住建部明确2026年推进现房销售 “全球通行”的预售制为何不能搞？

预售制在中国引发的社会矛盾，在2026年或许终将得到化解——未来即便有因资金问题未建设完成的住宅，风险也不再将由购房者背负。

2025年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上，传递出“所见即所得”的政策导向，住建部明确表示将推进现房销售制、从根本上防范交付风险。

为何“一手交钱、一手交楼”是破局关键？当烂尾楼问题引发全民关注时，曾有专家表示，“预售制全世界通行并且合理”，北师大房地产研究中心主任董藩甚至宣称预售制是“伟大发明”，认为取消预售制可能增加购房成本不利于买房者。

这样的观点，充分体现了理论和现实的脱节之处，而本篇文章，将对比中外“预售制”的根本差异，解释为何这一所谓“国际通行”的售楼方式，在我国引发了水土不服的问题。

在对比中外相关法律和监管政策差异前，我们不妨先通过一个虚构的例子，理解一下预售制的风险所在：

理论上，“预售制”能提升市场效率，打个比方来说，在现货销售的馒头铺，师傅准备了够做100个馒头的面粉，就只能卖出这么多。而在允许馒头预售的市场，哪怕材料不够齐全，也能接得住1000个的生意，收到钱后再去置办原料，不但更多客户能得到满足，市场还因此更为繁荣。

但在现实中，这种销售方式有诸多被滥用的可能性：

比方说，馒头铺同时还经营咖啡厅生意，那边的店里有笔资金窟窿需要填，顾客用来买馒头的预付款，正好被拿来拆东墙补西墙；再比方说，蒸馒头本来还有一定的技术含量、需要设备和人员，但有了“馒头预售制”，哪怕刚立起来个门帘还没准备任何材料就能接客，谁都想在这个行当里搅局，质量更是参差不齐。

更要命的是，即便馒头店“跑路”了，没法如约交货，顾客的钱也要不回来。若是有的顾客借了钱打白条买馒头，银行也是理直气壮：出问题的是卖馒头的，跟我有何关系？该还还是得还。

正是因为存在这种可能性，在实行预售制的国家和地区，都有相关配套措施。一些“专家”片面鼓吹预售制全球普遍存在，却忽视了中外监管力度的差异。

作为对比，在新加坡的预售模式中，银行不能一次将购房者贷到的购房款一次性打给开发商，而必须按照工程进度、根据国家制定的完成度和打款比例对应关系分批拨付（如上图所示）。这样一来，虽然仍存在房屋建不成的风险，但至少损失可控，不至于出现钱全都“肉包子打狗”，房子还只有几层框架的情况。用刚才“馒头预售”的类比来说，就是顾客下单时钱并没有打到老板手中，银行看到买来了面粉给个两成、看到发好了面给个五成、看到进了笼屉再拨付七成，而不给老板全额卷款跑路的机会。

再例如，在美国虽然法律允许卖“期房”，但按揭贷款要等到房屋建造完后再发放，这就要比新加坡更为严格了，能避免出现房子没了贷款还得自己还的情况。虽然美国发生过严重的次贷危机，但至少房子实打实地建成了。而在日本，虽然未建成住宅也可进行宣传销售，但直到交付使用时，购房者才需支付房款，这就避免了买家为了自己吃不到的馒头而被追债。

回到做面包的比喻，在美国法律中，“预售”更像是在馒头铺前取号排队，预售合同只不过是一张叫到号就可以去柜台付款的凭证，在馒头出锅前，钱还是紧紧攥在顾客手中；类似地，在日本的预售制中，购房者所能遭遇的最大损失，也不过是相对购房款而言微不足道的定金。

在纸面上，我国也存在对预售制的制度约束，理论上存在预售资金的监管账户。以曾因烂尾楼问题引发关注、郑州业主维权事件登上热搜的河南省为例，《河南省房地产业类企业风险管理暂行办法》更是提到“预售资金可以按建设进度进行核拨,但必须留有足够资金保证建设工程竣工交付”：

第九条 完善预售资金监管机制。各级住房城乡建设主管部门应当加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的,要加快制定本地商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金应当全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可以按建设进度进行核拨,但必须留有足够资金保证建设工程竣工交付。

但在现实中，保交楼工作的困难、烂尾楼买家的艰辛，都说明理想中的制度设计和现实执行之间还存在一道鸿沟。理想与现实的差异背后，恰恰是一种“市场理性”，或者说，逐利动机，发挥作用的体现：

开发商出于利益最大化的动机，开始动了心思：一大笔购房款，何必趴在账上吃有数的利息？应当继续用来买地、建设新的项目；

一些地方政府的思维停留在土地财政的框架中，巴不得房地产企业的杠杆率再高一些、能调动的资金再充足些，从而在土地拍卖中炒热市场，以激烈的竞价换来高额土地出让金，以此类非税收入支撑新区建设。

就连被烂尾楼套牢的购房者，当时的行为也有“理性”的一面：过了这村不一定有这价了，上车再说，反正不怕没人接盘。

然而，以上种种利益最大化的“理性”思考，却建立在一个昔日看似坚不可摧的“常识”上，就是房价会一直上涨。然而，没有什么信念是坚不可摧的，当潮水退去，过往一切楼价上涨时代的馈赠，如今都化作了手中滴答作响的定时炸弹。

在这一现实背景下，杜绝滋生风险的土壤、实行一刀切的现房销售制，也正应了那句“矫枉必先过正”，这剂猛药还是有必要开出来的。