只需要200万就成交了，省了40万，以为捡了大便宜。

刚拿到钥匙，物业就找上门了。原本的房主欠的物业费、水电、供暖，一共20万，不结清不给交接。

然后，税务局也来了。原来房子是继承的，没有满2年，土地增值税、个税，差不多又补了40万。

再后来又有人过来敲门，说原房主欠了20万，把房子做了抵押，不把债务还清，不给过户。

就这样，网友看似捡了40万的便宜，结果要补80万债务，还倒贴40万。

一、为什么租约不是最坑的？

“买卖不破租赁”，这句话很多人都听说过。并且民法典725条写得明白：房子在租期之内出售，租约还是有效的。

你拍了房子，里面有租客的话，在合同期限内不能该人走，必须等到租约到期之后。

之所以说租约不是最坑的，是因为租约看得见，合同可以翻看，租金记录能查到。

如果发现一次性付清10年、20年租金的恶意租赁，可以直接不拍。毕竟是明面上的东西，完全不怕被暗算。

二、比租约更狠的3个“坑”

1、隐性欠费

比如：物业费、水电、供暖、燃气，原房主可能欠了几万、十几万。在拍卖公告里面，通常写一句“欠费由买受人承担”。当你拍下房子的那一刻，这些账就跟着房子落到你头上。

法院不管清欠，物业不结清不给钥匙，最后掏钱的只能是你。

毕竟是法拍房，不像普通房产交易那样，所有隐形欠费可以交接清楚。

2、税费大坑

法拍房的税收和普通二手房交易的税收不同，如果原房主是企业的话，可能还要缴纳土地增值税，最高到增值额60%；

如果房子是继承或者赠与方式来的，个税可能按差额20%收；

没有满两年的话，增值税加附加又是5%以上。

这些税收公告里面通常也都是写着“买受人承担”，很多人光看到房价多便宜，完全忽略了税收比房款还要吓人。

3、隐形抵押权

这个才是最阴的，法拍房上面可能会隐藏这个信息，公共也没有披露抵押或查封的情况。

很多时候等原房主的其他债主找上门，在法律上来说，拍卖成交之后原本抵押在原则上是消失了。

但是，债主会不断骚扰你、起诉你、折腾你。即便最后赢了官司，也需要搭进去大把的时间、精力、律师费。法律上你是赢了，但是在生活中你已经输了。

三、想买法拍房，一定要做这4件事情

1、认真把拍卖公告从头到尾读多读几遍

重点要看“瑕疵说明”和“费用承担”，如果写着“不负责清场”，那就是法院不保证你能住进去。

如果写着“欠费由买受人承担”，那就是你要替原房主还债。

2、自己去查权属和欠费

自己可以去不动产登记中心查抵押、查封、共有；可以到物业那边去查欠费清单；然后到供暖、水电、燃气公司查有没有陈年旧账。

不要指望公告写得清清楚楚，很多事得自己跑，不然后续可能要还很多钱。

3、把税费算明白

一定要搞清楚原房主怎么拿到这房子：购买、继承、赠与，又或者企业持有；

查一查房子满不满两年、满不满五年，是住宅还是非住宅。

如果算不明白，花几百块请税务师或律师帮你算。花几百块钱，总比拍完倒贴几十万强。

4、去现场看房

不能光看晚上的照片和视频，要去现场看一看，可以敲开邻居家的门。如果有人住，就问问这套房子住的是租客还是原房主。

如果没人住就问问邻居这套房有没有人住、住了多久、原房主有没有纠纷。

这些信息在公告里面都不会写，但是附近的邻居应该都知道。

最后说两句

法拍房不是不能买，但是千万不要闭着眼买。低价是诱饵，风险才是真相。

租约不可怕， 毕竟是明面上的枪，看得见；那些没有写出来的隐性欠费、税费、隐形债权才是暗箭，得自己去找、去查、去算。

连拍卖公告都没读完就交保证金，那不叫捡漏，叫赌。法拍房市场里赚到钱的，从来不是运气最好的，是功课做得最足的。