一套评估价1781万元的深圳法拍房，被以3900万元起拍，10月15日因无人报名流拍。10月27日，深圳市南山区人民法院工作人员就这一"溢价起拍"回应媒体：这一起拍价是当事人和法院议价设定的，在法拍中有时起拍价高于评估价，有可能是为了覆盖债权金额。 也就是说，起拍价高出评估价2119万元，不是定价出错，而是当事人与法院议价的结果。极目新闻
法拍平台信息显示，拍品位于南山区岸芷汀兰花园，建筑面积172.41平方米，评估价17811849.51元，折合约每平方米10.3万元，定价方式为定向询价；委托方设定的起拍价为39008854.78元，折合起拍单价约每平方米22.6万元。极目新闻
起拍价为什么能高于评估价
司法拍卖定价的第一步是确定"参考价"。法院处置财产时，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式确定参考价，起拍价再由法院与当事人协商确定。 评估价只是法院确定财产处置的参考价，作为起拍价的参考依据，并不等于成交价格，这套房的起拍单价反而高出评估单价一倍以上。 关键在于，起拍价的规则只卡下限——有法拍从业者援引的口径为，一拍起拍价最低不得低于参考价的70%，最高未做限制，因此把起拍价定得比评估价高并不违规。中国新闻网知乎知乎
债权人为什么要把起拍价定到一个明显卖不掉的高度？一个可对照的案例给出了这种逻辑：有法拍房评估价145万元，起拍价却定195万元，因为该房产上抵押在前的银行是第一顺位受偿人，起拍价正好覆盖了银行剩余贷款本金；对排在后面的申请执行人来说，打折成交等于一分钱拿不回，不如按高价走流程。 本案的具体债权额没有披露，法院回应中的"覆盖债权金额"指向的是同一种盘算：起拍价一旦低于债权总额，成交了债权人也收不回全部钱款，流拍反而保住了以物抵债等后续处置的主动权。知乎
从小区行情看，103万元的评估单价并不离谱。据深圳房产中介账号分享的成交信息，2025年12月下旬，岸芷汀兰一套124平方米低楼层房源以1388万元售出，单价约11.2万元。 真正超出市场接受度的，是被抬到约22.6万元一平方米的起拍价。微博
流拍之后，还能降到哪里
想"捡漏"的竞买人，真正该盯的不是这场流拍，而是后续的定价动作。按照最高人民法院关于网络司法拍卖的司法解释，流拍后应当在三十日内再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。 以3900.89万元的一拍起拍价计算，二拍即便顶格降价，起拍价也要约3120.7万元，仍比1781.2万元的评估价高约75%；再往后进入变卖或以物抵债环节，处置周期会更长。中国新闻网
南山区法院工作人员表示，这套住宅一拍流拍后，目前不确定是否会进行二次拍卖，会根据案件的执行情况而定。 接下来值得观察的信号很简单：平台上是否挂出二次拍卖公告、降价幅度多大。只要债权总额没有明显松动，"评估价一千八、起拍价三千九"的剧本重演一次，并不意外。极目新闻
