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后悔没早看！买新房前必做的物业避坑指南，5年不衰小区就靠这几点

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02-11 10:01

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房价的逻辑，正在发生根本性转变 #房价 #财经 #经济 #经济学知识看世界

【#全国多地物业费大跳水#】#物业降价潮对业主来说是好事吗#在过去，物业是一门“躺赚”的生意。一栋住宅建好后，未来十年、二十年、三十年都可以向业主收取物业费。何况在房地产增量年代，小区只会越来越多，物业公司背靠开发商就能轻松乘风而起。但现在风向变了，最先显现的信号就是“物业费大跳水”。近一年来，一场物业降价潮席卷了全国多地。根据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。柳州甚至出现了“0物业费小区”，而免费条件是物业公司与小区续签合同。最戏剧性的是，宁波一小区物业在2025年6月到9月启动了燃脂挑战，业主每减重1斤就能抵30元物业费。据宁波晚报报道，有业主已减重13斤，在今年获得了390元的物业费减免。今年开始，越来越多地区还出台了空置房物业费减免政策。“房子空置6个月，物业费可以打7折”，镇江市规定，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多收取收费标准的70%。此外，无锡、长沙、扬州等城市也陆续宣布了空置房物业费打折，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。所谓“天下苦物业费久矣”，这一轮的物业降价潮，背后有政府的推动，有业主权利的觉醒，同时也是房地产进入存量市场后供需关系改变的必然结果。不过盐财经注意到，在降价潮中，一些物业公司选择跟进，一些则选择了“撂挑子”。就在近期，由于物业费下调超4成，万科物业就发布了退场公告——“大幅降价导致企业无法运行”，万科宣布将于2025年10月31日前退出湖北鄂州华彩城小区的物业管理。对于不少小区而言，业主与物业漫长而曲折的博弈才刚刚开始。#洞见计划# 物业费，全国大跳水

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1. 房价的逻辑，正在发生根本性转变 #房价 #财经 #经济 #经济学知识看世界

2. 【#全国多地物业费大跳水#】#物业降价潮对业主来说是好事吗#在过去，物业是一门“躺赚”的生意。一栋住宅建好后，未来十年、二十年、三十年都可以向业主收取物业费。何况在房地产增量年代，小区只会越来越多，物业公司背靠开发商就能轻松乘风而起。但现在风向变了，最先显现的信号就是“物业费大跳水”。近一年来，一场物业降价潮席卷了全国多地。根据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。柳州甚至出现了“0物业费小区”，而免费条件是物业公司与小区续签合同。最戏剧性的是，宁波一小区物业在2025年6月到9月启动了燃脂挑战，业主每减重1斤就能抵30元物业费。据宁波晚报报道，有业主已减重13斤，在今年获得了390元的物业费减免。今年开始，越来越多地区还出台了空置房物业费减免政策。“房子空置6个月，物业费可以打7折”，镇江市规定，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多收取收费标准的70%。此外，无锡、长沙、扬州等城市也陆续宣布了空置房物业费打折，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。所谓“天下苦物业费久矣”，这一轮的物业降价潮，背后有政府的推动，有业主权利的觉醒，同时也是房地产进入存量市场后供需关系改变的必然结果。不过盐财经注意到，在降价潮中，一些物业公司选择跟进，一些则选择了“撂挑子”。就在近期，由于物业费下调超4成，万科物业就发布了退场公告——“大幅降价导致企业无法运行”，万科宣布将于2025年10月31日前退出湖北鄂州华彩城小区的物业管理。对于不少小区而言，业主与物业漫长而曲折的博弈才刚刚开始。#洞见计划# 物业费，全国大跳水

