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上海REITs红利落地：核心商办成稳收首选，酒店消费类藏弹性机遇

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06-02 16:30

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REITs再扩容，新增写字楼、城市更新设施等资产类别，将对存量时代的中国房地产市场产生怎样影响？

【张捷财经】商业不动产REITs试点，地产领域加强投资属性#热点观点# #张捷财经# #正稳步推进商业不动产REITs试点# 国家房地产政策从金融层面迎来调整，新金融工具落地。据央视新闻报道，12 月 31 日证监会发布公告，全面启动商业不动产 REITs 试点，将商场、写字楼等商业不动产纳入范围，区别于以往聚焦基础设施的 REITs，普通投资者也可参与 “买楼收租”。该政策能盘活商业地产 “沉睡” 资产，为投资者提供稳定分红，放开房地产投资属性，缓解商业地产资金压力。当前我国租赁型保障房供给不足，商业地产繁荣可稳定地方税收，此举也能为房企提供廉价资金，助力行业风险化解，是政策从限制转扶持的重要信号。张捷观察-谁是谁非任评说的微博视频

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1. REITs再扩容，新增写字楼、城市更新设施等资产类别，将对存量时代的中国房地产市场产生怎样影响？

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4. 【京东产发设立全国首只仓储物流基础设施机构间REITs】近日，“京东高和现代化基础设施机构间REITs”完成发行，该机构间REITs由京东产发联合高和资本携手设立，总投资规模约42亿元人民币，底层资产聚焦于京东产发旗下位于昆山、南京、成都、德阳的四处高品质、高标准智慧物流园区。本产品通过构建完善的治理与管理模式，同股同权，全面落实机构间REITs的权益属性，成为国内首只以仓储物流基础设施为主要底层资产的混合业态基础设施机构间REITs。发行过程获监管机构的大力支持与专业指导，实现头部保险公司及机构投资人的超额认购。网页链接

5. REITs扩容，体育场馆行业格局将如何重塑｜观点有效

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7. 【公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产】国内公募不动产投资信托基金（REITs）运行满五年，发行结构在2025年呈现显著变化。产权类REITs在发行数量和规模方面已全面占优，底层资产进一步向仓储物流、消费基础设施等商业不动产集中。多家市场机构据此判断，REITs正从早期以基础设施为主的试点阶段，逐步走向基础设施与商业不动产并行发展的“双轨”新阶段。公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产　　1月6日，市场机构戴德梁行披露数据：2025年全年新发行公募REITs共20只，发行规模合计408亿元。其中，产权类REITs发行18只，对应规模374亿元；特许经营权类仅发行2只，对应规模34亿元，发行占比明显退居边缘。　　当前业内通常将公募REITs按底层资产划分为产权类和特许经营权类两大类型。产权类REITs的投资者通过持有基金份额，间接享有底层不动产的所有权，其收益主要来源于租金、经营收入以及资产本身的长期增值；特许经营权类REITs则多见于高速公路、清洁能源等基础设施领域，投资者在特定期限内享有运营收费权，其收益几乎完全依赖经营现金流，资产净值随着经营权期限的逐年摊销而递减直至归零。 REITs发行结构的变化并非一蹴而就。戴德梁行数据显示，2021年和2022年，经营权类REITs在发行初期占据相对优势，均发行5只，对应规模分别为188亿元和317亿元；同期，产权类REITs分别发行6只和8只，规模为176亿元和103亿元。2023年，两类REITs发行数量和规模均明显收缩，经营权类REITs和产权类REITs分别发行3只和2只，对应规模分别为138亿元和33亿元。

8. 【商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上】商业不动产REITs开闸后，公募REITs底层资产范围正式拓展至写字楼、酒店、商业零售等完全市场化运作的商业不动产。2026年前两个月，沪深交易所已收到十多单项目的密集申报。商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上近日，又有两单商业不动产REITs项目上报至上交所，分别为嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金和广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，前者的项目状态显示已受理。从底层资产来看，这两单商业不动产REITs的底层资产均属于商业零售，或是称为消费类基础设施。其中，嘉实首开商业不动产REITs的底层资产均位于北京市，包括丰台区的宋家庄福茂购物中心、朝阳区的华侨村商街社区商业项目和丰台区的璞瑅商街社区商业项目；尽管广发新城吾悦商业不动产REITs的具体项目信息尚未对外披露，但从名称来看，底层资产大概率是新城控股集团旗下的综合体项目吾悦广场。

9. 【国内首单工商业分布式光伏机构间REITs设立】新能源资产通过REITs（不动产投资信托基金）等工具进入资本市场的步伐加快。国内首单工商业分布式光伏机构间REITs设立12月29日，深圳证券交易所官网公告，“兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”正式设立。该产品由杭州碧澄能源发展有限公司作为原始权益人，申报规模上限约3.2亿元，底层资产为约130兆瓦的工商业分布式光伏项目。据碧澄能源介绍，这是国内首单以工商业分布式清洁能源资产为底层资产的机构间REITs。此前，与集中式风电、光伏电站相比，工商业分布式光伏面临资产分散、非标程度高、估值难度大等问题，因此较少进入资本市场的此类融资工具。

10. 【菜鸟公募REITs申报获受理】近日，菜鸟物流仓储REITs通过国家发展改革委审核，已推送至中国证监会，或成为浙江首单民营企业仓储物流REITs项目。据悉，这次净募集的资金，主要会用于菜鸟的固定资产投资，支持智慧仓网建设和物流基础设施升级。网页链接

11. 【顺丰REITs：一季度收入6052万，净利1274万】近日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（南方顺丰物流REIT）发布2026年第1季度报告。根据公告内容，报告期内基金本期收入6052.85万元，净利润1273.63万元，经营活动现金流净额5677.88万元，本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.62%。基金持有深圳、武汉、合肥三处不动产项目。网页链接

12. 【密尔克卫申报仓储物流REITs】日前，密尔克卫智能供应链服务集团股份有限公司发布公告，为盘活公司存量仓储物流资产，优化资本结构，增强核心竞争力和可持续发展能力，密尔克卫拟以持有的6个仓储物流基础设施项目作为底层资产，开展基础设施REITs申报发行工作。网页链接

13. 上海力量助推商业不动产REITs 首批14单项目多与上海有关参与的沪企数量和沪资规模均居全国第一

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