公摊面积，将亡于2026？

120平方米的房子，公摊面积竟能占到40%？

这些年，买房的人多少都吃过“公摊”的亏。一提到它，很多人都头疼不已：“公摊到底能不能取消？”“为什么好像只有我们有，国外就很少听说？”

别着急，最近有种说法是“公摊面积将亡于2026”。这到底是怎么回事？我们一起来聊聊。

01 什么是公摊面积？

简单来说，你房产证上的面积，实际上由两部分组成：

一部分是你实际居住的套内面积，包括房间、厨房、卫生间等专属空间；

另一部分是整栋楼的公共区域分摊到每户的面积，例如楼梯、电梯、走廊、大堂、设备间、物业用房等。

这两部分加起来，就是你买房时结算的总建筑面积，而公摊部分同样需要你支付房款。

02 公摊面积怎么来的？为什么好像是我们特有？

不少人认为公摊面积是“最无奈的发明”，甚至传言是李嘉诚所创。但实际上，它最早出现在香港。

上世纪50年代，香港房屋多以整栋出售，普通人根本买不起。后来霍英东推行“分层出售”模式，并设计出“公共契约”，让每户合理分摊公共区域的建造成本，这才让普通家庭也有能力买房。因此，公摊最初的目的是好的——为了降低购房门槛，让更多人住进楼房。只是后来逐渐被一些开发商利用，变成了模糊面积、变相涨价的手段。

相比之下，在美国、英国、澳大利亚等国家，房屋普遍按套内面积计价和交易，所见即所得，住多大面积就付多少钱。

那么，为什么我们长期保留公摊制度？有观点这样解释：

· 维护公共利益：公共区域的建设成本由全体业主共同分摊，保障楼道、电梯、大堂等设施的建设和维护。

· 稳定市场预期：若取消公摊，开发商可能将成本转入房价，导致单价大幅上涨，反而不利于市场平稳。

· 适应发展阶段：在我国房地产快速发展的过程中，公摊作为一种面积计算方式，曾有助于规范开发行为。

03 “公摊面积亡于2026”？其实进程早已开始

事实上，从2024年起，已有多地出台新规，“变相”推动公摊面积退出舞台：

· 广东肇庆明确规定，未来商品住宅将按套内面积进行计价和销售。

· 长沙、深圳、珠海等地陆续出台政策，将阳台、飘窗等部分面积从建筑面积中剔除，提高住户实际可用空间。

· 深圳在《建筑设计规则》中明确，避难层、设备间等不计入容积率，飘窗进深限制放宽，相当于变相“赠送”更多使用面积。

· 浙江、义乌等地也陆续跟进类似政策，逐步挤压公摊的存在空间。

这一系列调整，实际上已让公摊面积在越来越多城市“名存实亡”。

04 为什么要“去公摊”？已购房者怎么办？

取消公摊实则是大势所趋。近年来楼市进入调整阶段，政策方向也从“有房住”转向“住好房”。住建部已明确提出一系列“好房子”标准，比如层高不低于3米、四层以上装电梯、隔音节能要求提升等。

与此同时，各地开始鼓励开发商通过“赠送面积”提高得房率——以往这可能被视为“偷面积”，如今则在政策允许下名正言顺地推行。这也意味着，公摊面积在实际交易中的权重正越来越低。

那么，已经为公摊付过钱的业主，会有补偿吗？

从法律和现行政策来看，大概率没有。根据合同法的基本原则，已履行完毕的合同一般不受新规追溯。也就是说，过去的“面积账”很难回头清算。

不过也有积极信号：未来物业费、取暖费等收费，有望逐步改为按套内面积收取，业主不再需要为公摊部分缴纳日常费用。从长期看，这也是一种减轻负担的方式。

给购房者的提醒

当前楼市仍处于调整期，政策通过“鼓励赠送、按套内计价”等方式弱化公摊，既不会直接推高房价，也有助于推动市场向透明化、实用化方向发展。

如果你正在看房，建议注意：

· 对于尚未售出的、得房率低的“老标准”新房，未来可能更难转手，价格也可能进一步松动；

· 部分得房率低且地段一般的二手房，若想尽快出售，或许需要调整价格预期。

总之，如今买房不必过于着急，不妨多看多比较，理性衡量实际得房率与总价，结合自身需求谨慎选择，才能避开那些“面积陷阱”，真正买到称心如意的房子。