3. 是的，公共部分维护的好能维持物业价值。物业费要覆盖维护成本。实际上物业费越高，物业越保值。物业费低的最后都是贫民窟。这律师哗众取宠，刚好说反了。//@sniper-china:从运营分析，即便会所产权是业主的，维护和运营费用也很高（含装修费用和更新），简单说要涨物业费才可以覆盖。//@水獭otter:以前讲过这问题。这个和得房率有关系，业主都要高得房率，不要公摊，公共配套自然属于开发商。除非业主买房的时候愿意付钱把公共配套也买下来。//@第三人造天堂:触及关键问题//@不酣堂主人:所以我对现在楼盘的所谓业主会所完全不感冒，现在承诺的所有免费服务，未来一定需要高价消费。

4. 【宁波业主现身说法，#4.9元的物业大吐槽0.5元的反而让人安心# ，到底什么才算好物业？】宁波多位业主分享了不同物业费对应的物业服务体验，打破“价高服务好”的固有认知。有业主拥有1.68元和3.6元/平的两套房产，前者被动服务、楼道杂物不主动清理，后者巡查积极、规整电瓶车等，但也存在过度规范问题，如不让业主在门口放自行车、不许包阳台。其他网友反馈各异：4.9元/平的高价物业未兑现服务准则，外卖不送家、设施破损不补，遭业主吐槽；0.5元/平的低价物业却配备齐全公共设施，获广泛好评。还有网友表示4元与1.5元/平的物业无明显区别，也有3.96元/平的物业因有管家服务、节日活动而受认可。可见，物业费高低与服务质量不成绝对正比。好物业既要对得起价格，规范管理，又不能矫枉过正，需在安全前提下兼顾业主生活舒适，通过多沟通、多改进，满足业主真实需求。（东方热线） #同城热点创作计划#

5. #小齐说法# 【#拖欠物业费能打折引争议已交费能退吗#？#小区物业撤场欠费业主反享八折优惠#】近日，浙江省杭州市临安区某小区的业主梁女士反映，因其小区物业要撤场，于是通知凡是拖欠了物业费的业主，可以打八折来收物业费。梁女士认为，这对像她一样按时交纳费用的业主来说很不公平，要求返还多交的物业费。业主可否要求返还已交的物业费？物业费可以打折吗？一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京海润天睿律师事务所合伙人戚兆波律师的专业解读！在本案中，正常交纳费用的业主很难要求物业公司直接返还多付的物业费。物业公司对部分拖欠物业费的业主打折收费的行为，暗含法律风险。根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同对业主具有法律约束力。同时，物业公司应当按照物业服务合同约定的标准向业主收取物业费，不能擅自因业主拖延物业费而打折。遇到此类情况，正常交纳物业费的业主可以直接要求物业公司对其打折行为进行答复，如果物业公司打折收费行为违反其与业主委员会签订的物业服务合同，业主委员会可依法追究其违约责任。现实中，由于物业费收取一般由物业服务部门与业主通过物业服务合同来约定，因此能否打折应根据合同的具体条款来确定。虽然目前我国法律并无对物业费是否可以减免的明确规定，但有些地方已出台规范性文件对减免物业费作相关规定。比如，长沙市规定房屋交付后连续空置一定期限，可按照物业服务收费标准的70%至90%交纳物业费，但具体执行还需以物业服务合同的约定为准。（文字：李一鸣）法治日报的微博视频

6. 很多网友说搞不清楚我现在到底在和哪个物业公司斗争，我这里简单总结一下。趣评测旧办公室的新物业要和我们重新签订租赁合同交押金，因为旧办公室的旧物业暴雷倒闭了我们押金拿不回来，所以我们不能再交押金。趣评测新办公室的旧物业是被执行失信人快倒闭了完全没有服务能力，但是不愿意退出让新办公室的新物业接手，且新办公室的旧物业想收10块一平的物业费，新办公室的新物业只收5块钱一平的物业费，新物业联系我希望我支持新物业入场，但是水电且实际管理权还在旧物业那里。怎么样，现在大家明白了吗？

7. #物业躺着赚钱的日子彻底到头了#不少小区的物业长期不作为，连基础卫生都打理不及时，最终因业主拒缴物业费而被驱逐。相比之下，我们小区的物业服务堪称本地标杆——物业费仅每平方米0.5元，却能做到服务周到、响应及时，工作人员始终热情细心。可见，真正的好物业从来不是靠高收费，而是凭用心服务赢得认可。

