银十的温度，先在二手房门店升起来。
国庆七天，重点11城二手房日均成交同比增长42.8%；14个重点城市里12个二手房咨询量同比上行，广州涨27.3%、苏州涨24.6%排在前面；上海链家二手房成交量同比增长44%，深圳贝壳按日均口径算的签约量也涨了45%。第一财经
更值得注意的是卖家一侧：机构反馈业主报价趋于稳定、议价空间收窄，上海中原的原话是"买家议价难度有所提升"。第一财经
翻译一下：前两年那种"坐下就先砍几十万、砍不动就换一套"的剧本，正在核心城市失灵。打法怎么改？拆成三步。
第一步：改出价方式，只看成交价。挂牌价是姿态，成交价才是行情。拿同小区近3到6个月、同面积同朝向的成交记录做参照，价差在可接受范围内就可以快，核心区的次新房源，错过的代价可能比多让的那1%更贵。但也别把热度错估到自己头上：这轮走快的是地段、次新、学区占全的房源，远郊老破小该谈还是能谈——遇着不肯松口的业主，先分清是他真硬气，还是你的参照系用错了。知乎
第二步：交易成本的低点，别浪费。2026年1月1日起，个人出售不满2年的住房，增值税征收率从5%降到3%，满2年依旧免征。小红书
契税优惠面积线放宽到140平方米，首套二套140平以下只交1%，改善家庭受益最大。知乎
"卖旧买新"的个税退税延续到2027年12月31日，卖房后1年内在同一城市买房，缴过的个税全额或按比例退。"带押过户"已在多地铺开，卖方贷款没还清也能不结清直接过户，省一笔过桥垫资和它的风险。知乎知乎
房贷贴息新政对二手房其实更友好：120平方米以内、总价150万以内、贷款不超100万的首套商贷，最多累计减少付息近5万元；中指院口径下，二手房符合贴息标准的比例在一线、二线、三四线分别为27.4%、62.9%、59.8%，同层级新房只有7.8%、36.3%、44.3%。这些是白给的数字，算总账时别漏。第一财经
第三步：定金前，五件事必须查，一件不能省。①查日期和产权：拿房产证、契税票核对"满二"“满五唯一”，差一个字是几万到十几万的税费；同步查抵押、查封，共有人——包括配偶和离异配偶——必须全部到场签字。②查租赁和居住权：买卖不破租赁，房内还有租客的，要书面承诺腾退时间；设立了居住权的房子不碰。③查户口学位：学位是否被占用、原业主户口何时迁出，白纸黑字写进合同并留保证金。知乎小红书
④查房龄和评估价：不少银行按"房龄+贷款年限不超35到40年"掌握尺度，房龄太老贷款变短、月供变高。评估价低于成交价，差额会变成你的真实首付——先核贷款额度，再交定金。⑤钱走监管：定金首付一律进资金监管账户。合同写明"贷款批不下来可退"，别接受任何口头通融。知乎新华网
二手房最大的价值就是确定性：采光、噪音、物业看得见摸得着，同小区成交记录摆在那里可比价——你买的不是效果图，是别人已经过过的日子。政策暖风和成交回暖并不矛盾，中指院把"银十"称作观察四季度市场的窗口。你要做的其实很简单：把出价参照换成成交价，把该享的税费红利算进总账，把产权租赁户口查干净。这一次赢过市场的，不是砍价狠的人，是功课做得实的人。第一财经
