昨天（8月20日），8月LPR报价出炉：1年期3.0%，5年期以上3.5%，和上月一分未动。界面新闻这已经是连续第15个月按兵不动。知乎
对等着"利率降一降、月供自动少一点"的房贷族来说，这次大概率还要再等至少一个季度。机构普遍把降息窗口推到三季度末四季度初。微博也有分析师认为，除非外需明显转弱或经济失速，年内政策利率持稳的概率偏大。第一财经
原因也不藏着：一季度商业银行净息差跌到1.40%，再创历史新低，银行自己也没空间再让。第一财经等待的这段时间，不如把手头的账算清楚。提前还房贷这件事，不是立场问题，是三笔利差的比较题。
第一笔：等降息，到底能省多少
比多数人想的少。按贷款剩100万、还剩30年、等额本息算：就算5年期以上LPR真的降10个基点，而且降幅完整传导到你的房贷利率，月供大约从4861元降到4803元——每月省58元，一年不到700元。
等待不是零成本。手里每压着10万闲钱放存款，半年输给房贷的利差大约1300元（按房贷4.15%、存款1.6%算），比等来一次降息全年的节省还多。利率还在4%以上的人，等降息本质上是"拿着高息负债，等一张小额优惠券"。
第二笔：提前还贷，等于买一份收益率=房贷利率的"理财"
提前还贷决策的本质很简单：你的现金没花掉，而是买了一份收益率等于房贷利率的近似无风险产品。
那现在现金放在外面，稳稳能拿多少？
大行5年期大额存单：约1.6%
中小银行3年、5年定存：约1.75%—1.95%，7月浙江多家城农商行还在继续补降。界面新闻
新发固收类银行理财的业绩比较基准下限：7月平均2.19%。东方财富
10年期国债：1.71%
公积金账户余额：1.5%
而且别忘了，业绩基准不等于到手收益，净值理财不保本，7月连部分R2产品都出现了浮亏。东方财富
再对照自己的房贷利率。2019—2021年上车、加点偏高的（比如LPR+65bp、当初利率5.3%），就算经历过重定价，现在利率大概率还在4%以上。知乎每提前还10万，一年少付4000多元利息，是同样这笔钱放存款里收益的两倍还多。
这不是猜测。前7个月居民贷款累计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。第一财经提前还贷和全款买房，是背后的主因。很多人已经在用行动投票。
这三类人，先别急着还
利差不是故事的全部。三种情况，提前还之前要再想想：
第一，利率已经进"2字头"、余额又不多的。社交平台上晒存量房贷利率降到3%以下的不少，有人已经到2.6%。知乎2.6%对1.6%的存款还有1个点的优势，但优势有限，而且有个容易被忽略的细节：住房贷款利息的个税专项附加扣除是每月1000元定额。如果你在交个税、余额又不大，急着结清反而把这个扣除也搭进去了——有网友就是特意留着每月三四百块的月供，就为保住这项扣除。知乎
第二，等额本息还款已过半的。等额本息前几年还的大头是利息，已经还了一半以上（比如30年贷还到第15年后），利息大头付完了，现在再还，省头有限。微博
第三，这笔钱是应急金或近期有大额用途的。提前还贷买的是利息节省，卖出的是流动性。先留足6—12个月的月供和生活费，剩下的再谈还不还。
决定要还，三个操作要点
公积金余额优先用。公积金账户里躺着1.5%利息的余额，用来冲抵或提前还商贷，是你手上成本最低的一笔钱，能不占用现金就不占用。
"缩短年限"比"减少月供"省的总利息更多，真有借款人每年部分还款时就是这么选的：缩短年限，月供不变。小红书后者适合想缓解每月现金流压力的人，按自己的目标选，别顺着默认选项走。
动手前先查违约金和预约规则。许多贷款合同规定还款未满一定年限，提前还款要收违约金，动手前先翻翻合同。微博多数银行现在要在手机银行提前预约，入口一般在贷款页面里。
后面值得盯的信号
三季度末四季度初的降准降息窗口：如果落地、5年期以上LPR跟着动，你的重定价日决定什么时候吃到红利
你的重定价日（一般是放款对应日或每年1月1日）
存款利率会不会再降一轮：存款越低，提前还贷相对越"划算"
贷款行的违约金规则和预约排队情况，部分银行已开始调整
一句话收尾：房贷利率还在4%以上、现金又闲着的，不用等——等待的每一天都是确定的利息成本；利率已经进2字头、余额不多的，先把公积金和个税扣用足，不必急着结清。
利率的时代变了，负债的账也该重算一遍。