8. #第一次知道买房前要先看地库#确实！地库安全很重要，要不停车就等着糟心吧前段时间我连轴出差，车放在地库，等我回来去地库的时候，发现车无故被房顶掉下来的小铁片砸了，然后就只能带着我的爱车去4S店检修，谁能懂我身心俱疲的无力感

9. 2025年刚需买房可以入手了吗？？？

10. 今明两年买房，牢记这7个大字：买旧、买大、不买三！

11. #豫法关注#【最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例】物业服务事关人民群众对美好生活的向往。当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，社区生活成为现代城市生活的重要组成部分，人民群众对居住环境、住宅品质和物业服务的要求不断提高。《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，要营造高品质城市生活空间。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》则明确提出，要推动房地产高质量发展，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。最高人民法院始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决落实习近平总书记关于切实保障和改善民生的重要指示要求和党中央重大决策部署，针对业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点，积极回应群众关切，指导全国各级人民法院妥善应对物业领域的新情况新问题，实质性化解包括物业服务合同纠纷在内的民事纠纷，着力促推解决人民群众急难愁盼问题，以高质量司法服务践行以人民为中心的发展思想。为充分发挥典型案例的示范引导效应，统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，最高人民法院从各地法院报送的案例中选出五个典型案例，现予以发布。最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例

12. 我跟你们说我现在的这个二房东真的特别坏之前的那些小事就算了我今天才知道他连着五个月都没给物业交物业费！！！但是这个物业费是包含在房租里的我都给过他了！！！物业来问我我才知道而且物业给他发消息要物业费什么的也从来不回

13. 【#你家小区物业费下降了吗#】#全国多地物业费大跳水#引发讨论。“物业费降价”的话题始于去年，事实上，多地政府早已进一步规范了物业费收费标准。而现实中也确实有越来越多小区成功实现物业费下调。根据公开数据，今年佛山市就有17家“碧桂园服务”管理的小区，物业费从2.8元/平方米/月，统一下调至1.98元/平方米/月，下调幅度为29.3%。（盐财经）来聊聊～你家小区的物业费有没有下降呢？#微博小调查# 网页链接

14. 一开始我还很奇怪，我们公司所在园区出租率一直很好我，租金和物业费也是周边园区里最贵的，怎么会暴雷呢？后来通过研究我们新办公室物业公司的财务状况，把这件事情弄清楚了，母公司暴雷会直接拖垮子公司。我们园区经营状况好没用，它的集团公司暴雷欠款太多了，应该是被银行把旗下所有公司和账号都冻结了，只能进钱不能出钱，交上去的房租直接被债权人划走抵债了，这样自然就拿不出钱给保洁阿姨和保安大叔发工资。新办公室的物业公司也是这个情况，他的母公司破产拍卖房产，作为子公司的物业公司银行账号也被冻结了，根本没办法开展正常的经营活动，也就是说物业费都收不上来。。。但这还不是我这次研究物业公司最扯淡的一点，扯淡的事就这样一家收不了款的物业公司，发不出工资，提供不了物业服务，居然不能直接按物业公司失能这个原因换掉，还得走各种复杂的流程，甚至得等它完全破产后才能赶走，我也是涨见识了。等事情最后处理完以后，我要好好跟大家聊聊其中的门道，挺有意思的。北京

15. 杭州一小区物业退出不干了，称业主拖欠物业费 1200 多万元，具体是怎么回事？怎样从法律角度解读？

16. 银行直拍房55折，能不能捡漏？ #燃起来了大国重器 #零距离看懂财经 #财经 #买房

17. 杭州一小区物业退出不干了，称业主拖欠物业费 1200 多万元，具体是怎么回事？怎样从法律角度解读？

18. 拒交物业费，被物业起诉到法院？不用怕，4个锦囊妙计送给你！

19. 【物业这些催收方式违法】遇这些情况可申请减少物业费因欠物业费被停电梯卡门禁卡，物业这么做合法吗？房屋有质量问题，业主可以拒交物业费吗？12月8日，最高人民法院发布物业纠纷典型案例，针对这些热点问题给出明确答案。法姐讲法 #法治微课堂# CCTV法治在线的微博视频

