一笔看似平淡的7.6亿大宗交易，实则开启了上海存量商办资产改造的合规新路径。鼎晖收购base佰舍苏河项目，不仅是首单响应新政的实践，更验证了商业楼宇转型保障性租赁住房的商业可行性，为沉寂的存量市场找到了一个明确的出口，其背后的逻辑远比交易金额更值得探究。
智能速览
鼎晖以约7.6亿元收购上海静安区base佰舍苏河项目。
项目将从服务式公寓改造为约345套的保障性租赁住房。
交易背后是上海‘商改租’新政，明确了土地性质变更的合规路径。
转型后项目预计年营收约4795万，打通了未来REITs等退出通道。
这笔交易为上海超1亿平米的存量办公资产提供了新的盘活思路。
精华内容
这笔交易表面上是资产的易手，实则是政策、资本与运营方共同下注的新赛道。当存量商办资产遇到保障性租赁住房，其化学反应远超想象。
交易背景与标的
位于上海静安苏州河畔的base佰舍苏河，由老旧星级酒店改造而成，是一个集办公、商业与居住于一体的服务式公寓。项目地理位置优越，长期入住率稳定在93%以上，运营利润率高达80%。
其49平米单间月租约1-1.2万元，127平米两居室月租在2.3-2.6万元左右，展现出良好的盈利能力。这样一个成熟运营的优质资产选择出售，本身就值得深思。
改造后的财务模型
鼎晖接手后，将投入约8000万元进行改造，将项目整体转型为保障性租赁住房，房间数从194间增至345间。
总成本（收购+改造）约为8.4亿元。改造后，按保租房市场价9折估算，平均坪效约167元/m²/月，项目总面积约24000m²，测算年营收可达4795万元。
在不考虑运营成本的前提下，投资回报率约为5.78%。虽然坪效相比服务式公寓的185元/m²/月有所下降，但通过政策红利，依然具备可观的投资价值。
政策红利与退出路径
这笔交易的核心驱动力来自政策。2025年7月上海发布的《商务楼宇更新提升实施意见》，首次为商业用地转为租赁住房（R4）提供了明确的合规路径。
此举解决了商改租项目长期面临的产权和合规痛点。项目纳保后，将享受民用水电和税收优惠，显著降低运营成本。
更关键的是，它打通了REITs、ABS等金融退出通道。预计扣除运营成本后，4.5%-5%的投资回报率完全符合作为REITs底层资产的要求。
存量市场的探索样本
base苏河的交易，为上海庞大的存量资产市场提供了一个关键样本。上海目前存量办公资产规模约1.34亿平方米，其中大量空置资产亟待盘活。
过去，商改租常因合规性问题而进展缓慢。如今，新政给出了清晰方向，类似的交易开始增多，如嘉定中旭大厦等项目也纷纷转型保租房。
这表明，存量资产的盘活路径正在被市场广泛验证，一个新出口已然形成。
Base苏河的收购，远不止一栋楼的易主，它是政策与资本共振下的首个实践样本，为存量商办资产的转型趟出了一条合规、可持续的新路。随着这条路径被验证，未来类似的资产盘活交易或将变得更加普遍。当更多资本涌入，首批吃螃蟹的人能否获得超额回报？
