十月底，范俊杰在小红书晒了一张租金清单。没有表格，就是手机备忘录里的一串字：xf小区六楼1300，wjl3楼2000，szc3楼2200……最后两行是“17800”和“自住2套”。
这张清单比热搜上的“年收租21万”更接近事实。14套房，12套在收租，2套自住；21.3万不是14套房的租金，是12套满租一年的毛收入。热搜把他的意思概括成一句话：这不是被动收入。这话像抬杠。可清单不会撒谎。潇湘晨报
10月31日，他又晒了当月收入：房租16800，股票股息31669，债券7432，自媒体6500，合计62401。房租排第二，占27%。他在配文里写“只持有存量，不再新增买入”。收租这件事，正在从他的主业变成底仓。小红书
14套房不是14张存折。每一套都是一间小公司：找租客、带看、签约、收租、修水管、换热水器、退租验房、再招租。他已经把这份工做得很像样。14套全买在湘雅医院周边，骑电驴半小时能巡完；装修统一，灯具开关插座同品牌同型号；租期卡在春节前后和大学毕业后的两个旺季；房里装了智能水电阀，欠租可远程断水断电。这套标准化能把单套的管理成本压下来，但压不掉14套的总量。后浪OhYouth
何况房龄摆在那里。管线、电路、防水，都是一次性买断的麻烦，只是不知道哪天到期。半夜漏水、热水器坏了、租客晚交房租，电话不会因为他在老挝就少一个。
把账摊开：12套月租合计17800，一年213600。10月他实际记的房租是16800，和清单差1000。差额从哪来，他没解释；但每个房东都认识这种差额——空几天、抹个零、晚交几天。按每套每年空一个月、维修两三千算，12套就是五六万；加上中介、物业、房产税和个税，粗算下来，21万毛租金最后能落下十万出头。
所以“不是被动收入”这句话，不是矫情，是口径。21万是流水，十万出头才是利润；而为了这十万，他要管12份租约、14套房子和一堆随时会坏的东西。
14套的房款在200多万，平均每套3.7万的装修又是50多万，总投入300万上下；21万毛租金对上去，回报率约7%，正好对上他7月说的“平均租售比接近7%”。热搜把“200多万”和“21万”并排，很容易让人以为回报率超过10%。再算上2套自住，回报率还要低一点。后浪OhYouth
这还不是最麻烦的。老破小好租不好卖。急用钱时挂牌几个月未必有人接，挂牌、中介、税费加起来，交易成本可能吃掉房款的5%到10%。他买的时候是“越破越好”，因为破才好砍价；卖的时候，破就是压价的理由。
他今年5月买完最后一套，就停手了。房源在减少，房东也不愿意讲价了；用他的话说，以前谈判空间很大，现在是你爱买不买，你不买有的是人买。最佳窗口过去了。潇湘晨报
于是他开始买红利资产。10月股息31669，是房租的近两倍。可股息也不是白拿的：他的收益日历上，10月有一天亏27925，一天亏34103；他说“没有稳赚一说，必须扛住市场震荡”。收租的操心在楼下，收息的操心在屏幕上。两种都不是“躺着”，只是把劳动换了个地方。小红书
范俊杰今年30岁。他以前每天工作18到20个小时，现在住在自己花8万精装的第一套老破小里——那套房子他第一次走进去，地上是老鼠和苍蝇的尸体。他也会去老挝磨丁旅居，每天下午花30元做按摩，一个月生活费不到2000。他说自己“躺得免疫力都下降了”。
这大概就是“退休”的真实样子：不是钱自动到账，而是你终于可以选择今天不做什么。为了这个选择权，他拿出了200多万，又给自己造了一份不能出错的物业生意。热搜问，14套房要操多少心？答案是：12份租约、14套老房子、每年几十次维修、一次不能踏空的招租季，以及一个随时可能下跌的资产价格。想抄作业的人，先别算21万，先数数自己能不能接住这些电话。