20. 回复@诛砂:房产税是county根据房屋估价走的，一般可以protest。就是有点麻烦。我去county protest 过，argued我们这边房子没有集体涨价，我房子还要折旧，也没装修，所以不能估值更高，就没涨。总之钱的事情可以跟政府谈。物业费独栋屋业主选出的物业公司收的，不喜欢就得早早联合群主去换。公寓小区的话很难//@诛砂:回复@可以的掌门:但它说长就能涨。我已经看到好几例了。//@诛砂:物业费才几个钱啊。。他们房产税能交到房价的3%，而且这个3%不是你当年成交价！还会跟着房价涨！你买了个永久产权其实就是买了个永租权……租金得一直交着。//@冥王星1974:我有一个小区，有几个业主十几年没交物业费，居然还经常在业主群挑刺，对保安和保洁说话也特别难听。也就中国会有这种情况吧。//

21. 那就简单分享一下，我住的这个地方萧山比较偏远。不过我家住着很舒服，最近看到管家找我交物业费。下面图片都是我家，比如图8 夏天时候拍的，我家这边风景很棒！#物业躺着赚钱的日子彻底到头了#，希望是真的呀！我现在还没有交，打算明天给交了……不然管家一直给我发信息，有点不好！#微博跨域计划# 之前我住的一个小区，东西坏了叫物业上来搞一下都说搞不了。后来我就不交物业费了，现在住的是自己的房子，要是不交物业费阿姨会不会不打扫门口的卫生呀！所以明天我还是交了，毕竟物业费后面还是要交的。也迎来了2026年，#2026是个什么年# 你准备好迎接2026年了嘛？我觉得物业费交了之后，家里的每一个地方东西坏了，能够及时维修还是很不错的。反正目前我家物业我不是很满意，因为有一次我叫了他们上来检查……结果检查出来了，说他们维修不了……

22. 前几天看律师说，如果物业服务不到位，业主不交物业费，会被物业告到法院。这时，业主不要提交物业服务不到位的证据，而要让物业提供服务的证据比如保安、电梯维护、小区保洁等等，这样能省去举证麻烦。物业也学精了，天天拍照发业主群，证明自己在干活

23. #声音引力场##2025微博音频创享日# 近"交物业费和不交物业费的都沉默了"这句话在网上引起了热议，它折射出当前物业与业主关系的深层矛盾——双方陷入了"缴费者憋屈、欠费者心慌、物业摆烂"的僵局。今天我们就来深入聊聊这个话题：为什么物业费会成为争议焦点？业主和物业之间的信任如何重建？又有哪些解决问题的实际路径？#交物业费和不交物业费的都沉默了# 早橙先生的微博音频

24. 换物业不仅仅是换管家更是为了保值我们的房产对吗？

25. 买房别只盯户型！物业配套才是资产保值、生活宜居的核心密码

26. 好物业真能让房价涨10%？别再低估它的价值了！

27. 物业能让房价涨10%？别再低估它的价值了！

28. 物业异化

29. 兰考二手房抗衡新房的最后防线是物业服务

30. 买房人最容易忽略的细节!物业服务~

31. 质价相符，才是解决小区问题根本

32. “好房子”不止房子好，还得物业好

33. 物业把小区当 “提款机”？这4个坑人的套路，90%的业主都遇到过

34. 中国式小区衰败

35. 说说中国式小区

36. 你住的房子能撑多少年？当小区无法阻挡地走向衰败…

37. 中国式小区衰败

38. 为什么说买房要重视物业？物业的作用是什么

39. 交房才看清！买房时忽略这点，住进去直拍大腿！

40. “房价隐形杀手”，5招教你保住小区的舒适度与价值，选错悔一生！

41. 买房思考

42. 智慧物业

43. 买房不怕恶物业！3个\

44. 购房指南|如何避开“问题楼盘” and “糟心物业”？

45. 中海、颐景园进前三！禅城小区物业信用评分公布！这些物业分数最低

46. 永宁街一小区物业，评分只有22.57分

47. 江门物业小区综合评分8分以上小区排名及房产价值分析

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49. 2025年度物业“红黑榜”发布！快来看看你家小区上榜了吗？

