房价跳水！回龙观跌穿底裤，下一个崩的是谁？​​

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回龙观：“码农天堂”到“韭菜坟场”

曾几何时，回龙观是海淀、朝阳外溢刚需的黄金跳板，西二旗码农的安身立命地。但现在，这里的房价正在用一种接近自由落体的方式向下俯冲，跌得快连亲妈都不认识了！

• 龙锦苑东一区98㎡两居：
  7月成交价格只有280万，比5月又降了44万，比2022年巅峰期暴跌211万！这个价格已经跌回了2014年，但市场上仍有大量的二手房挂牌。

• 金域华府一期89㎡两居：
  374万割肉成交，9个月跌掉103万。

• 云趣园一区104㎡三居：
  318万白菜价，7个月蒸发125万。

血淋淋的现实回归到一个结论上来，回龙观的房子，三年就能亏掉一辆劳斯莱斯！

目前，某脉平台上各种西二旗、望京互联网大厂裁员缩编、高薪岗位锐减的消息，直接导致回龙观地区刚需的购买力断崖。

本身就没产业托底的睡城，去掉刚需就是空中楼阁。

昌平这几年新房扎堆入市，北清云际、建发珺和府这些新盘跟二手房差距并不大，次新二手房的库存根本没有销路，业主抛售的价格战杀到眼红。

回龙观最大的问题，是回天地区仍然有大量20年以上楼龄的老社区，户型落后、物业拉胯，在楼市分化的时期首当其冲被抛弃。

“学区”就更是不值一哂了，昌平教育？懂的都懂！

跟回龙观类似的，还有石景山的衙门口板块。

中海学府里当时开盘宣传的是地铁11号线二期的衙门口东站，至今尚未通车，目前这个盘周边的公交也不是很多，用业主的话说，进趟城不容易。

商业也只有3公里外的万达广场，买个菜基本都靠盒马配送。

小区北侧规划的是30班的小学用地、171中学分校，但是要到2026年才能建成，即便招生，实话说石景山教育实力也一言难尽。

这个项目当前新房均价7.5万/㎡，同板块的次新二手房（如禧瑞学府）大概在6.7万/㎡，周边老公房4万就能甩。

高位站岗预警基本拉满了！

现在买房，一定要远离“三无产品”，没产业、没地铁、没学区的远郊盘，再便宜也是坑，买来大概率都是自住受罪，投资血亏。

预算有限的话，高高建议死磕地铁沿线次新二手！

海淀/西城的硬核学区老破小，曙光花园、车道沟南里，8-9万/㎡的价格，但仍然算硬通货；

昌平13号线地铁盘，可以看看新龙城、龙泽苑东区，流通性很好，成交周期也比较快。

现在这个行情下，卖房周期大概都会在3-6个月。

想换改善盘千万别等确定了再考虑买房，同步走！别等看中新房再行动，两头挨打。

回龙观的崩盘，是北京楼市深度分化的缩影。

“伪高端”新区泡沫破裂，“真刚需”老城价值凸显。

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“产业是骨，交通是血，学区是肉”
三样全不沾？白送都别要！

（数据来源：北京房天下、石景山杂谈、中国房价行情网、小红书）

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