高盛研报：中国楼市底部延后，V型反弹不存在！非一线继续阴跌

这几天，高盛这份《阻力最小路径》的研究报告，引起了很多人的关注。

报告的核心判断并不乐观：

生产端仍然有支撑，制造业和出口表现较好，但是居民消费以及房地产市场的恢复速度较慢。除非就业市场出现明显的恶化，否则短期内很难见到大规模、强有力的刺激性政策出台。

换言之，楼市不会突然崩盘，也不会马上出现一波快速反弹。

更有可能出现的情况是：一线城市的房价和好的地段保持稳定，二三线城市的价格会继续下跌，整个市场的价格都会处于一个比较长的底部阶段。

01、生产很热闹，消费却没有跟上

根据该份报告所给出的数据，在8月份的时候工业增加值增长了5.2%，但是社会消费品零售总额的增长速度却只有0.4%。

一方面工厂里机器不停地工作着，另一方面人们买东西也变得更加小心了。这样大的反差说明经济不是整体疲软，而是供给端和需求端存在明显的分野。

但是制造业内部并不是一片欣欣向荣。

机器人、集成电路等高新技术产品的产量增长很快，但是电脑、手机等终端产品的产量却在减少。

消费市场的状况也是一样，有的通讯类产品销量很好，而汽车这样的大件消费品则面临压力。

也就是说，目前的政策主要关注的是产业转型升级和技术创新，并没有把所有的行业都扶起来。

只有就业状况没有出现明显的恶化的时候，政策才不需要马上转为全面刺激。因此，生产能力强于消费弱的状态可能会持续一段时间。

02、楼市的逻辑，已经发生了变化

过去大家常说，房地产下行拖累了经济。

房屋销售减少，土地收入降低，建筑、装修、家电等行业的收益也会随之减少，居民的财富也随之减少，消费者的信心也降低了。

但是现在，一个相反的逻辑正在形成：除了房地产以外，收入增长缓慢、租金低迷以及居民信心下降都会对房价造成压力。

买房最终还是得看收入、看预期。

如果居民对工作的稳定性存在疑虑，对未来收入增长也不确定的话，就会推迟购房；而租金回报率一直下滑的情况下，投资客也不会因房价便宜而贸然入市。

没有真实的市场需求作为支撑，仅仅依靠政策口号是很难使房地产市场很快恢复到以前的状态的。

报告中指出，根据一些国家房地产泡沫破灭之后的经验来看，楼市调整一般要几年的时间，在实际房价下降到一定程度之后，并不意味着马上就会反弹。

中国的房地产市场在2021年之前就已经开始了调整，并且到现在为止已经持续了相当长的时间。但是就业、工资以及租金等影响楼市底部的因素并没有完全恢复。

所以，房价跌了不少，并不等于调整已经结束。

03、为什么非一线城市压力更大？

一线城市的中心地带一般都有产业、人口、教育以及医疗等资源的支持。即使整个市场都比较低迷，但是优质的房子也更容易被别人买走。

但非一线城市，尤其是人口持续外流、库存较高、产业基础较弱的地区，情况完全不同。

房子建在那里，不代表一定有人接手。当地的年轻人外出工作，老人没有购买力，外来人口也没有迁移的理由。

房源越来越多，但是买家却越来越少，因此房价很难快速止跌。

这就是为什么同样的降价，在一线城市有好房的人会有人关注，而在一些小城市里，即使降价很多，也依然没有人问津。

未来楼市不会再“全国一起涨”，而会进一步分化。城市重要，地段重要，房子的品质和流通性同样重要。

04、结构转型，GDP稳住不等于每个人都轻松

报告还提到了一个容易被忽略的问题。

经济从房地产、基建，转向人工智能、机器人和高端制造，方向本身没有问题。但是高科技产业的特点就是资金投入大、自动化水平高，所能提供的就业机会，并不能完全取代传统的产业。

以前房地产、建筑业以及相关的行业，能够提供大量的普通工人就业机会。现在产业升级之后，产值可能会继续增加，但是普通老百姓的收入改善不一定也会随之而来。

于是就产生了这样的情况：宏观数据看上去还行，但是很多家庭仍然不敢花钱、不敢买房、也不愿意背上长期贷款。

经济增长和居民体感之间，可能因此出现落差。

05、什么情况下，政策才会全面发力？

根据报告的观点，劳动力市场的状况如何，就会决定政策方向是否会发生变化。

如果整体就业形势保持稳定的话，政策可能会继续侧重于产业转型升级、加大科技创新投入以及保障产业链安全等方面.

而一旦失业率出现显著恶化的情况，则会更加倾向于出台大规模的货币与财政刺激措施。

这也就意味着大家所期盼的大水漫灌式的救市，在短期内不会发生。政策会有变化，但是更多的会是定向的、渐进式的，并不是一下子把所有的行业都推上去。

对于房地产市场而言，政策能够减缓房价下滑的速度，并且可以起到恢复市场信心的作用，但是很难避开必须要进行的调整。

06、别指望V型反弹，普通人更要看清自己的账本

这份报告最值得关注的，不是某个具体预测，而是它对未来路径的描述：

制造业、出口仍然具有一定的韧性，但是消费恢复速度比较缓慢，非一线城市的房价压力较大，房地产经历了较长的时间来筑底。

这条路不一定最理想，却可能是阻力相对较小的选择。

对普通老百姓而言，与其每天猜测房价何时触底，倒不如先问问自己三个问题：收入是否稳定、月供能否承受、所在城市的就业机会和产业基础是否够强。

如果只是为了投资的话，最好不要把所有的希望都放在房价普涨上面。

如果是为了自住的话，则要更加重视通勤、教育、医疗以及生活配套设施的问题，而不仅仅是单纯地去考虑“现在的价格便宜没有”。

楼市的调整也许还没有结束，但生活不能一直停在等待里。

房子是资产，更是长期支出，能买得起、住得好、还得上，才是适合自己的房子。

至于市场何时才能真正复苏，则要靠时间来证明了，普通人的任务就是把现金流守好，保住现金流比在最低点的时候买入股票要重要得多。