房价再次大幅下调已无可能！楼市释放明确信号：降幅已封底

最近这两个月里，关于楼市的消息和政策动静很多，如果你仔细品味的话，就会发现一个颇有趣的事，那就是：媒体头版的标题越来越乐观，而真正看懂后面消息的人却没有几个。

很多时候我们不能只是“看数据”，但是也不能闭目不见，比数据更重要的是，我们要理解数据背后的真相。

01、数据会说谎，但趋势不会

比如以最近的房价情况来说，确实不错。

上海的房价环比是上涨了0.4%，同比上涨了3.7%；杭州的房价环比也是上涨了0.4%，同比上涨了2.3%。但你一看就掉进了一个“数据陷阱”里面去了。

能反映趋势的是同比数据。

然后再看广州和深圳的情况，就更能说明问题——虽然环比都是稍稍攀升的，但深圳和广州的同比下降了4.4%和5.3%。

这说明什么？说明短期“小涨”根本掩盖不了趋势上的中长期下行的压力。

因为环比数据就像股市日K线波动很大、容易受到短期情绪的左右。同比数据就像月K线，能够更好地代表真实的趋势。这也就是判断楼市方向关键。

02、三大变革正在重塑楼市

为什么我可以妄言房价大幅降低已经不可能了呢？原因在于，三个正在发生的深层变革。

第一个变革：赚钱路径的更新换代

美国去年的GDP增长4.5%，对一个人均GGDP超过8万美元的国家来说简直是奇迹，他们是怎么做到的？

唯一的办法只有一个——搞AI投资、推动高端消费。

有一个新增的名词叫“无就业增长”，GDP可能每年都高于5%，而失业率之高可能高于10%。当然矛盾，也反应了一个新时代的到来，增长不代表就业，而是代表效率的增长。

中国也要走这个路子，而这个路子恰好对应楼市的一个大转型——即70%是保障房，30%的高档商品房。

这30%的商品房，要承载新时代高品质生活需求，你看郑州、杭州、上海、深圳二手房全在下跌，但是新规住宅热卖。不是偶然，而是时代的选择。

第二个变革：产品力的全面升级

现在的新住宅，越来越"新能源汽车化"了。

开发商们疯狂卷品质、卷配套、卷设计，为什么？因为他们明白了一个道理：未来的竞争不是价格战，而是产品力战。

好房子从来不愁卖，这个现象在一线城市尤其明显，这也说明如今的市场对于品质有多强烈。

第三个变革：供应端的严格管控

这是最关键的一个变化。今年的政策主基调就是：严控增量、优化存量、收购库存做保障房。

看看这组数据就知道了，前4个月全国销售面积25349万㎡，但是新开工只有10057万㎡。差额是15292万㎡——这就是消化掉的库存。

全国现在的厂房待售还有77801万㎡，但高层是要前所未有地大大购买库存去做保障房。

从北京到上海，从芜湖到各地，银行正在以空前的规模去支持这项工作，这不是小打小闹，这是一股系统的供给调整。

03、降幅已经封底，反弹只是时间问题

当供给被严格管控，当需求被政策激活，产品力成为竞争的核心，房价大幅下调还有可能吗？

答案是：不可能。而且不仅仅是不可能，而且伴随着优质新房的入市，新房市场升温的可能性更大，今年大概率会存在越来越多的新房抢房热门点，这不是炒作，这是市场的“用脚投票”。

从政策看，中央表态已经很明确：房地产还是国民经济赖以依托的基础产业，发展后劲大有可为；

从城镇化率看，常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不到50%的，新市民刚性需求仍有巨大空间；从存量改善看，城镇人均住房面积不到20平方米的有40%左右，说明每年约有7~10亿平方米存量改善需求待释放。

04、二手房是另一个逻辑

当然还有一个要说明的：新房稳定，并不一定意味着二手房跟着也反弹。

二手房有自己的逻辑，这是一个另当别论的故事，留待后来再说。

但有一点是可以告诉各位的：房价大幅下跌的时代已经过去了，下限已经到达底部，后面的故事，看各个城市、各区域如何演绎了。

对于刚需、换房改善而言，现在是相当关键的时间节点，因为此刻的供给被管束、产品被提升、政策被刺激而房价底部的信号已然生成。