AI已经能把一套暗厅老房"美化"成样板间，几分钟出一张图，房源帖里的"实景"二字因此越来越贵也越来越可疑。这件事的答案其实比想象中集中：能改的是画质——光线、色调、透视、画面里的杂物；不能动的是房子的物理属性——结构、地板、墙面、格局、视野，以及一切现实中不存在的东西。调亮一档是美化，把破旧地板P成浅色新地板是误导，直接生成一套不存在的房子低价引流，则已经是违法。这条界线，警方处罚、法律专家和一线从业者画在了同一处。
争议从哪来：造假成本被AI压到接近零
在上海警方破获的一起案件中，5名房产中介用AI生成低价虚假房源并发布100余条虚假房源视频，涉案5人被依法行政处罚，相关视频全部删除。类似案件此后并不孤立：上海虹口警方破获周某等6人利用AI炮制虚假房源引流案，警方核查确认视频中展示的户型、报价均为虚构，客户看房先被"房源已售出""房东临时涨价"等借口搪塞，再转推其他房屋。《工人日报》记者调查发现，黑猫投诉平台上与"虚假房源"相关的投诉多达上千条，问题集中在发布虚假房源引流、户型描述与实际不符、图片与实物严重不符。央视新闻客户端光明网工人日报
分界线怎么画：三条硬标准
被《工人日报》采访的吉林大学法学院讲师任怡多给出了法律口径：AI处理照片本身不必然违法，但当AI美化结果足以误导消费者对房屋关键情况的判断，就构成反不正当竞争法规制的虚假或引人误解的商业宣传。北京航空航天大学法学院副教授赵精武的表述更直白：允许在宣传图上通过滤镜等方式对环境予以美化，但美化的边界是不能与实际情况大相径庭。落到具体动作上，可以改的包括：自动提亮、统一色调、矫正透视、擦除画面里的私人杂物；不能碰的包括：改墙体户型、替换地板墙面的新旧质感、给空房"长"出家具家电、把别的房子或别处的小区环境嫁接到这套房源上。一位从业人士的底线说得更朴素：“不改结构、不造不存在的东西，只做光线调整和杂物整理。如果租客看完照片到现场，第一反应是’怎么不一样’，那就超出了合理范围。”工人日报中国新闻网
就算没越界，标识这关也得过
界内还有一道程序性硬线。任怡多在采访中将"AI修改内容必须依法标识，不能伪装成实拍原图，不能侵害消费者知情权"列为与"不改物理属性"并列的边界；这与2025年9月1日起施行的《人工智能生成合成内容标识办法》一致——发布AI生成合成内容应主动声明并使用平台提供的标识功能，显式、隐式双标识。换句话说，修图幅度即便够不上误导，不打标把AI图伪装成实拍原图，本身就已经违规。反过来，帖子上标了"AI生成"“AI处理”，也不等于房子是假的，它提醒的只是：这张图不是现场的样子，看房前请调高预期、见面核对。
越界的代价：一个从拘留到百万罚款的梯子
从已经落地的执法看，虚假房源的成本阶梯相当清晰。最轻的一档是治安处罚：松江、虹口两案的中介人员均被警方处以行政处罚。行业监管这一档更疼：一家房产公司把网络视频和无关房源剪辑成20余条虚假房屋视频，挂出"徐汇交通大学70年产权两房197万"的房源信息，上海市奉贤区城管执法局对涉事公司和账号管理者分别处以罚款，并将移交房屋主管部门取消网签资格——对备案机构来说，网签没了，业务链路等于直接掐断。带有明显商业推广属性的，还可能按《广告法》《反不正当竞争法》追究虚假广告、虚假宣传责任，罚款上限可达百万元，情节严重的可到二百万并吊销营业执照。民事层面，如果消费者是因虚假房源图签约并支付了中介费，虚假信息与"直接作出交易决定"之间的因果成立时，可依《消费者权益保护法》主张欺诈、要求中介费退还乃至三倍赔偿；只是刷到帖子、没有接受服务，赔偿就很难启动——这条权利的前提是你真的成了它的消费者。央广网
平台和行业已经在收紧
治理没有停在罚个人这一层。2025年12月，北京市多部门就虚假房源引流等问题对抖音、小红书、贝壳、58同城、闲鱼、链家、我爱我家、麦田等互联网平台进行联合约谈，要求各平台立即全面自查、下架违规信息并建立常态化内审机制；督导之后，链家、我爱我家、麦田共筛查平台网络房源130余万条，下架整改不合规房源信息480余条。2026年3月，北京、上海、广州等全国38地的房地产经纪行业协会还联合发布倡议，明确不利用AI等新技术编造虚假场景、效果欺骗消费者。央广网工人日报
看房前的三个动作
对刷帖找房的人，出发看房之前做三件事，能过滤掉大部分坑。第一，先拿计算器算价格：明显低于同片区均价的房源，问题往往不在房源本身——松江那套"地铁口83平方米总价81万"，警方实地探访发现视频里的小区根本不存在这个户型，周边挂牌单价在2.5万至3万元之间。第二，向发布者要可核验的硬信息：房源核验码、业主委托、带实拍时间标记的照片或视频——图片可以一键生成，核验码和带看记录编不出来，给不出就换下一家。第三，怀疑图片造假时，用国家反诈中心App里的"AI内容鉴定"功能初筛，记者对多张房源宣传照检测后，结果均提示含AI生成痕迹。央视新闻客户端中国新闻网
最后说回来，这条线不是要消灭AI。受访专家同样承认，AI虚拟看房、AI辅助找房、AI户型推演都是正向场景，要约束的是用AI伪造房屋真实状态去引流成交。对看房的人，只需记住一句话：AI能改的是照片的样子，不能改的是房子的样子——凡是让你进屋后第一反应"怎么跟图不一样"的，就已经越线了。工人日报