50. 21个小区上榜优秀！有没有你家？

51. 跨区域物业调研

52. 评分 | 2025年第四季度物业服务评分

53. 买房时除了地段和户型，如何判断一个小区的物业管理水平是否值得信赖？

54. 买房需知

55. 好房不求人，小白也能听明白的买房系统思维课——第25集

56. 2-4-5 好物业有哪些标准，如何选物业？好房不求人，小白也能听得懂。

57. 买房时，物业合同有哪些要注意的地方？很多业主都忽略了。

58. 如何判断物业好坏？好物业能给业主带来什么？

59. 买房，好的物业有多重要。

60. 好的房子要配好的物业，一个好的物业可以提升业主的生活品质，也可以提升房子的附加值。

61. 买了3套房，才发现物业费真相，开发商的好，从来不是无偿的

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63. 给你一份全国业主有权要求物业公示的完整清单+法律依据+实操话术，可直接拿去对接物业，不啰嗦、全合规。

64. 物业费别白交！这20项没公示，能拒交，赶紧自查

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72. 小区物业亟待建立服务评价和淘汰制度

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77. ǮͶû Сҵɰ

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98. 提升物业服务质量要抓住两个“牛鼻子”：物业履约与业委会选人

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100. 买房一时，物业一世丨好物业才是房子增值的“软黄金”！

101. 2025全国多地物业费迎来大跳水！你的物业费变了么？2026年会是物业信托制元年？

102. 如何用更优质的物业服务，助力房产保值增值？得听听他们的意见

103. 【华商报资讯】入住仅十年小区已衰败破旧，物管会组织召开业主大会换物业

104. 【春城时评】物业费的拨付与服务质量绑定值得推广

105. 瞄准小区公共收益账目模糊、物业企业服务标准不透明、维修资金使用审批流程烦琐等“老大难”问题，南京市纪委监委开展专项治理

106. 瑞安市出台物业服务新标准推动物业服务质量全面提升

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109. 住建工作会定调2026物业新规！物业干活有标尺，业主权益有靠山

110. 物业管理的十大核心价值：守护美好生活的隐形支柱

111. 不交物业费就是在坑害邻居？业主一番话，揭开了小区衰败的真相

112. 2026年物业新规

113. 新规落地！物业不公示这9件事=违法，业主维权直接照做！

114. 物业维权别瞎闹，房产证别等慌 —— 买房后最该懂的两个保命问题

115. 大杂院（随笔）

116. 物业资讯| 2025年9月广州试点开展业主评价物业服务、业主评价业主委员会履责工作

117. 房价都大幅降了，物业费为啥还那么高呢？这不让业主失望吗？

118. 物业费都花在哪了？2026最新物业费定价标准

119. 物业观察丨北京市物业服务质量提升实践探索

120. 维修基金公示的账单和实际工程不符，业主能拒绝签字吗？

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122. 2026物业有了新规矩！物业该干啥、业主权益咋保？说清楚了

123. 住宅物业项目评优清单（参评+考评双用版）

124. 二楼买房真坑？住三年管道反水三次，业主怒曝光物业甩锅

125. 2026年物业品质提升方案

126. 划重点！2026住建会议物业新规：物业费涨价、公共收益管理有硬要求

127. 物业催费先查这5样！律师：不公示就有权拒交别当糊涂业主

128. 2025年12月物业服务质量考核评分公示

129. 连云港业主速看！“我的连云港” APP 能查小区公共收益、维修资金、物业相关政策

130. 交物业费别急转钱：先找物业要这4张纸，少1张都能合法暂停交费

131. 物业必须公示的内容及法律依据以及违法后果

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